Банкеръ Daily

Управление и бизнес

Виртуалното пазаруване препълни складовете и вдигна наемите им

Логистичен център "РГС Инвест" се намира на стратегическата локация Икономическа зона София- Божурище.
S 250 9d78550f ed86 4c13 9f09 52218129fabc

Спор няма - през първите 15 пандемични месеца, онлaйн тъpгoвиятa наистина се превърна в ocнoвeн ĸaнaл за общуване между производители и потребители. А сливането на физичecĸите и виртуалните магазини до такава степен се "разбърза", че на практика водещите брандове по света са на път да заключат бутиците и хипермаркетите си и да изхвърлят ключовете в най-близкия язовир.

 

Едновременно с притока на свежите пари, икономисани от режийните разходи и заплатите на персонала в търговските обекти, пред бизнеса се появи и един много сериозен проблем: пандемията накъса веригите за доставки в световен мащаб, а складовите бази и логистичните центрове изведнъж започнаха да се пръскат по шевовете. Това рязко повиши търсенето на свободни пространства, а "рентиерите" вдигнаха цените до небесата.

"Процесът се стимулира и от инвеститори, при които водещ е спекулативния интерес. Например, заинтригувани от диверсификация на портфолиото си, компаниите с активи като офис площи, проявяват по-голям интерес към други бизнес сегменти като търговските паркове, логистичния и жилищния пазар" отбелязват експертите от Colliers.

В последния си доклад, консултанската компания отбелязва, че сегментът "Логистични площи" е във фаза развитие на нови проекти, тъй като пандемията доведе до

известна корекция в цените на строителните терени.

Наличието на имоти с доход остава оскъдно поради все още големият дял на индустриални и логистични компании, които ползват собствени имоти (или стари, пригодени за ползване имоти). Пазарната възвръщаемост спада, след като продажните цени на логистични имоти с доход се покачват.

"Близо 54 000 кв. м индустриални и логистични площи са отдадени под наем или завършени за собствено ползване през второто тримесечие на тази година", се казва в доклад на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Пазарът на индустриални и логистични площи в София отбелязва активност както при наемите, така и при изграждането на нови обекти. Това е близо до обемите от същия период на предпандемичната 2019 година. Новите обекти са предназначени за собствено ползване, като изключение прави само завършената вече "Фаза 2" от Logistics Park RGS в Божурище.

"Наемният пазар в София е воден от консолидация и оптимизация на пространства на установените локации. По-бавният темп на усвояване на нови проекти се отразява в почти незабележимо покачване на свободните площи, като делът им все още е около здравословните нива от 4%“, коментира Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални площи и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton.

Обектите в строеж са около 330 000 кв. м,

като почти 70% от тях са или строителство по поръчка (built-to-suit), или за собствено ползване. Доминират проектите за складове и логистика на компаниите в бързооборотния сектор, стоки за дома и хранителната индустрия. Очакванията са за активен пазар и през втората половина на годината, когато ще бъдат приключени редица значими сделки за покупка на парцели, отдаване под наем и строителство по поръчка.

Офертните наеми в столичния индустриален сегмент са стабилни, на средна стойности 4.2 - 4.4 евро/кв. м за средно големи площи. Имотите над 10 000 кв. м се предлагат на цени от 3.8 до 4 евро на квадратен метър. Доходността е под натиск заради нарастващия инвеститорски интерес - през последното тримесечие е паднала до 8%, но се очаква в краткосрочен план да остане стабилна. 

От Colliers изчисляват, че през 2021 г. е планирано строителството на нови 105 000 кв. м спекулативни площи, като основният дял от тях принадлежи на един от големите оператори на индустриални и логистични паркове "СТР". Търсенето на логистични крос-док площи под наем (т.е. центрове за преразпределение на стоки) в близост до големите градове също ще продължи да върви във възходяща линия - заради

растящите потребности на виртуалните търговци

и обслужващите ги куриерски компании.

Български търговски компании, търсещи консолидация на складовите си пространства, регистрират повишен интерес към покупка на земя и строителство на собствени площи, е друга актуална тенденция.

От края на миналата година "Велграф асет мениджмънт" АД - София, което се занимава с отдаване под наем и експлоатация на собствени недвижими имоти, е новият мажоритарен собственик в "И Ар Джи Капитал - 3" АДСИЦ. Това дружество е на пазара от 2006 г. и е специализирано в акумулиране на средства чрез издаване на ценни книжа и в инвестиране на набраните парични средства в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти). В момента то притежава имот "Ритейл Бургас" в морския град, недалеч от езерото Вая.

За да има повече простор за стратегическите си планове, "Велграф асет мениджмънт" направи търгово предложение към останалите по-малки акционери. Мажоритарят притежава пряко 83.64% от капитала на "И Ар Джи Капитал - 3” и иска да придобие останалите 343 593 акции, представляващи 16.36% от книжата с право на глас.

Всъщност, далеч по-интересното е онова, което стои зад търговото предложение. Стратегическият план на компанията майка предвижда

изграждането на два логистични центъра

- складови помещения, прилежаща логистична инфраструктура и административни офиси - в Пловдив и София.

В Града под тепетата (в непосредствена близост до летище "Крумово") ще бъде построен логистечен парк с обща площ от 55 000 кв. м., от които над 13 000 кв. м закрити складови и офис помещения. До края на август трябва да приключи покупката на инвестиционния имот.

Другият проект предвижда изграждане на логистичен център чрез основен ремонт, обновяване и обединяване на множество складови помещения в три логистични складови бази - с офисни и сервизни части, с обща площ от 11 000 кв. метра. Новата придобивка ще е ситуирана на територията на Летище "София".

Предвидено е двата логичстични парка

да влязат в експлоатация

през първото полугодие на 2022 година.

Целта на тези инвестиции е дружеството да генерира приходи чрез дългосрочно отдаване под наем на складови площи и офиси. Финансирането ще бъде осигурено чрез пласиране на емисия облигации, с което да бъдат покрити разходите за капиталовите инвестиции.

Намерението на компанията майка е при подходяща пазарна ситуация, съществуващият недвижим имот "Бургас Ритейл“ също да бъде продаден, а парите от него - похарчени за покупката на инвестиционни активи.

Facebook logo
Бъдете с нас и във