Банкеръ Daily

Управление и бизнес

Недвижимите имоти - алтернатива или капан

Недвижимият имот е инвестиция, която ти дава сигурност. Тя показва, че имаш достатъчно пари за покрив над главата, за вила в близкото селце или в планината.

В действителност обаче не всички имат този късмет, но и за тях има възможност да стъпят на този атрактивен пазар - например, чрез покупката на акции в строителни фирми или на дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) с фокус в недвижими имоти, дялове в договорен фонд, инвестиращ в имоти, или облигации на компании от този бранш.

От началото на тази година недвижимите имоти се опитват да "изчистят" името си като алтернатива за инвестиции. Статистиката отчете ръст в броя на сделките и цените на различните типове имоти в София и в големите градове. Това, разбира се, са места, в които има икономическа активност и привличат работници, за които пък са необходими жилища. Положителни сигнали идват и от сектора на индустриалните и логистичните площи. Отварят се нови предприятия, а технологичният бранш е двигател при търсенето на офиси. Стабилизирането на пазара се отрази и върху наемите, които тръгнаха нагоре. Това пък повишава доходността от подобно вложение.

Договорните фондове, които инвестират в имоти, винаги са алтернатива, а и са най-популярният начин на управление на спестяванията. С малки суми можете да получите възможността да инвестирате в цял свят. Договорният фонд набира пари от много вложители, като ги инвестира в различни финансови инструменти. Другите предимства на тези са ниските такси на управление, а освен това и печалбата, която не се облага с данъци.

Четири са секторните взаимни фонда у нас, които са избрали да инвестират в акции на дружествата за строителство и недвижими имоти. Те влагат в акции на различен тип дружества - някиои от тях залагат на земеделска земя,  други на офисни, търговски, ваканционни или жилищни имоти, което пък е и причината и за разликата в показваните от тях резултати.  Договрните фондове издават и изкупуват всеки ден свои дялове. Няма някаква задължителна сума, с която да се участва в тази колективна инвестиционна схема - може да се влага регулярно или пък от време на време, когато човек разполага със свободни парични средства. Няма никакво задължение да затваряте парите си за какъвто и да е период от време, както е например при депозита.

И цената на земеделската земя показва склонност да расте. А някои експерти прогнозират, че тя ще добави още около 10% върху стойността си. Неслучайно инвестицията в ниви остава една от най-стабилните, с дългосрочен характер и с изключително добри перспективи. С ръста на цените на земята и на арендата някои от АДСИЦ-те започнаха да показват и добри финансови резултати. От което безспорно ще се увеличава богатството на тези, които предпочетат техните акции.

От това се възползваха и някои от договорните фондове, които влагат средства в такива активи. Това дава възможност на широк кръг от хора да участват на пазара на недвижимите имоти и с малки суми. При това могат да разполагат с парите си по всяко време заедно с реализираната до момента доходност. 

Според проучване на "БАНКЕРЪ" към 18 октомври с най-висока възвръщаемост от началото на годината - 10.58%, е най-младият измежду имотните фондове - "ОББ Патримониум Земя". И за последните дванадесет месеца тя също е положителна (4.97%). Повечето привлечени клиенти увеличават и активите на тази високорискова колективна инвестиционна схема - до 25 837 337 лева. Успех й носи купуването на книжа на дружества със специална инвестиционна цел в страната и в чужбина, които са специализирани в развитието на проекти, свързани със земеделска земя, на офисни и логистични площи. В портфейла му намират място и акции на фирми от аграрния сектор, от хранително-вкусовата промишленост. Тази колективна схема е организирана от "ОББ асет мениджмънт". И доказва, че инвестицията в земя е едно от най-стабилните вложения с дългосрочен характер и изключително добри перспективи.

Другите три подобни секторни взаимни фонда не успяха да зарадват притежателите на техни дялове. Най-старият измежду тях "Алфа Индекс Имоти" е на загуба от началото на годината (-3.73%). Фондът инвестира изключително в ценни книжа на компании, работещи в сектора на недвижимите имоти (земеделска земя, жилищни, офисни, търговски и логистични площи), приети за търговия на регулираните пазари в страната и в чужбина. Стратегията позволява да се купуват и дялове в колективни схеми или други предприятия за колективно инвестиране (включително и ETFs) с интереси към този пазар. Клиентите на "Конкорд фонд 3 Недвижими имоти", също изпитаха горчивина от своето вложение (-0.91%). Активите му са основно в акции на дружества със специална инвестиционна цел за секюритизация на недвижими имоти, както и в акции на такива международни акционерни дружества. Портфейлът по подсектори съдържа бизнес имоти, а също жилищни и ваканционни постройки, както и земеделска земя.

Договорният фонд от семейството на "ДСК Управление на активи" - "ДСК Имоти", също е на загуба - от 1.78 на сто. Тя е следствие от влагане на парични средства основно в акции на български и чуждестранни АДСИЦ, както и в дялове на колективни схеми, инвестиращи в дружества със специална инвестиционна цел. Малка част от активите му са в дългови ценни книжа и в инструменти на паричния пазар.

Притежаването на  акции на публични строителни фирми или такива, които отдават под наем различни типове имоти, е друга възможност за участие на имотния пазар. Тази ценна книга също може да се купува и продава без ограничение в сумите. Но е възможно, както е на всеки пазар, когато искате да се освободите от тях, цената на акциите може да не е „по вкуса ви“. И да се наложи да продавате на загуба.

Около тридесет от публичните компании, чиито акции се търгуват на БФБ-София, се занимават със строителство. Половината от тях са акционерни дружества със специална инвестиционна цел за секюритизация  на недвижими имоти. Те си имат и борсов индекс - BGREIT, който следи представянето им на регулирания пазар. Седем фирми, поддържат тонуса му.

Интересът към акциите на АДСИЦ-ите се поддържа и от законовото задължение да разпределят дивидент всяка година. Но тя трябва да е от основната им дейност, а не от преоценка на имотите, които притежават. В периода от януари до средата на октомври BGREIT е пораснал с 5.64% до 127.90 пункта. Компонентите на индекса също подпомогнаха доброто му представяне. Новините около тях са добри. Всички те показаха повишаващи се приходи и печалба за първите шест месеца, единствено при "Рой Пропърти" паричните постъпления са намалели, а при "Супер Боровец Пропърти фонд" положителният финансов резултат е по-нисък.

Цените на акциите на дружествата от BG REIT растат от началото на тази година. Изключенията са две. "Актив Пропърти", чийто акции загубиха лев и половина от стойността си и се търгуват при 5.80 лева за един брой. Другото е "Адванс Терафонд", което е най-голямото публично дружество, собственик на земеделска земя в страната. То е с най-високи приходи и печалба за деветте месеца сред фирмите от BG REIT, изплаща дивидент всяка година, но цената на акциите му пада. В първия борсов ден на тази година тя е била 1.9408 лева за дял, но в средата на октомври пада до 1.935 лева. Една от странностите на фондовия пазар. 

Най-скъпи в момента са акциите на "ЦКБ Риъл Истейт Фонд ". За да ги имат в портфейла си инвеститорите плащат за тях по 47.60 лева.

Осем са компаниите, които са финансирали дейността си с облигационен заем. Дружествата със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), които инветиторат в различни видове недвижими имоти, най-често използват дългови инструменти за развитие на поректите си. Облигациите са ценна книга, която осигурява на кредитора предварително фиксиран постоянен доход под формата на купонни плащания (лихва) и изплащане на главницата на падежа в зависимост от вида на самата облигация. Това е сигурен приход, но само ако фирмата няма проблеми с дейността си, иначе инвеститора може да си остане само с тази ценна книга в джоба.  

Facebook logo
Бъдете с нас и във