Банкеръ Weekly

Общество и политика

Твърда ръка за етажната собственост

Ще приеме ли регионалното министерство действащи правила в управлението на етажната собственост?!

В началото на миналата година стана ясно, че Министерството на регионалното развитие и благоустройството ще пише нови правила за управление на етажната собственост. На пръв поглед - нищо ново под слънцето, защото от край време "стабилността" на нормативната ни уредба се измерва с броя на промените, които започват още след влизането на акта в сила. на второ четене обаче...

 

В случая става въпрос за един от най-грандиозните управленски провали, който оправдава напълно заглавието на Слави Трифоновия хит "Такава държава нема". И то в буквалния смисъл на думата, защото в нито една нормална държава сградният фонд не е в толкова окаяно състояние заради...

мързела, арогантността и пинтийството*

на т. нар. съкооператори. За характера на междусъседските отношения е по-добре да не отваряме приказка.

Та, според заявката на МРРБ, новите промени в Закона за етажната собственост (ЗУЕС) трябва да доведат "до по- качествена поддръжка на сградния фонд и въвеждане на механизми на контрол за лицата, предоставящи услугите на професионално управление на етажната собственост".

Стартиран беше обществен дебат, в рамките на който ведомствената електронна поща беше засипана със стотици мнения, предложения и становища - от обикновени граждани (в т.ч. домоуправители и юристи), от професионални организации (начело с Национално сдружение „Недвижими имоти“, Българската фасилити мениджмънт асоциация и Фондация „Асансьорна безопасност“), от омбудсмана.

Изводът от прочетеното е безалтернативен: проблемите са ясни, но е

невероятно да бъдат решени в полза на реда и разума. 

Според регионалното министерство, "класацията" на тези проблеми изглежда така:

- неефективни механизми за взимане на решения и контрол;

- несправедливо формиране на дължимите суми за поддържане и управление на общите части;

- липса на правомощия на публичните власти в прилагането на закона;

- нуждата от регулиране на отношенията при управление на етажна собственост от различен характер – сгради със смесено предназначение (жилища, офиси, търговски площи), комплекси от затворен тип, ваканционни комплекси.

В пъпа на този нестихващ и разюздан хаос, разбира се, е

безотговорността на собствениците,

насърчавана от бездействието на властите.

Както пише в становището на омбудсмана, "в своята работа непрекъснато се сблъсквам с проблеми на гражданите, при които основният принцип на закона - саморегулацията - е неизпълним". А е неизпълним, защото "в много случаи собствениците не могат да стигнат до еднозначно решение и да управляват правилно етажната собственост".

Иначе казано - всички държат на правата си, но малцина се вълнуват и от задълженията си. 

Според авторите на законопроекта, именно увеличените правомощията на местните власти - като "силов" заместител на традиционно липсващото съгласие между етажните собственици - е

"мечът", който ще разсече този гордиев възел.

Но... при едно условие, което също трябва да стане задължително: въвеждане на бързи процедури за отстраняване на недобросъвестните собственици от имотите им, докато не предприемат съответните действия по поддръжката им.

За това публично администриране на частно-правни в основата си отношения, задължително трябва да бъде предвидена и възможност за съдебен контрол, идентична с процедурата за обжалване на решенията на общите събрания. Но... само при по-широки възможности за предварително изпълнение, което да не бъде спирано с явно неоснователни жалби, откровени доноси или други "добросъседски" хватки.  

От МРРБ вече обявиха, че са направили подробен анализ за състоянието на жилищния сграден фонд. Именно върху този анализ ще стъпи дългосрочната стратегия за саниране с хоризонт 2050 г., която ще бъде представена в Европейската комисия.

Данните сочат, че едва 7% от сградите в режим на етажна собственост отговарят на изискванията, и този

катастрофален резултат

най-ярко илюстрира отчайващото състояние на сектора.

Не закъсняха обаче и подозренията за нечистоплътни помисли в полза на фасилити бизнеса, който запълва управленско-нормативния вакуум с порочни обещания.  

Намеренията за регистър и контрол върху качеството на домоуправителите - физически и юридически лица, трябва да включват задължително както ефективни правомощия, така и защитни стандарти в отношенията им с етажните собственици.

Масови са случаите на извършвани от фасилити дружества безобразия - неизпълнение на договорени дейности, надписване на договорени такси, сключване на заробващи договори въз основа на скрити договорки с отделни собственици или с домоуправителя.

Според официалните оправдания, основната причина за порочните практики била липсата на ефективна регулация от страна на публичните власти - местни, държавна - няма значение.

Може, но това едва ли е цялата истина. Защото никой не би трябвало да попречи на едно общо събрание, първо - да сключи договор с фирма за професионални домоуправители, и второ - ако тази фирма се издъни - да я осъди за неизпълнение на въпросния договор. Или пък да погне съседа домоуправител - пак по съдебен път - че бърка в общата каса или пък надписва сметките за ток и асансьор!

С изключение на гузната съвест и общовалидната (засега) индулгенция "Я не сакам на мене да ми е добре, а на Вуте да му е зле!"

 

 


Предложения, родени от горчивия опит:   


- При разпоредителна сделка с имот в режим на етажна собственост, да се изисква и декларация за платени такси. Ако това не е направено, плащането да е условие за изповядване на сделката или новият собственик да декларира, че ще ги поеме за своя сметка;  

- Задължително плащане на такси - без значение дали жилището е обитавано, и регламентиране на минималните им размери съобразно наемните равнища в квартала;

- Поддържане на задължителен минимум средства във Фонд "Ремонт и обновяване"; 

- Прилагане на режима за местните данъци по отношение на несъбраните етажни такси за предходната година; 

- Бърз ред за обезщетяване на отделни собственици за направени от тях подобрения и полезни разноски в общите части;

- Задължителен минимум от дейности по поддръжка и саниране, за чийто обем не е нужно решение на общото събрание;

- Домовите книги да станат електронни, а воденето им - задължение на общинските администрации;

- Търсене на административно-наказателна отговорност на домоуправителите;

- Регламентиране на професията "Домоуправител";

- Въвеждане в училищата на предмети, свързани с елементарна хуманитарна и правна култура за етажната собственост;

- Стимулиране на структурите, управляващи етажната собственост, за резултати в подобряване на инфраструктурата и междублоковите пространства;

- Запечатване на жилища, налагане на имуществени санкции, принудително изпълнение и публична продан за трайното неспазване на правилата.


________________

* Пинтия (Български синонимен речник) - скъперник, скръндза, стипца, циция, стиснат


Facebook logo
Бъдете с нас и във