Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

КАДАСТЪР И ИМОТЕН РЕГИСТЪР ЩЕ ИМА... ЗА ПАРЦЕЛИРАНЕТО НА ЛУНАТА

Едва ли някой в страната има реална представа колко точно сделки с недвижими имоти се сключват на година. През 2005 г. само във Варна службата по вписванията към местния районен съд отчете над 46 хил. дела, за цяла България броят им може би е няколко стотици хиляди. Парадоксалното е, че докато инвеститорският интерес към земята през последните пет години нарастваше, изготвянето на информационната система съвсем се затлачи. А замисълът е тя да
обедини кадастъра и имотния регистър
Пълната информация за границите на парцелите, точната им площ и юридическото им състояние ще намали драстично възможностите за измами и злоупотреби, категорични са и нотариусите, и адвокатите.
Въпреки критиките от всички посоки, парите, които Световната банка отпусна за направата на регистрите, продължават да се усвояват бавно и мъчително. И това периодично предизвиква скандали. А трите министерства (на регионалното развитие, земеделието и правосъдието), които уж трябва да си партнират в проекта, продължават да се държат като орел, рак и щука. И то въпреки нееднократните предупреждения от страна на финансовата институция. Изгледите ситуацията да се подобри не са кой знае колко окуражителни. Поне засега. Специалистите вече се опасяват, че при това темпо кадастрален план и регистър ще има горе-долу по времето, когато ще може да се купи и продаде имот на… Луната.
Началото на проекта беше поставено с влезлия в сила на 1 януари 2001 г. Закон за кадастъра и имотния регистър. За практическото му реализиране в края на 2001 г. Световната банка отпусна 33.5 млн. евро. Получатели на средствата са Агенцията по кадастъра, която е подчинена на Министерството на регионалното развитие и благоустройството, и Агенцията по вписванията към правосъдното ведомство. С парите трябваше да бъде създадена единна информационна система, която да обедини данните за границите и разположението на имотите с информацията за собствеността върху терените и за юридическия им статут.
Така е само на хартия
в действителност обаче ситуацията е доста по-различна.
След редица забавяния и неуредици в усвояването на средствата, за които в.БАНКЕРЪ подробно писа през последните година-две, проектът бе на ръба на провала. Последната мисия на финансовата институция в средата на миналия месец отново постави оценка незадоволителен на извършеното досега. Решено беше кредитът да бъде преструктуриран, а срокът за усвояването му да се удължи с година. Колкото до парите, които трябва да получим, те бяха намалени с 4.8 млн. евро.
Промяната бе поискана от Световната банка. Основният аргумент бе, че до началото на 2007 г. (когато изтича крайният срок на проекта) почти не съществува практическа възможност средствата да бъдат усвоени. Друга причина, според финансистите от Вашингтон, е, че голяма част от дейностите изостанаха още в началото на усвояването на заема. Сред тях са изграждането на информационната система, мониторингът и оценката на проекта, и обучението на персонала. Всички тези дейности е трябвало да бъдат извършени от Агенцията по кадастъра, но по необясними причини са закъснели. Сега изоставането много трудно може да бъде наваксано, тъй като става въпрос за много сериозен проект, обясни пред в.БАНКЕРЪ изпълнителният директор на агенцията Цветен Боев.
Източници, запознати със ситуацията, твърдят под сурдинка, че причината банката да резне част от финансирането е, че
Агенцията по вписванията не усвоява средствата
В същото време избраните чрез търг фирми се оплакват, че срещат проблем при попълването на кадастралния регистър, тъй като не получавали предварителни данни от местните служби по вписванията за състоянието на имотите. Заради това се налагало регистърът да се прави чрез пряк контакт със собствениците.
Не искам да коментирам тази тема, тъй като това е работа на правосъдното министерство. Досега е направен един пилотен проект за връзка между кадастър и имотен регистър - в Балчик, заяви Цветен Боев.
Още по-плачевна е координацията на Агенцията по кадастъра с Министерството на земеделието и горите. Двете ведомства трябваше да си партнират при изготвянето на цифрова ортофотокарта (чрез въздушни снимки) на страната. В момента аерозаснемането е сред най-модерните начини за създаване на кадастър. То може да се използва както за изработване на ортофотопланове, така и за създаването на кадастрални и специализирани карти. Основното предимство на заснемането от самолет е, че излиза по-евтино, тъй като премахва работата на поле на големи групи от хора, което оскъпява изготвянето на кадастъра.
Изработването на ортофотокартата
подхванаха хората на Нихат Кабил
На пръв поглед в това няма нищо лошо, още повече че Европейският съюз иска до юни 2006 г. в страната да бъде изградена Интеграционна система за администриране и контрол, която да позволява ясна и точна идентификация на земеделските парцели в страната. Това пък е едно от условията за създаването на Разплащателната агенция, която след 2007 г. ще разпределя евросубсидиите за селското ни стопанство.
Още преди година Агенцията по кадастъра и земеделското ведомство трябваше да се разберат как да се правят ортофотоплановете така, че да отговарят на нуждите и на двете ведомства и да не се налага да се харчат два пъти пари на данъкоплатците за едно и също нещо. Оказва се обаче, че нещата стоят по съвсем различен начин.
Цифровото заснемане се изпълнява от Министерството на земеделието и затова Агенцията по кадастъра не може да контролира процеса. Ние сме само ползвател на информация. За съжаление трябва да кажа, че бяхме изключени от този процес и сега не можем да го контролираме. Не знаем дали ортофотографирането, което се прави в момента, отговаря на условията за кадастър, или не. Заданието, в което участвахме, бе подготвено така, че да отговаря, но какъв е крайният продукт, не ми е известно, обясни Цветен Боев. Хората на Нихат Кабил пък нееднократно са подчертавали, че забавянето на аероснимките се дължи на слабата координация между различните държавни ведомства.
Според осведомени източници причината за споровете е чисто политическа:
напрежението в управляващата коалиция
дава своето отражение и върху изпълнението на такива важни за страната проекти. Всяка от трите партии, които са на власт (и държат по едно от ведомствата с отношение към проекта), се опитва да изкара другите отговорни за забавянето.
Успоредно с това търговете за измерване на имотите, обявявани от Агенцията по кадастъра, продължават да привличат доста сериозен интерес. Данните за първото тримесечие на годината показват, че общата стойност на поръчките от тръжните процедури е приблизително равна на 45% от заема от Световната банка, но са усвоени едва около 25-30 на сто. С тях е направена кадастрална карта за около 8% от територията на страната. Това са предимно районите, където предимно се инвестира: цялото Черноморско крайбрежие (с изключение на Поморие и Каварна) и големите планински курорти (без Банско), където договорът е бил прекратен по вина на изпълнителя.
Има райони, в които през последните 10-15 години
почти не е имало имотни сделки
Трябва ли тогава държавата да инвестира в тях наравно с останалите? Там изграждането на кадастър би било самоцел. Първо се ориентираме към местата с интензивен пазар и където е концентрирано население. По наши изчисления в областните центрове са съсредоточени около 70-80% от населението на страната. Тъй като почти всяко семейство има собствено жилище, ако направим кадастрална карта на тези територии, ще обхванем голяма част от действителните имоти в страната, твърди шефът на Агенцията по кадастъра.
Заради неразбориите около кредита от Световната банка нов търг не е обявяван близо година и половина. Сега предстои да бъдат открити процедури за кадастъра на София и Пловдив, но отново има известни търкания с финансовата институция. Банката настоява в надпреварата да участват международни фирми, тъй като в заемното споразумение е фиксиран процент от средствата, които трябва да отидат при за чужди изпълнители. Българската страна пък твърди, че създаването на кадастъра е твърде специфична дейност и малко чуждестранни фирми могат да се справят с нея. Като аргумент в своя полза хората от Агенцията по кадастъра посочват, че фирмите, спечелили първия международен търг за изготвянето на местна кадастрална карта, са използвали традиционни методи, а не дистанционни (подходящи за гъстонаселените райони в големите градове,) както се е очаквало от тях.
Според председателя на Контролния съвет на нотариалната камара Димитър Танев цялата мащабна дейност по замерването на територията на страната е напълно излишна. У нас се реши кадастърът да се направи чрез замерване, при което се харчат най-много пари. Вписването на имотите в страната е започнало още през 1908 г. и става задължително през 1927 година, обясни пред репортер на в.БАНКЕРЪ нотариусът. Самият той е доста навътре в проблема, тъй като освен многобройните сделки, които ежедневно минават през ръцете му, е бил и член на групата, подготвила част от първите промени в Закона за кадастъра. Според юриста
обявяването на търгове е излишно
тъй като в нормативния акт изрично е записано, че кадастралните карти се създават не чрез геодезическо замерване, а чрез обединяване на данните, които отдавна фигурират в карти, планове и регистри.
Измерването на всички терени и сгради ще отложи изработването на кадастралната карта за следващия век. Констатацията, че за 93% от територията на страната има готови кадастрални планове, не е само моя, а и на експерти геодезисти. От 5943-те населени места без кадастър са само 998 малки селца и махали. А това би трябвало да доведе до минимум допълнителните измервания на територията. Те се налагат само когато има разминаване между описаните вече и реално измерените данни за повече от 1/10 от площта на терена, твърди Танев. В Агенцията по кадастъра не са съгласни с подобни аргументи, тъй като в много населени места плановете са от 60-70-те години на миналия век, остарели са физически и морално и е почти невъзможно чрез тях да се определи състоянието на даден имот.
Критиките на нотариуса обаче далеч не свършват дотук. Той смята, че
тотално е сбъркан
както начинът, по който се прави кадастъра в страната, така и самото уточняване на границите на имотите. Минават служители на агенцията и те питат собственик ли си, а ти казваш, че притежаваш и гаража на съседа си. Това се записва и отива в службата по вписванията, където трябва да се направи проверката за достоверността на информацията. Но служителите там не могат да си свършат работата, понеже голяма част от документите ги няма. Панелните комплекси например не подлежаха на вписване: когато човек почине, не се знае какво става с наследяването - обяснява Димитър Танев. Според него чиновниците от службата по вписванията не могат да ходят като адвокати по общините и да проверяват дали всичко отразено в анкетите е вярно. Система с анкетирането е приложима само за новооткрити територии, но не и у нас. Тя е пълно безсмислие, прието под диктовката на западни експерти, твърди софийският нотариус.
Логично е страничният наблюдател да попита
защо не се прави нищо
за да бъдат решени тези проблеми? Според Танев причината е, че в цялата процедура участват хора, които не са юристи и не са наясно с правната страна на проблема. Много пъти сме говорили с представители на министерствата на правосъдието и на регионалното развитие, че нещата трябва да се променят, но няма особен ефект, твърди той.
По лошото е, че докато ведомствата, от които зависи съставянето на кадастъра и на имотния регистър се разберат, парите от Световната банка ще свършат, а наченки на единна система ще има само в Балчик. Във всички останали селища на страната купувачи и продавачи ще продължават да си висят на опашките пред общините и службите по вписванията.

Чужд опит
Чешката служба за геодезия, картографиране и кадастър е автономен висш орган на държавната администрация в областта на геодезията, картографията и кадастъра. Президентът на службата е подчинен само на министър-председателя и се назначава от парламента по предложение на Министерския съвет. Службата се финансира от държавния бюджет на Чешката Република и е първостепенен разпоредител на средствата по собствената си сметка. Основните й задачи са пълно администриране на кадастъра (включително и юридическите отношения с недвижимите имоти), както и едро, средно и дребномащабно картографиране.
В Чехия има 6 хил. населени места, 21.5 млн. парцела, 5 млн. собственици, 3.5 млн. сгради и 12 млн. поземлени имота. Годишно се извършват около 400 хил. сделки с недвижими имоти. Няма служби по вписвания към съдилищата. Всяка покупко-продажба се регистрира в службата. Без такава регистрация, дори при нотариална заверка, сделката не е в сила. Изградена е и функционира информационна система на кадастъра и недвижимите имоти на територията на страната.

Facebook logo
Бъдете с нас и във