Банкеръ Weekly

Пари и пазари

Държавата дреме и на пазара на земя

Нивите станаха добра инвестиция

Търговията с ниви е във възход. Това е пазарът, на който кризата не само че не се отрази, но и предизвика подем. Ако през 2009 г. сделките с обработваема земя бяха около една шеста от общия брой транзакции с имоти, то през 2011-а те надхвърлиха една четвърт. Освен това средните цени надминаха тези от предкризисната 2008-а, а договаряната рента върви с всяка година нагоре.


Основната причина е приближаващата 2014-а. След нея българските фермери няма да могат да прибавят нови терени към обработваните от тях ниви. Всъщност този процес спря още миналата пролет, но на разположение на аграрното ведомство все още има някакъв, неизвестно колко голям, резервен фонд. Разбира се, след 2014-а никой няма да те спре да си ореш собствената земя, но ако дотогава не си го правил, през новия програмен период


няма да можеш да кандидатстваш

за преки субсидии за единица площ от Европейския съюз. Именно тези субсидии са един от основните аргументи за сегашния алъш-вериш с обработваемата земя. Те вече надхвърлиха 100 евро за хектар, трябва да станат 200 евро през 2016-а, а България иска този национален таван да бъде стигнат още през 2014 година. Но има и още нещо. Гърците и някои други членки на общността са се уредили с преки плащания за площ от около 800 евро за ха (!) и макар да няма надежда да ги стигне и до края на десетилетието, ще се стремим да ги догонваме. В последна сметка, след като според специалисти рентата се ориентира по пряката субсидия и расте заедно с нея, е очевидно защо апетитите за ниви скочиха. Ако например имате 100 дка и ги давате под аренда при средна рента сега за страната от около 30 лв. за дка, си докарвате от тях около 3000 лв. на година. До два-три години тези пари ще се удвоят, а до края на десетилетието - ще се умножат още 2-3 пъти. Да не говорим, че тези суми и днес спокойно се мултиплицират по две за житницата Добруджа при терени около и над 50 хектара.


Този регион, както е добре известно, е глезеното дете на българското земеделие. Преките субсидии при зърнопроизводството формират до 20-22% от доходите (при 5-6% за производителите на плодове и зеленчуци) и са силен


стимул за разширяване на дейността

Неслучайно след особено печелившата за този подсектор миналогодишна стопанска година арендаторите зърнари се оказаха сред активните купувачи на земеделска земя. През тази те може би няма да са толкова агресивни поради по-скромните прогнози за печалба, но пък към този пазар вече гледат и международни инвеститори. Което също не е случайно. България е с изключително благоприятен за земеделие климат, а и не е замърсена от индустриални отпадъци. По-същественото обаче е, че нивите са все още евтини, и независимо от 10-15-процентния годишен ръст на цените им през последното десетилетие, гоненото в момента равнище от средно 410-420 лв/дка продължава да е много пъти по-ниско от това в Западна Европа.


Посочената цена, естествено, е относително вярна. За ниви от 5-10 дка (а средно у нас те са по 5-6 дка) тези стойности са непостижими, докато за терените в Добруджа от над 500 дка и 800-900 лв. може да се окажат незадоволителни. Относително верен ориентир при покупката на такава земя, казват експертите, е очакваната рента за период от поне 10 години. Така формираният таван все още не е достигнат, поради което се смята, че поне засега на този пазар


ценови балон няма

Потвърждава го и поведението на големите фондове с десетки и дори стотици хиляди закупени декари. Еларг фонд за земеделска земя обяви през есента на миналата година ликвидация, като в портфейла му тогава имаше над 250 хил. декара. Адванс терафонд пък продаде през 2011-а към 63 хил. дка, но и той, и изобщо дружествата със специална инвестиционна цел остават на този етап нетни купувачи, а не продавачи на ниви.


Освен посочените причини и други фактори оказват съществено влияние на пазара на земеделска земя. От една страна, Световната банка прогнозира, че когато населението на планетата нарасне с 40 на сто, нуждите от храни ще се увеличат поне със 70 процента. От друга, парите се обезценяват и влагането им в земи, които не могат да бъдат напечатани по желание на правителствата като банкнотите, се очертава като стабилен пристан. Затова в български ниви досега корпоративни пари са инвестирали датчани (около Провадия), италианци (в района на Свиленград и на Шумен) и китайци (във Видинско). Говори се за по-скромни вложения на турци и гърци и се очаква сериозен интересот арабския свят и Израел. Междувременно в земя пари започнаха да влагат и бизнесмени от други български сектори, където има натрупани капитали, но сега бизнесът е в застой. Типичен пример е вносителят на Пежо София Франс ауто, който чрез дъщерно дружество закупи през миналата година към 31.5 хил. декара.


Къде в този процес е българската държава? Тя според специалистите има към 2.2 млн. дка, от които около 2 млн. стават за обработка. Но не ги оре, защото социалистическите ДЗС-та бяха ликвидирани, а нови на тяхно място не бяха създадени. През тази година


под 900 хил. дка са отдавани под аренда

а останалите за съжаление пустеят. Така от земеделския фонд бюджетът ни очаква 25-30 млн. лв., вместо 2-3 пъти повече. За да се случи тази работа с по-високите приходи, аграрното ведомство трябва да води по-активна политика, каквато засега не се забелязва. Доказва го комасацията. Като процедура и процес засега тя се регулира само от параграфи в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи. Само че това се оказва съвсем недостатъчно и не стимулира разгръщането й. И въпреки декларациите за подкрепа процесът е оставен на самотек, среща пречки в администрацията, както и неразбиране и незаинтересованост в собствениците. А напразно. Защото интересът на инвеститорите към уедрените терени расте, а паралелно с това - и цените им.


nbsp;


nbsp;


Борислав Петков, председател на управителния съвет на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи:
Има администрации, които не си вършат работата
Г-н Петков, докъде стигна проектът за комасация в с. Катунец, Ловешка област?

- Това бе стартов проект, с който искахме заедно с холандските ни партньори да проверим дали законът работи. В него бяха включени две трети от земята на землището, или около 7500 дка. Голямата цел бе нивите да се окрупнят и в това отношение проектът е изключително успешен. Има собственици, които увеличиха средния размер на парцелите си до 120-150%, или от 5 дка ги направиха по 15 декара. Все още не са завършили нотариалната заверка и издаването на заповедите от аграрния министър, но може да се каже, че това е струвало по 16-18 лв. на декар. И се случи за около година и осем месеца.


Защо комасацията у нас върви бавно?

- Защото няма закон. Има само една разпоредба в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, която дава възможност за започването на план за уедряване и нищо повече. А е необходим норматив, който да очертава политиката, да дава схема кой и за какво е отговорен, при какви условия, в какви срокове... Процесът върви бавно, защото за комасация се говори само преди избори и след това нищо.


Твърди се, че се подготвят нови пет проекта за комасация?

- Те са по инициатива и са започнати от асоциацията на собствениците на земеделски земи, а не са на аграрното министерство. В началото в тях са ангажирани към 35-36 хил. дка земи, които до края на проектите могат да бъдат удвоени. Т.нар. прогноза на земеделското министерство за комасацията отразява нашите намерения да започнем до края на десетилетието този процес в около 200 землища. От министерството очакваме да изготви поне закон за комасацията, а защо не и кодекс за земята.


Как се развива пазарът на земеделска земя в България?

- Той бе изключително динамичен през 2011-а и ще е такъв и тази година. Интересното е, че се появи и вторичен пазар, т.е. предлага се и земя, която е била купена преди 3-5 години и към която е прибавена стойност. Но няма как да стигнем цените в Западна Европа, тъй като нямаме тяхното земеползване и законови разпоредби, тяхната инфраструктура около нивите. Липсват също комасация, мелиорация, хидромелиоративни съоръжения...


Фондовете за земя почнаха ли и обратния процес - на масирани продажби?

-Те са дружества със специална инвестиционна цел и тяхната основна задача е да инвестират, управляват и продават земя. Засега правят частични продажби, към които интерес проявяват основно арендатори. Имаме запитвания и от чуждестранни инвеститори, но тях ги възпират липсата на ясни правила при комасацията и на уедрените площи. Еларг фонд за земеделска земя обяви ликвидация в продължение на година и половина и цената на акциите му на фондовата борса скочи към 29 юни 2011-а от 0.65-0.70 до 1.92 лева.


Продължава ли неправомерното обработване на земеделски парцели?

- То намалява с промените в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и не би следвало да го има с вкарването на изискването за сключване на споразумения. Не знам колко са извънбюджетните сметки, каквито по закон всяка община би следвало да открие в тази връзка. Но аз за кой ли път повтарям, че има административни структури, които не искат да си свършат работата, не се сключват споразумения и там неправомерното ползване е с изключително висок процент. Разполагам с информация, че в областите Хасково и Стара Загора няма сключено нито едно споразумение.

Facebook logo
Бъдете с нас и във