Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

Краят на кризата не се вижда

Отива си четвърта поредна година, в която пазарът на имоти у нас е в тежка криза. От 2009 до 2012-а броят на сделките се движи в рамките на 50% от обемите през 2006-2007-а, показват данните на Агенцията по вписванията. Точните числа са: 67600 броя през 2009-а, спад до 61500 през 2010-а, леко увеличение до 65 400 през миналата година и прогноза за около 65000 за 2012-а. За сравнение, през 2006-а са регистрирани 113800 покупко-продажби. Разбира се, година с година не си приличат, но поводи за оптимизъм поне на този етап няма. И ако 2011-а бе обявена за Година на земеделската земя, то отиващата си 2012-а би трябвало да наречем Годината на изчезналите инвеститори. Причината е една - сделките с имоти, извършвани с цел инвестиция, вече са пренебрежително малко - около 5-8 процента. Сега се купува основно за лично ползване, почти никой не разглежда придобитото жилище като вложение, от което ще печели при наемане или препродажба.


Много красноречиви са и данните за София, която диктува тенденциите за развитието на пазара на недвижимостите у нас. Очертава се 2012-а да е най-лошата за столицата откъм брой сключени сделки - те ще са едва около 6000 при 17хил.през пиковата 2006-а. Както е тръгнало, резултатите през отиващата си година ще са по-лоши дори и от другите кризисни години - през 2010-а например има регистрирани 6850 сделки, а през 2011-а - 6100. Нека сравним числата отново:за страната сега спадът спрямо 2006-а ще е два пъти, докато за София - три пъти. Обяснението е в продажбата на земеделска земя - именно този сегмент, който липсва в най-големия български град, прави разликата. Ако обаче го пренебрегнем, ще се види, че и в останалите областни центрове търсенето на жилищни имоти е около три пъти под нивата отпреди кризата.


Лошата новина за професионалните участници на този пазар - брокери, инвеститори и експерт-оценители, е, че и 2013-а се очертава да е същата. Аргументите за това не се коментират с голяма охота от професионалистите, но добре се знаят от тях: икономиката продължава да се лута между минимален ръст и стагнация, пазарът на труда се свива, безработицата расте, а доходите са на същите нива, както преди една-две години при съществуваща немалка инфлация и увеличени разходи за издръжка. Освен това кредитирането остава доста трудно за търсещите средства, а лихвите, въпреки очевидния спад, не са лесно преодолими в елементарните изчисления за изплащането на заемите. В последна сметка хората с налични пари и готовност да ги вложат в имот стават все по-малко.


Жилищата в областните центрове на практика разделиха България на четири зони. В първата са София, Варна и Бургас. Те държат около 45% от пазара на недвижимости и търсенето на имоти в тях е относително постоянно, макар и с чувствителен спад през четирите години криза. Факторите обаче, които определят важната им роля в сектора, са различни. При столицата имаме постоянен приток на хора, които търсят работа и остават в града, където безработицата е най-ниска - около 3%, има струпване на образователни центрове, на културни институти и звена в сферата на услугите. Затова и цената на квадратен метър варира от 700 до 1100 евро. Пазарът във Варна се крепи на чужденците, най-вече на руснаците, които притежават около 15 000 жилища в морската ни столица и околните курорти. Те държат цените на ниво от 800-1000 евро на квадрат за добрите локации и формират значителен дял от вторичния пазар. А в Бургас е раят на сравнително евтините ваканционни имоти, където за 15-25 хил. евро може да се купи студио от 30-40 квадрата, най-вече в комплекса Слънчев бряг и близките населени места, ориентирали се изцяло към чужденците. Средните цени на квадрат там са с около 20% по-ниски от тези в София и Варна.


Втората зона включва стабилните икономически региони, в които миграцията е относително ниска. Това са Пловдив, Плевен, Стара Загора, Русе и Хасково. Според националната статистика те държат средни цени на квадратен метър при апартаментите между 450 и 600 евро. Безработицата при тях е сравнително по-ниска, а конкретно в Стара Загора доходите на работещите се изчисляват като втори след тези в София.


Третата зона се формира от регионите, които изпитват трудности в икономически план, но запазват стабилно ниво на търсене и предлагане. Цените там варират от 350 до 500 евро на квадрат, а близостта до по-големи икономически развити центрове позволява да се живее в тях и да се пътува и работи в друго населено място. Такива са Перник, Пазарджик и Шумен. В тази група са и два от градовете в Добруджа, които имат сериозен дял в селскостопанското производство и осигуряват стабилни доходи на заетите - Добрич и Силистра. Благоевград пък има по-висок стандарт поради големия поток на преминаващи от и за Гърция и Македония, както и поради висшите си учебни заведения, които държат цените на наемите и продажбите относително високи.


Най-зле са районите от четвъртата група с висока степен на миграция на населението, висока безработица и ниски доходи на заетите. На дъното поради тези причини е Кюстендил, където могат да се купят най-евтините жилища в областен център у нас. Другите са Враца, Видин и Монтана.

Facebook logo
Бъдете с нас и във