Банкеръ Weekly

недвижимите имоти

Желания и реалност се разминават

Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), занимаващи се  с вложения в такива активи, продължават да връщат  лицензите си. В последните месеци на тази година това направиха още две от тях, а едно обяви проблеми при разплащането с кредиторите си. Не променят общата картина някои оптимистични данни за ръст и възход на пазара на недвижими имоти у нас. Вярно, тези компании не са от най-големите в сектора, но все пак случващото се подчертава, че проблеми в сектора има. А при някои от фондовете и се задълбочават, след като изпаднаха в несъстоятелност или стигнаха до ликвидация. Преди години дружествата чертаеха амбициозни предварителни планове, които така или иначе не се реализираха, а на  някои от тях непремерените апетити  им изиграха лоша шега. През това време някои от инвеститорите загубиха вяра в печелившите възможности на проекти с недвижими имоти, а други побързаха да се прехвърлят  в други сектори.

През последните години и Асоциацията на колекторските агенции в България "сигнализира"  в свои анализи за подобни тенденции. А от последната й такава разработка  става ясно, че половината от производствата по несъстоятелност през 2016 г. са в четири сектора, сред които отново са строителството и операциите с недвижими имоти, наред  с търговията и транспорта.

Другият проблем пред сектора идва  от малките размери на пазара у нас. А бройката на нароилите се през годините имотни фондове надхвърли 60, което засили конкуренцията между тях и строителните фирми, агенциите за недвижими имоти, търговски банки, индивидуални инвеститори и други.

В тази ситуация Комисията за финансов надзор, която "следи" фирмите от сектора, без много чудене отне лиценза на две от най-старите компании в сегмента да извършват дейност като дружества  със специална инвестиционна цел.

Последният такъв случай е от средата на септември. Мярката бе приложена към

"ДИТ Пропърти" АДСИЦ

Софийското дружество, което е собственост на хотелиера и футболен деятел Румен Чандъров, притежаваше такова разрешение  от ноември 2007-а. То стартира инвестиционната си програма в края на 2008 г., когато  придоби  два поземлени имоти в град Несебър, местността "Юрта/Балкана". Според бизнес плана те са учредени с цел  промяна на статута им и изграждане на ваканционно селище от затворен тип в курорта "Слънчев бряг".

Инвестиционната стратегия на фонда предвиждаше да се получават  приходи от експлоатацията на недвижими имоти под формата на наемни и/или лизингови вноски, както и чрез продажба на тези активи. Дружеството залагаше на модела на активно управление на портфейла от недвижими имоти, финансови активи и свободни средства. Но в течение на годините не успя да развие бизнеса си. Към края на септември тази година "ДИТ Пропърти" още не бе  стартирало процедурата по получаване на разрешителни документи от община Несебър за започване на строителство на затворен комплекс с еднофамилни къщи в курорта "Слънчев бряг".

Според последните публични данни дружеството няма секюритизирани имоти, поради което то не акумулира никакви приходи, а резултатът от дейността му е загуба. Вземанията и задълженията му са сведени до минимум, което съответства на ограничената му стопанско-оперативна дейност.

В тази ситуация на 30 юни - на проведеното общо събрание, акционерите на "ДИТ Пропърти" вземат  решение за прекратяване  на дейността на дружеството поради изтичане на десетгодишния срок за реализиране на проекта и за откриване на процедура за ликвидация. Определен е едногодишен срок на приключването й, а Мария Крумова Георгиева (изпълнителен директор и независим член досега) е определена за ликвидатор на фирмата.

През септември Комисия за финансов надзор <!--[if--><!--[endif]-->даде разрешение за прекратяване на "ДИТ Пропърти" и <!--[if--><!--[endif]-->отне лиценза му за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел за секюритизация на недвижими имоти.

В края на септември Ваклин Асенов Чандъров - председател на съвета на директорите, притежава пряко 64 900 безналични поименни акции с право на един глас, представляващи 8.65% от капитала, и непряко, чрез контролираното от него дружество акционер "Векс" ООД - той държи още 217 250 броя (28.97%). Общо Чандъров контролира 37.62 на сто от капитала на "ДИТ Пропърти". "ДИТ Хотели" ООД притежава пряко 398 000 акции, представляващи 53.07% от капитала на фонда. От друга страна, в качеството си на притежател на 50% от дяловете в акционера "Векс 2000" ООД притежава непряко още 108 625 броя (28.97%), т.е. акционерът "ДИТ Хотели"  има дял от 67.55% от капитала.

"Хелт енд Уелнес" АДСИЦ - София

загуби своя лиценз (който има от 2006-а), тъй като изпадна в несъстоятелност. Капиталът на фонда е в размер на 44 601 480 лв. лв., разпределен в 4 460 148 акции по 10 лв. всяка. "Аквафинанс" ЕООД, София, контролира 48.80% от книжата. Другият голям акционер е "Руснефтхим България" ЕАД, София, с дял от 33%, а софийската "Артема имоти" притежава 9.19% от капитала му.

"Хелт енд Уелнес" бе създадено като дружество за инвестиции основно в недвижими имоти с туристическо предназначение - хотели, пансиони, курортни и вилни селища, в различна степен на завършеност. За диверсификация на портфейла бизнес моделът му предвиждаше покупка и на имоти с бизнес и търговско предназначение, на жилищни, производствени и складови постройки, както и със спортни и развлекателни функции. Дружеството развиваше и няколко спа проекта. Сред тях са: Sana Spa Hotel в Хисаря (бивш санаториум), Sana Park Rеsort, 5-звездeн комплекс в к.к. "Св. св. Константин и Елена".

Амбициите на учредителите обаче не бяха реализирани, въпреки че успяха да набавят паричен ресурс от взетите кредити за финансиране на текущите търговски дейности. "Хелт енд Уелнес" е емитирало и облигации в размер на 15 млн. евро. Според отчета за изпълнение на облигационната емисия то е закупило земеделска земя в с. Огняново, предназначена за хотелски комплекс "Сана Спа Белависта", поземлени имоти в Разлог - във връзка с проект за жилищен комплекс с хотелска част "Сана Голф и Спа Ресорт", имот във Велинград за проект за 5-звезден спа и уелнес хотел, имоти и сгради в землището на гр. Гоце Делчев за изграждане на гражданско летище и поземлени имоти в с. Крапец, Шабла, Смолян, Батак - замразени проекти. Главницата по облигационния заем е дължима през 2019 година.

В края на 2016 г. дружеството остава без управители, а през април 2017 г. съдът е назначил временен синдик на "Хелт енд Уелнес" - това е  Бохос Кеворк Кеворкян. С решение на Софийския градски съд от юли 2017 г. дружеството е обявено в неплатежоспособност с начална дата 2 юни 2016-а. Със същото решение е открито производство по несъстоятелност.

Срещу

"Парк" АДСИЦ

което инвестира в недвижими имоти (ниви, жилища, вилни селища), е  образувано изпълнително дело за дължими местни данъци и такси в приблизителен размер от 349 000 лв., по което е получена покана за доброволно изпълнение от частен съдебен изпълнител. Това става ясно от счетоводния отчет на фонда за третото тримесечие на тази година.

Още на проведеното през юни общо събрание е обсъждан въпросът с ликвидността на дружеството във връзка с плащането на тези просрочени публични задължения и предприети срещу "Парк" АДСИЦ мерки по принудително изпълнение. Излизането от тази ситуация и справянето с възникналите ликвидни проблеми сега лежи върху раменете на петима директори, в това число и на изпълнителния директор Георги Пулев.

За момента те се ползват с доверието на основните акционери Bucner Eterprises limited (с дял от 20.402%), "Алфа финанс  холдинг" АД (с 18.518%), ПОК "Доверие (с 19.319%) и "Витазон" ООД (с 6.423%). Но, кой знае, докога ще е така...

През тази година "Парк" АДСИЦ продължава  да трупа загуби, които и растат. Това пък е следствие от повишаващите се разходи - за външни услуги и заплати, срещу които обаче няма никакви приходи. В края на септември дружеството е на загуба в размер на 31 000 лева. Текущите му задължения пък са нараснали до 1.089 млн. лева.

Ситуацията за фонда никак не е розова. Към края на деветмесечието той няма активи, отдадени под наем, не се е разпореждало или купувало нови дълготрайни материални активи, не е извършвало строежи, ремонти и подобрения на притежаваните от него недвижими имоти. 

"Парк" АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел - секюритизация на недвижими имоти, от юни 2005 година.

 

Комисията за финансов надзор отнема издадения лиценз, ако дружеството със специална инвестиционна цел:
1. не започне да извършва разрешената дейност в срок 12 месеца от датата на издаването на лиценза;
2. е представило неверни данни, които са послужили като основание за издаване на лиценза;
3. престане да отговаря на условията, при които е издаден лицензът;
4. системно нарушава разпоредбите на този закон или актовете по прилагането му.

 

Facebook logo
Бъдете с нас и във