Банкеръ Weekly

Пари и пазари

ДОЛАРЪТ ЗАМРЪЗВА. ИНВЕСТИРАЙТЕ В ЗЛАТО, ЖИЛИЩА И ПАЛАДИЙ

ВРЕМЕ Е ПАЗАРЪТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ДА СЕ ОТРЕЗВИ, ПЕЧАЛБИТЕ НА СТРОИТЕЛНИТЕ ПРЕДПРИЕМАЧИ СА НЕРЕАЛНО ВИСОКИ

Г-н Катев, как се отнасяте към прогнозите на световните анализатори за отслабване на курса на долара спрямо европейските пари?
- Тези прогнози не са новост и звучат от доста време. Много анализатори пророкуваха подобно развитие и миналата година, когато курсът евро/долар беше над 1.30. Те предвиждаха нива от порядъка 1.40-1.45. Но ние видяхме, че се случи точно обратното.
В този смисъл аз се отнасям с лек скептицизъм по отношение на сегашните прогнози. Винаги съм недоверчив, когато има консенсус на прогнозите. А сега всички твърдят, че доларът ще отслабва.
Личното ми мнение е, че доларът трябва да отслабне спрямо еврото и останалите валути поради чисто макроикономически съображения. Големите дефицити близнаци - дефицитът по текущата сметка и бюджетният дефицит в САЩ, са един много сериозен проблем. Дупката по текущата сметка е над 6%, а дефицита в бюджетът над 4%, което е много сериозно. От друга страна, американската икономика е способна да привлича капитали, които да компенсират дефицитите. Затова мисля, че определящи в случая са лихвените равнища.
Преди време критиците твърдяха, че САЩ няма да достигне лихвени равнища от 5% в доларово изражение. В същото време в еврозоната лихвите гравитират около 2-2.25 процента. Можем ли да очакваме срив на долара, докато тази тенденция продължава?
- Не очаквам срив на долара. Възможно е някакво малко понижение, но в по-дългосрочен аспект - след шест до девет месеца. Визирам нива от порядъка на 1.25-1.29 евро/долар при нива от 1.19 в момента. Тоест теоретично е възможно да има плавна обезценка към края на годината със 7-8%, която ще бъде обусловена от макроикономически показатели. Но не само от тях. Твърде вероятно е сегашният цикъл на повишаване на лихвите в САЩ да приключи. Това може да стане през май тази година, а защо не и още през март, когато нивата са от порядъка на 4.75-5 процента. Практиката показва, че тези нива се задържат шест или девет месеца. Икономиката се охлажда, след което започва един цикъл на понижение на лихвите. Следователно след една година лихвите в САЩ ще паднат до 4-4.25 процента.
От друга страна, Европейската централна банка едва сега започна с нейния цикъл за вдигане на лихвите. Това е много важно, защото винаги, когато се променя трендът, се менят и нагласите на пазарните играчи. Така че, ако след половин година Федералният резерв на САЩ понижава лихвите, а ЕЦБ ги повишава, това означава, че лихвеният диференциал ще се намали. И това ще стане в полза на еврото. Затова от фундаментална гледна точка трябва да очакваме по-скъпо евро.
Но и преди съм казвал - ако можех да предскажа какви ще са курсовете след година, сега щях да съм най-богатият човек на света.
Нека все пак обобщим прогнозата ви за движението на зелените пари?
- Краткосрочно поскъпване с 1-2%, след което обезценка от 7-8% до края на годината. Но в това движение няма нищо драматично от гледна точка на българската икономика и спестителите.
Какви отражения на валутните колебания очаквате върху бюджета на страната?
- Българската икономика показа, че може да се справя с големи валутни флуктуации. Държавният ни дълг е застрахован, така че валутните колебания вече нямат почти никакво влияние. Ако бяхме останали със структурата на плаващи лихви по обслужването на българския дълг, щяхме да бъдем много зависими от действията на Европейската централна банка и Федералния резерв. Загубите за бюджета щяха да бъдат пагубни. При доларови плаващи лихви щяхме да плащаме поне 1.2 млрд. лв., докато сега дължим не повече от 600 млн. лв. годишно. Така че многобройните критици на управлението на българския дълг най-сетне трябва да си признаят грешните сметки.
Най-общо казано, валутните колебания имат несъществено влияние върху реалния икономически живот. Не може обаче да се каже същото за влиянието на цените на нефта и петрола.
Как ще се движат петролните цени, особено на фона на напрежението около Иран? Можем ли да очакваме петролен шок в близките месеци?
- През последните две седмици бяхме свидетели на срив в цената на петрола - той падна под 60 долара за барел, а беше около 70 долара. Сринаха се и цените на акциите на повечето петролни компании. Смята се, че конфликтът в Иран може да има политическо решение. Но ако действително той ескалира и се наложи воено решение, цената на петрола ще се взриви. Мисля, че при подобна ситуация в дългосрочен план - три до пет години, петролът спокойно ще прехвърли цена от 100 долара за барел.
Тази прогноза е обусловена от глобални и структурни фактори. А именно - изчерпване на съществуващите находища, повишаване на консумацията на петрол и др. Налице е абсолютен дисбаланс между търсенето и предлагането в полза на търсенето. Това означава, че цената на петрола ще се катери нагоре.
Не крие ли тази опасност негативи за търговския дефицит на България като страна изключителен вносител на петролни продукти?
- Така е, но тази опасност може да се компенсира от по-слаб курс на долара. Тоест даже и да се вдигне цената на петрола с 10-15%, при обезценка на валутата на САЩ, цената на петрола в евро няма да се промени много. За щастие има различни компенсиращи влияния и фактът, че България е вързана към еврото, ще намали удара от високите петролни цени.
Знаем обаче, че не е изключено да станем свидетели на скъп петрол и на скъп долар. Такива развития са абсолютно възможни, особено на фона на задаващ се военен конфликт?
- Тогава ще имаме проблем. И Министерството на финансите ще трябва да затяга бюджета и да формира излишък. А икономиката да се моли да влезем колкото се може по-рано в Европейския съюз и да усвоява правилно структурните фондове. Да, има рискове за нашата икономика, но мисля, че и БНБ, и финансовото министерство са взели адекватни мерки за тяхното предотвратяване.
Как трябва да разглеждаме златото като стока, която се котира на пазарите, на фона на задълбочаващите се конфликти в глобалния свят?
- Златото е много интересна стока, тъй като няма комерсиално приложение. Но по традиция е използвана като актив, който се търгува на пазарите в моменти на несигурност - когато има висока инфлация, геополитическа несигурност и т.н. Днес златото отново е на мода. То е много добра инвестиция. Преди няколко седмици то достигна пикови стойности за последните десет години - 570-575 долара за тройунция. След това дръпна малко назад. Факт е обаче, че само за три години цената му почти се удвои. Защо? Държавите, които са основни доставчици на петрол, са и перманентни точки на напрежение. Това влияе зле на капиталовите пазари, на инфлацията. Освен това се качват и всички цени на борсовите стоки - на ценните метали, като паладий, алуминий, мед. Те също са добра инвестиция, както и акциите на компании, които ги произвеждат. Не е маловажно и обстоятелството, че Китай и Индия се появяват в глобален мащаб като големи потребители на такива скъпоценни метали със специфично търговско приложение, чието търсене расте.
Да поговорим за инвестициите в имоти България. Дали днешните цени на недвижимите имоти вече са калкулирали очакванията за членството на страната в Европейския съюз?
- В определени сегменти на пазара бурният растеж на цените вече е изчерпан. Това важи не само за София, но и за по-големите градове като Варна, Бургас, Пловдив и Русе. Не очаквам драматични спадове на цени на имотите, но определено може да има стагнация. Става дума главно за пазара на офиси - тези, които са с по-ниско качество и не са на добри места. В момента процентът на незаетите офиси е сравнително малък - между 15 и 18 процента. Но се предвижда изграждането на стотици хиляди квадрати нови офис площи в следващите няколко години. Питам се, откъде ще се появят толкова нови предприемачи в страната? Или пък ще станем свидетели на нещо като миграция на апартаменти към офиси? Така че, определено смятам, че при офисите ще има стагнация, а възможно е и спад на цените.
Кои други сегменти на пазара са в критично положение?
- Опасна тенденция може да се получи при т.нар. среден сегмент за жилищата, които не са на добра локация. Търсене ще има при новото строителство на най-евтините жилища, където цените гравитират около 500 евро за квадратен метър. Ще се търгуват и най-скъпите апартаменти в хубави райони, които винаги са били обект на търсене. Но средният сегмент от жилища, който адресира т.нар. средна класа в България, е проблематичен. Всичко зависи от това, дали строителните предприемачи ще си направят добре сметката къде са разположени самите жилища и т.н.
Перспективно ще бъде строителството на шопинг и логистични центрове, защото България е доста назад в това отношение. Уверен съм, че през следващите две-три години там ще има добър бизнес.
Кои са основните проблеми пред строително-предприемаческия бизнес?
- Основното е, че ножицата между цените, които могат да се реализират на пазара от продажбата на имоти и себестойността на самите имоти, се затваря. Цените на терените стават нереално високи, което оскъпява целия обект. Същевременно свръхпредлагането в определени сегменти на пазара задържа цените на недвижимостите. Не е тайна, че в София и Варна вече има спад на цените на някои жилища, макар че брокерите не афишират открито този факт. Така че бих посъветвал купувачите на жилища да не бързат много и да преговарят по-сериозно за отстъпки.
Защо да е проблем затварянето на ножицата между строителната и крайната цена на жилищата? Къде по света и в кой бизнес нормата на печалба надхвърля 100-200 процента? Или у нас трябва да е така, защото строителните фирми са свикнали да прибират по толкова?
-Така е, свръхпечалбите в България са толкова големи, че привлякоха много хора в този бранш. Наистина нормалната печалба би трябвало да е от 25-30 процента. Т.е. строиш за 300 евро и продаваш за 400 евро, а не за 1600 евро. Съгласен съм, че има потенциал самите строителни предприемачи да си намалят цените и пак да печелят добре. Но това вече е въпрос на търговска политика.
Като цяло съм оптимист за сектора. Но смятам, че големият потенциал за растеж на цените на имотите е изчерпан. Оттук-нататък можем да очакваме най-много от 5 до 8% растеж през следващите няколко години средно за пазара, което ще е постижение. Тук изключвам новите сегменти като шопинг и логистика, където перспективите са много добри.
А какви перспективи има пред пазара на земеделски земи?
- Много добри, особено ако земята се обработва правилно, ако е правилно окрупнена и т.н. Важно е и каква ще е държавната политика към сектора въобще. Но там има потенциал. Забраната чужденците да купуват земи е доста формална. Знам, че поправката в конституцията, която ще им позволи да правят това свободно, е доста сензитивен политически акт. Но те и сега купуват - турци, испанци и др., колкото могат.
От банковата система вече има сигнали, че на пазара се оформя нещо като вторична търговия на ипотекирани жилища. Ако тази тенденция се задълбочи, може ли да се очаква драстично намаление на цените на имотите?
- Според мен - не. Обемът на апартаментите, които се появяват, е много малък. Нормално е в едно ипотечно портфолио да има три-четири процента необслужвани кредити. Гладът за недвижимости е огромен. Пазарът на акции и фондовата борса като цяло са доста неликвидни и не предлагат атрактивни възможности за инвестиции. Да не говорим за ресурсите, които идват от сивата икономика. Така че има само един изход - търговията с недвижими имоти. Примерно няма как да се купуват акции на компанията Х или Y, защото търговията на борсата е смешна, пък и някои от компаниите са сравнително скъпи. В този смисъл всеки ипотикиран апартамент веднага ще бъде глътнат от купувачите и няма да се получи системно падане на цените.
Искате да кажете, че пазарът на недвижимите имоти в България измества функции, които в развитите държави обикновено се изпълняват от капиталовите пазари?
- Не става дума за изместване, а за превземане. Вижте манията на специалните инвестиционни дружества да търгуват с имоти. Това е хитът. За щастие, постепенно недвижимостите отиват на борсата. Това става чрез специализирани компании, които са по-прозрачни, контролират се от комисията по финансов надзор. Това е алтернатива за хората, които не искат да си купят апартамент директно, но искат да инвестират парите си в недвижима собственост.
Като че ли вече икономическият модел, според който един закупен апартамент се изплаща в рамките на осем до десет години в България не важи? Какво е съотношението между покупка и наем в момента?
- Много лошо. Мисля си, че при апартаментите от среден клас с цена 600-700 евро за квадратен метър в най-добрия случай може да се отдава под наем за 3 евро на квадратен метър на месец. Така че изплащането може да е 15-16 до 20 години. Това е и другата причина, поради която смятам, че ще има забавяне на ръста на цените на тези апартаменти.
Според вас колко процента от парите, инвестирани в недвижими имоти, са спекулативни?
- Трудно ми е да кажа с точност, но със сигурност такива има. Притеснявам се обаче, че процентът на спекулативните пари не е малък. Може би 30 или 40 процента. Преобладават обаче неспекулативните инвестиции.
Реален ли е пазарът на недвижими имоти в България?
- Да, има търсене, предлагане, чуждестранен интерес, както и всички останали атрибути на нормалните пазарни отношения. Притеснява ме, че пазарът прекалено дълго е бил във възход и може би е дошло времето малко да се отрезви. Този пазар още не е тестван със спад на цените. Така че ще бъде интересно да се види как ще реагират икономическите субекти, когато някои цени се коригират в посока надолу. Може да има проблеми за част от предприемачите, ипотеките, а защо не и за спекулантите с недвижимости.

Facebook logo
Бъдете с нас и във