Банкеръ Weekly

Пари и пазари

ПАЗАРЪТ СЕ НОРМАЛИЗИРА ПОД НАТИСКА НА КРИЗАТА

Времената на постоянен ръст на цените на всички сегменти на пазара на имоти у нас вече изтичат. Това засега се признава под сурдинка само от отделни представители на бранша, но развитието на световната криза, състоянието на този сектор в Съединените щати, повечето европейски страни и нашите съседи дават повече от красноречиви знаци. Показателни са и цифрите - според анализаторите на Уникредит чуждестранните инвестиции в България ще паднат до края на тази година до 15.5% от БВП, а през 2009-а - до 10% от БВП. Нека припомним, че през 2007-а те бяха 22.6% от брутния вътрешен продукт, като повечето от парите, идващи отвън, се влагаха в строителството и в недвижимите имоти. Това са и сферите, които най-много ще пострадат при оттеглянето на инвеститорите. Намаляването на парите за нови проекти ще доведе до свиването на дейността на този основен отрасъл на икономиката ни в последните години. Между другото, вече се появиха и първите сигнали за частично или пълно замразяване на обекти поради липсата на финансиране. Тенденцията се подсилва и от оттеглянето на част от потенциалните купувачи. Тези процеси вече се усещат, и то много осезателно, в провинцията, където пазарът е доста по-малък и всеки клиент е от значение. Агенции във Велико Търново например отбелязаха, че през септември търсенето е намаляло пет пъти най-вече в сегмента на малките жилища - гарсониери и двустайни апартаменти. Причината, според брокерите, е затегнатото кредитиране и изискването купувачът вече да покрива повече от стойността на сделката със собствени средства - в някои случаи до 50 процента. Въпреки че за столицата подобни изявления все още липсват, и тук броят на сделките е силно намалял. Брокери изтъкват, че купувачите стават все по-придирчиви и времето за сключване на сделки е нараснало до пет-шест месеца.
Втората съществена промяна е свързана с очертаващата се диференциация на пазара. Когато днес се говори за имоти, на първо място се поставят техните характеристики и те вече определят цената и интереса на клиентите. Да вземем панелните апартаменти - те бяха извадени от отделни банки от списъка на имотите, за които може да се вземе ипотечен кредит. Това доведе до отлив на клиенти и силен натиск върху цените. В момента в София разликата на квадратен метър между панелка и масивно строителство достига 200-250 евро, и то в приблизително сходни райони. На всичко отгоре това е информация от офертите продава, които едва ли са най-точни по отношение на реалните сделки. Повечето прогнози са, че оттук нататък тази разлика ще нараства и не е изключено до две години да достигне и 50% от цената.
Друг сегмент, където натискът за понижение е особено силен, е продажбата на зелено. Покачващите се лихви, несигурността дали строителната компания ще завърши започнатата сграда и опасенията от загуба на пари възпират купувачите. При тази ситуация строители и търговци имат само един полезен ход - да свалят цените до нива, които биха довели до продажби.
Кризата и проблемите за едни са възможност за други. Докато някои от играчите в бранша ще се опитват да продадат имотите, с които разполагат, за да си осигурят свеж финансов ресурс и издължаване на кредитите, други ще анализират внимателно положението и ще купуват изгодно. Подплашени от икономическите сътресения, хората с пари вероятно все по-често поглеждат към пазара на скъпи, луксозни имоти. Както каза преди месец Уорън Бъфет: Едно просто правило диктува моите покупки: Да бъда предпазлив, когато другите са алчни, и да бъда алчен, когато другите са предпазливи. И това, което е сигурно, е, че страхът се разпространява и парализира дори опитните инвеститори. Така че за висококачествените като дестинация, материали и изпълнение имоти над 150-200 хил. евро купувачи ще има.
Постепенно, за две-три години, пазарът на недвижимости в страната ще се нормализира. Българите с по-малко средства ще има какво да си купят, но то ще отговаря като качество на инвестираните пари. Колкото до по-заможните, те ще могат да избират и за тях строители, предприемачи и търговци ще водят истинска конкурентна война. Средната класа, доколкото я има у нас, ще намали тавана на възможностите си за придобиване на жилище от 80 на около 50-60 хиляди евро. Поне до излизането на света от кризата и очакващата се рецесия. Силно ще се редуцира и броят на посредническите агенции, тъй като за по-малките от тях работа няма да има. Ще се подобри обаче качеството на предлаганата услуга.

Цени на оферти продава в София към 3 ноември

Квартал Цена в евро за м2

Княжево 886
Красна поляна 967
Люлин1 800
Младост1 1072
Надежда1 902
Обеля 810
Изток 1528
Хаджи Димитър 928
Гео Милев 1444
Забележка: Данни на Имот.бг.

Facebook logo
Бъдете с нас и във