Банкеръ Weekly

Пари и пазари

Фикс идеи за бизнес имоти

Непремерените амбиции изиграха лоша шега на немалко инвеститори.

Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ)  - за инвестиции в недвижими имоти, продължават да сдават лицензите си. В рамките на година (между март 2016 и март 2017-а) това направиха още четири от тях. Вярно е, че те не са от най-големите, но все пак се очертава тенденция  проблемите в сектора да остават непокътнати. А за някои от фондовете и да се задълбочават  - някои  изпаднаха в несъстоятелност или стигнаха до ликвидация. Всяко  от дружествата имаше амбициозни предварителни планове, които така или иначе не се реализираха, а непремерените амбиции им изиграха лоша шега. А някои от инвеститорите загубиха вяра в печелившите възможности  на проекти с недвижими имоти през годините след 2008-а.

През последните три години и  Асоциацията на колекторските агенции в България "документира" подобни тенденции. А от последния й анализ става ясно, че половината от производствата по несъстоятелност през 2016 г. са в четири сектора, сред които отново са строителството и операциите с недвижими имоти, наред  с търговията и транспорта.

В тази ситуация Комисията за финансов надзор "с чиста съвест" отне лиценза  на четири от най-старите  дружества в сегмента да извършват  дейност като дружество със специална инвестиционна цел.

Последният такъв случай е от средата на февруари, а главно действащо лице е

"Балканика Имоти" АДСИЦ

Софийското дружество притежаваше документа от август 2008-а. Инвестиционната му стратегия предвиждаше получаване на приходи от експлоатацията на недвижими имоти под формата на наемни и/или лизингови вноски, както и чрез продажба на тези активи. Дружеството залагаше на модела на активно управление на портфейла от недвижими имоти, финансови активи и свободни средства.  Плановете на дружеството бяха да секюритизира имоти с бизнес предназначение,а също с търговски  и хотелски  функции, с жилищно предназначение. Но в течение на годините не успя да развие бизнеса си. Към края на декември 2015 г. (последните публични данни) дружеството няма секюритизирани имоти,поради което то не акумулира никакви приходи, а резултатът от дейността му е загуба. Така бе и през всичките години от създаването на фирмата. Единственото изключение е 2010-а, когато 90% от печалбата, или 98 000 лв., са разпределени като дивидент.

Основният капитал на "Балканика Имоти" е 650 000 лв. и е разпределен между шестима акционери - четири фирми и двама индивидуални инвеститори. Дружеството е част от "Балканика холдинг груп" АД, което управлява 63.85% от капитала на имотния фонд. Фирмите, които компанията майка управлява, са специализирани в сферата на инвестициите в недвижимите имоти, в секюритизацията им, както и в строителство  на логистични центрове.

"Юнивърсъл Пропъртис" АДСИЦ - Пазарджик

загуби своя лиценз (който има от 2006-а) през февруари тази година, тъй като изпадна в несъстоятелност. Капиталът на фонда беше в размер на 6 500 000 лв., разпределен в 650 000 акции по 10 лв. всяка. "Дуалком" ООД, с регистрация в Белиз, притежаваше 49.23% от книжата му. Другият голям акционер  - "Юнивърсъл" ЕООД (собственост на Любомир Манчоров), е строително-инвестиционна компания, специализирана  в изграждането на жилищни, търговско-административни и логистични комплекси. Тя контролираше 34 процента.

"Юнивърсъл Пропъртис" се беше насочил основно към пазара в София, като вниманието му беше към жилищните и бизнес сгради, но не се изключваха и хотелски и ресторантски имоти. В тази връзка, и за разлика от другите дружества от сектора, фондът се ориентира към съвсем конкретен вид имоти. Бизнес моделът му предвиждаше покупка и изграждане на пет мотела предимно по основните пътни артерии и магистралите на България. Първите обекти (през 2006 г.) бяха мотел "Ихтиман" и мотелът на входа на София - "Изток". Фирмата закупи имоти и около Ябланица и Дупница, където трябваше да бъдат изградени подобни заведения. Амбициите на учредителите обаче не бяха реализирани, въпреки че успяха да набавят свеж ресурс чрез увеличение на капитала и от взетите кредити с цел закупуване на недвижими имоти и за строителство.

С решение на Окръжния  съд в Пазарджик от декември 2014 г. дружеството е обявено в неплатежоспособност и свръхзадлъжнялост. Открито е производство по несъстоятелност. Точно година по-късно съдът постанови и прекратяване на дейността на фирмата.

И днес продължава разпродажбата на имотите на фонда. През януари тази година частен съдебен изпълнител направи четвърти опит за продажба на мотел "Ихтиман", тъй като "Юнивърсъл пропъртис" беше спряло да погасява дълга си към Пощенска банка.

Единственият светъл лъч за акционерите на фонда остана разпределението през  2007 и 2008 г. на дивиденти в размер на 1 020 523 лв., като всяка акция донесе на притежателя си брутно по 1.570 лева.

Другите две дружества - "Солид Инвест" и "Пропъртис Кепитъл Инвестмънтс", също стигнаха до ликвидация.

Инвестиционните планове на

"Солид Инвест"

което има  лиценз от 2006 г., включваха покупка на курортен комплекс, разположен на Черноморието, строителство на туристически комплекс в Пампорово, покупка на индустриален комплекс, разположен в София, а също и изграждане на жилищен комплекс в столицата. (Говореше се за луксозен жилищен комплекс от типа Аpartment house в столичния квартал "Бояна".) Плановете му бяха да инвестира в закупуване на недвижими имоти (парцели и сгради), както и в строителство и продажба на нови сгради. За намаляване на риска за акционерите мениджърите предвиждаха акумулираните средства да се влагат в различни видове имоти, разположени  в различни региони на страната.

 

 

Комисията за финансов надзор отнема издадения лиценз, ако дружеството със специална инвестиционна цел:
1. не започне да извършва разрешената дейност в срок 12 месеца от датата на издаването на лиценза;
2. е представило неверни данни, които са послужили като основание за издаване на лиценза;
3. престане да отговаря на условията, при които е издаден лицензът;
4. системно нарушава разпоредбите на този закон или актовете по прилагането му.

 

Facebook logo
Бъдете с нас и във