Банкеръ Daily

Управление и бизнес

Нереалистични очаквания на продавачите блокират пазара на бизнес имоти

Една от основните офис локации в София е „Цариградско шосе“ - от Четвърти километър до Sky Fort.

След поредицата от силни години пазарът на бизнесимоти у нас регистрира драстичен спад на  продажбите  през деветмесечието на тази година. В сравнение със същия период на 2018-а покупко-продажбите са намалели със 77%, констатира  анализ  на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

Общият обем на сключените сделки от януари до септември е 108 млн. евро, като в това число влизат покупки на офисни, търговски и индустриални площи, за хотели и парцели за строителство на бизнес сгради. За сравнение  през същия период на миналата година стойността на тези транзакции е надхвърляла 460 млн. евро.

Активността на инвеститорите през тази година върна пазара на нивото от 2013 г., когато общият обем от придобиванията бе под 100 млн. евро. Тогава обаче доминираха сделките за подценени активи и строителни терени, за което повлия  глобалната криза, докато сега купувачите са по-скоро в изчаквателна позиция.

Въпреки, че всичко това се случва на фона на по-мащабната картина на европейските пазари, където към полугодието наблюдаваме 11% по-нисък обем на транзакциите  в сравнение със същия период на миналата година, то пазарът у нас страда от собствени проблеми. "Голяма част от причините се коренят в нереалните очаквания на собствениците на имоти по отношение на цени и доходност от сделките", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" в Cushman & Wakefield Forton. По думите му намаление на активността се наблюдава във всички сегменти на пазара, като най-осезаемо е то при търговските площи. Последната мащабна продажба в ритейл сегмента бе тази на Mall of Sofia през миналата година.

От друга страна, ръстът на електронната търговия доведе до спад на транзакциите с търговски площи в глобален план и нашият пазар не е изключение. Политиката на много чуждестранни фондове вече дори изключва инвестиции в подобни активи.

Слабата ликвидност и надценяването на имотите е причината за отлива на инвеститори от сегмента на офис площите. По оценка на Cushman & Wakefield Forton продавачите и  на този пазар  имат много оптимистични очаквания на фона на слабия инвестиционен интерес, на по-неблагоприятните условия за финансиране в сравнение с конкурентни пазари и на липсата на подходящ продукт - работещи и отдадени под наем с дългосрочни договори, първокласни офис сгради. Трябва да се отбележи, че съществува риск от натиск върху наемните нива и върху приходите на съществуващите проекти поради започналите строежи по нови . Очакванията за доходността при инвестиционни сделки с първокласни офисни активи остава стабилна в рамките на 7.5-8%, като трябва да се има предвид, че не всички нови сгради могат да се класифицират като първокласни и интересни за активните инвеститори на пазара.

Според Таня Косева-Бошова, която е председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България, офис пазарът  в България е доста стабилен, има добър баланс между търсенето и предлагането. Към момента се изграждат около 340 хил. кв. м, като става въпрос за компании, които  строят реално. Очакванията са тези площи да бъдат завършени през следващите две години. Най-голяма е концентрацията  на офиси в строеж в момента в района на бул. "Цариградско шосе", в зоната около "Бизнес Парк София" и в района на Paradise Center.

През последните години практиката показва, че офиспроектите вече се развиват в райони, които дават възможност на компаниите да са заедно. Затова в София се оформиха три основни зони, които се развиват като офис локации - "Бизнес Парк София" в квартал "Младост" и зоната отвъд околовръстния път, "Цариградско шосе" - от Четвърти километър до Sky Fort, и "Хладилника".

Сходна е картината и на пазара на логистични площи, където също няма предлагане на завършени и дългосрочно отдадени под наем имоти. По оценки на Cushman & Wakefield Forton доходността при инвестиционни сделки с първокласни активи на този пазар е около 8.5%, докато потенциалните продавачи търсят далеч по-ниски нива на доходност и по-високи продажни цени. В допълнение към това цената на земята и строителството на складови площи в България е по-висока от тази на съседни пазари.

Сред последните проекти в този сектор можем да отбележим нoвия лoгиcтичeн тepминaл в Шyмeн, който пусна в действие  бългapcĸият пpoизвoдитeл нa бoйлepи Теѕу. Инвecтициятa e в paзмep нa 7 млн. лeвa и щe yдвoи тoвapния ĸaпaцитeт на ĸoмпaниятa. Tepминaлът фyнĸциoниpa вече  oт мeceц. Toй ocигypявa 8000 пaлeтни мecтa и ocвeн зa yдвoявaнe нa ĸaпaцитeтa, щe cпoмoгнe зa eлиминиpaнe нa зaгyби нa pecypc пpи тpaнcфep мeждy тepминaлитe.

През септември дaтcĸaтa вepигa зa мeбeли и cтoĸи зa дoмa ЈYЅК пък oтĸpи eдин oт нaй-гoлeмитe диcтpибyциoнни цeнтpoвe в Бългapия, oт ĸoйтo ĸoмпaниятa щe oбcлyжвa пaзapитe в Югoизтoчнa Eвpoпa, нa ĸoитo ĸoмпaниятa oпepиpa. Инвecтициятa в бaзaтa, нaмиpaщa ce в индycтpиaлнa зoнa "Бoжypищe", e в paзмep нa 107 млн. eвpo, ĸaтo тя вĸлючвa двe cĸлaдoви и eднa aдминиcтpaтивнa cгpaдa.

Свидетели сме на рязка промяна на условията. "Имам всички основания да посъветвам собствениците, които търсят продажба, да обмислят внимателно офертите и очакванията си. Ако пазарът не намери баланс чрез отстъпки, има риск да отчетем допълнителен спад на обемите. А собствениците на бизнес проекти да се окажат дългосрочно обвързани с тях", отбелязва Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton. Според нея всички продавачи у нас трябва внимателно да следят останалите пазари в Централна и Източна Европа, които предлагат по-добри маржове между финансиране и доходност и много по-висока ликвидност в сравнение с нашата страна. Данните показват, че макар и регионът като цяло да отбелязва лек спад в сравнение с миналогодишните обеми, отделни пазари, като Румъния и Чехия показват по-добри резултати, а България губи конкурентност.  

Facebook logo
Бъдете с нас и във