Банкеръ Weekly

Пари и пазари

Цените на имотите са високи, но платими

Играчите залагат за 2020 г. оптимистичен сценарий с ръст при стабилни цени и увеличаване на предлагането.

Пазарът на  недвижими имоти е място,  където се изливат много пари. Тук неизбежно става дума  и за цената на кредитите, която зависи най-вече от инфлацията и от монетарната политика на централната банка. А точно в тази сфера вече се надига немалка доза песимизъм в очакванията. Според оценките на БНБ годишната инфлация в края на 2019 г. се е повишила до 3,1 на сто, което до голяма степен се дължи най-вече на поскъпването на храните. Скъпотията ще се увеличава и през 2020 г. за да почне да спада през следващата година.

Тази прогноза се разминава драстично с розовите очаквания на играчите от пазара за недвижими имоти, които залагат за 2020 г. един твърде оптимистичен сценарий - ръст при стабилни цени, увеличаване на предлагането и превес  на купувачите над продавачите поради ниското ниво на лихвите по ипотечните и по жилищните кредити, а също и нарастващите със средна скорост доходи на хората.

Впрочем инфлационните очаквания на БНБ  в голяма степен съвпадат и с  оценките на НСИ. Според статистиката жилищата у нас са поскъпнали през третото тримесечие на 2019 г. с 5,4%. А заради ниските лихви по ипотечните и жилищни кредити цените на имотите в големите градове бележат ръст от 2%-3%. В същото време  дори крайните оптимисти вече  признават, че е достигнат пикът в цените на старите апартаменти, особено на панелните, което – при продължаващото намаляване  на населението поради демографската криза, води до концентрирането на все повече стара недвижимост в ръцете на живите наследници, които неизбежно излизат с нея на пазара, увеличавайки предлагането и засилвайки натиска върху цените на имотите с възраст над 40 години.

Но тук има и друга тенденция – продължава нарастващото предлагане и на ново строителство. Според НСИ броят на въведените в експлоатация жилищни сгради през четвъртото тримесечие на 2019 г. е 1 057, а на  жилищата  в тях - 4 474. Спрямо четвъртото тримесечие на 2018 г. сградите са с 335 повече, а жилищата - с 2 101. Най-голям е относителният дял на новопостроените къщи (75.2%), следвани от жилищните кооперации(18.2%). А това определено говори за значително социално разслоение сред жителите на страната и най-вече на големите градове, където имаме както големи масиви от пустеещи имоти, така и пренаселени апартаменти, обитавани от почти половината население -. близо 49% от хората. А това говори за ограничените възможности на пенсионери и младежи, които не могат да се възползват от много  възможности  за решаване на жилищните си проблеми.

Пазарът на имоти ще се променя и от натиска на новото поколение купувачи от средната класа и от богатите, които налагат и нова концепция за характера на самите имоти. Става дума за набиращите скорост тенденции като работа извън офиса, търсене на повече удобства и услуги в самите жилищни сгради, което е възможно само чрез обособяване на нови жилищни зони в периферията на големите градове по подобие на американските събърби. Това неизбежно ще промени из основи и начина, по който хората през следващите 10-20 години ще живеят, работят, пазаруват и ще се забавляват. Този тренд се наблюдава вече и у нас. Предпочитаните локации за придобиване или за построяване на къщи извън София са най-вече кварталите по Витошката яка, където нови луксозни домове се придобиват срещу немалките суми между 450-800 хил. евро.

Това предлагане на имоти от няколко посоки и на няколко скорости повишава много рисковете за купувачите на недвижимости, част от които така и не успяват правилно да преценяват достатъчно добре финансовите си възможности в една по-дългосрочна перспектива. Става дума за бъдещ период от 20, 25 или 30 години, необходими за пълното погасяване на взетите от тях жилищни или ипотечни кредити и през който винаги може да има периоди на макроикономически катаклизми, през които се случват покачвания на лихвите в средносрочен план.

Изправени пред тези нови тенденции, кредитните институции вече се опитват максимално бързо да отговорят на изискванията на формиращата се нова средна класа, търсеща максимални по размер банкови кредити. Същевременно се повишава и съотношение между размера на търсения ипотечен или жилищен кредит и стойността на придобиваната недвижимост. Засега то достига до 85% от цената на имота и зависи най-вече от частта на погашенията по бъдещата ипотека в нетния доход на заемоискателите. Засега българските банки са консервативни и определено се въздържат да надхвърлят границата от 50 – 65% дял на погасителната вноска в нетните доходи на клиентите си.

Според информация от Централната банка, за периода януари – ноември 2019 г. годишният процент на разходите (ГПР) по жилищните кредити за домакинствата следва тенденция към слабо понижение и към края на периода  възлиза на 3.5% като тази динамика се определя в по-голяма степен от лихвения компонент на разходите.

По банки среднопретеглените лихвени проценти по нови жилищни кредити в евро за ноември 2019 г. спрямо септември на предходната година се движи в интервала 3 -4% като намалява делът на трезорите, предлагащи финансиране при цена в интервала 3-5%. За същия период лихвените проценти по новодоговорени жилищни кредити в евро достигат 6%.

За първата половина на 2020 г. се очаква цената на кредитите да се задържи на достигнатите вече ниски равнища, въпреки че не е изключено слабо понижение заради „високата ликвидност на банките  и продължаващия приток на привлечен ресурс в тях“, сочи БНБ. А това ще привлича все повече клиенти, търсещи жилищни кредити и ще повишава конкуренцията между самите търговски банки.

И тук, като заключение възниква сериозен въпрос: Какво ще правим с излизащите от жизнен цикъл панелни блокове и стари сгради из централните градски части? В София те са твърде много и представляват бреме, което местната власт трудно може да свали от плещите си. Явно трябва някаква форма на обществено съфинансиране на новото жилищно строителство, защото т.нар. саниране на старите блокове повече прилича на виц и харчене на пари, отколкото на средносрочна и ефективна стратегия.

Facebook logo
Бъдете с нас и във