Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

Обратната страна на земята

Пазарът на земеделски земи у нас е все така динамичен и ликвиден, а пазарните отношения в сектора се  стимулират чрез субсидиране на селскостопанските производители. Земята със земеделско предназначение е по-малко застрашена от  риска от промяна на цените и на наемите в сравнение с другите активи от сектора на недвижимите имоти. Макар че из различните региони в страната има доста разнообразни  примери за разликите в практиката.

 

През последните 10 години цената на земята отчита устойчив средногодишен ръст от 12%  /по данни на Националния статистически институт и на Министерството  на земеделието/. Последното  понижение е отчетено  през 2009 г. по време на глобалната финансова криза.

Фондовете, които инвестират в земеделски земи, "берат плодовете" от дейността си след приключване на земеделската година (по правило това става в края на септември и през последното тримесечие на всяка година). Тогава те събират от фермерите договорените суми по сключените договори за аренда. Подобно на цените на земеделските земи, които постепенно растат през годините, рентите също се повишават, но по-плавно. Но и тук разликата между атрактивните и по-малко привлекателните земеделски райони също е чувствителна.

Друга отличителна черта на тези дружества е, че те са и сред най-активните играчи на агропазара при комасацията (окрупняването на парцелите). По този начин те създават по-добри условия за механизирана обработка на земята и за развитие на модерно земеделие. Заедно с това, а и поради голямата разпокъсаност на поземлената собственост у нас, така се вдига цената на тези окрупнени терени и тя е по-висока от тази на останалите парцели на пазара. А това пък е другият източник на приходи за дружествата със специална инвестиционна цел.

Освен активни играчи на пазара на земеделска земя, при дружествата със специална инвестиционна цел се наблюдават  и  други тенденции през тази година - отказ от лиценз или пък влизане на нов играч. 

Мениджърите на

„Агро Финанс“ АДСИЦ,

което е създадено през 2006 г., заявиха намерение  да се откажат  от лиценза си за дружество със специална инвестиционна цел и то да стане обикновено акционерно дружество. Това евентуално ще се случи, ако акционерите гласуват "за"  това предложение на свиканото за 11 ноември общо събрание. 

Такова преобразуване - от АДСИЦ в АД, се предлага за първи път в България. За момента от дружеството не разкриват бъдещите си планове. Но то ще продължи да бъде публична компания и акциите му ще се търгуват на "Българска фондова борса" АД. 

В дневния ред фигурира  и точка  за одобряване на предложение за обратно изкупуване на собствените акции на фирмата. Наскоро такава процедурата бе осъществена от "Турин имоти" АДСИЦ, което е в бизнес империята на семейство Луканови.

Предложена  е цена от  1.99 лв. на акция и тя засяга притежателите на 38 524 акции от капитала. В момента останалите 32 181 184 акции, или 99,88% от книжата с право на глас, са собственост на „Агрион Инвест“ АД. Нужната сума за изкупуването на пакета от книжа  е около 60 хил. лева.

Предвижда се акционерите да овластят съвета на директорите да подготви и коригирано предложение за обратно изкупуване на собствени акции, в случай че Комисията за финансов надзор не приеме документите при първото предложение.

Ако КФН отнеме лиценза на "Агро Финанс" АДСИЦ и  то стане обикновено АД,  ще запази предмета си на дейност и ще продължи да работи в сектора на недвижимите имоти, уточняват от фирмата. 

Към края на август "Агро Финанс" АДСИЦ притежава 138 631 дка земеделска земя, придобита при средна цена от 316,82 лв. на декар. Балансовата стойност на една акция към края на юни е 1.96 лв. на акция. 

Две дружества от групата компании около предприемача Светослав Божилов -

"Агроенерджи Инвест" АДСИЦ и "Агроенерджи" АДСИЦ,

също заявиха , че възнамеряват  да върнат своите лицензи. 

Акционерите им ще се съберат извънредно на  общи  събрания,  които ще  проведат на 19 октомври  по идентичен дневен ред.
Ще се вземе решение за изричен отказ от издадения на дружеството лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел на недвижими имоти, издаден от Комисията за финансов надзор, и ще бъде  възложено  на изпълнителните директори на двете дружества да внесат в КФН искане за отнемане на издадения лиценз.
В случай, че на тези общи събрания не са представени всички акции от капитала на дружеството и/или не се получи  единодушие на всички акции от капитала за решението  за отказ от лиценз, и валлидно решение по тази точка не може да бъде  взето в момента, ще бъде свикано ново общо събрание, на което на акционерите ще бъде представен проект на предложение за обратно изкупуване на собствени акции.
Мениджърите на двете дружества предлагат   да се  вземе и  решение  за отписване на дружествата от публичния регистър, воден от Комисията за финансов надзор. То пък  ще влезе в сила след решението на КФН за отнемане на лицензите на „Агроенерджи Инвест“ АДСИЦ и на "Агроенерджи" АДСИЦ като дружества със специална инвестиционна цел.
В случай че на свиканото общо събрание не са представени всички акции от капитала на дружеството и/или не се вземе с единодушие на всички акции от капитала решение за отписване на дружеството от регистъра на КФН,  решение по тази точка не може да бъде прието взето.

От 2010 г. насам "Агроенерджи Инвест" без прекъсване изплаща дивидент на акционерите си. "Вентчър Екуити България" ЕАД, което е собственост на бизнесмена Светослав Божилов, контролира еднолично агрофонда. Същият инвеститор държи и 100% от "Агроенерджи", което секюритизира най-вече земеделски земи. В последните три години това дружеството е работило на загуба и затова не е изплащало дивидент на акционерите си.

Проектите на дружествата със специална инвестиционна цел са сред перспективните в сектора "Земеделие", най-вече защото се очертават не само като инвеститори, търсещи доходност от вложението си. В дейността си те обръщат внимание на  комплекс от фактори - окрупняване на парцелите, достъп до комуникации (вода за напояване, ток, пътища), наличие на работна ръка в региона - на онези , които позволяват развитие на интензивно земеделие.

 

Нов играч влиза в сектора

Въпреки, че „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ (под името „Статус Инвест“ АДСИЦ) е създаден преди повече от 10 години, Дружеството няма сериозен опит и експертиза по отношение на инвестициите в земеделска земя. Досегашната му дейност е била ограничена  - заради  липсата на достатъчно финансов ресурс-  предимно в градски имоти.

Дружеството получава нов лиценз във връзка с промяна в наименованието  си от „Статус Имоти“ АДСИЦ на „ЕЛАНА Фонд за Земеделска Земя“ АДСИЦ. Главният пазар, на който  то оперира е пазарът на земеделска земя в България. Покупко-продажбата на обработваеми земеделски площи е и основната  му цел. Капиталът е разпределен между шестима  индивидуални инвеститори (с дялове между 10 и 20%) плюс Елана холдинг АД с 15.84% от регистрирания капитал на Дружеството. Камен Маринов Колчев притежава непряко, като краен действителен собственик на ЕЛАНА Холдинг 102 970 броя акции с номинална стойност от 1 лв. всяка, представляващи 15.84% от регистрирания капитал на Дружеството.

 

Facebook logo
Бъдете с нас и във