Банкеръ Weekly

Финансов дневник

Здрав разум е нужен при сделките с жилища

Веселин Петров, директор на дирекция "Недвижими имоти" в "Банка ДСК"

След имотната вакханалия 2005-2008-а и последвалото болезнено отрезвяване здрав разум е ключовата дума на 2014 в анализа и прогнозата за жилищния пазар. За разлика от фондовия и стоковия пазар, при жилищния няма възможност за къси продажби, поради което инвеститорите могат да печелят единствено ако цените се покачват. Затова участниците на пазара са склонни много често да преекспонират краткосрочни положителни сигнали във внушения за устойчив възходящ тренд: "Купувайте, сега е моментът, пазарът вече се балансира, лихвите по депозитите паднаха, все повече се купуват имоти за инвестиции и т.н.". С просто око се забелязва как от началото на 2014г през ден-два в публичното пространство се тиражират подобни тези. Здравословна доза скептицизъм и обективен анализ са задължителни при разчитане на тези сигнали. Еуфорията от 2005-2008 няма да се повтори, движението на цените на жилища ще бъде много по-сегментирано според поне четири основни фактора за конкретен имот: населено място, локация, тип строителство, околна инфраструктура. Особено видима е вече разликата между очакванията за пазара на жилищни имоти в София спрямо останалите градове.


В столицата видимо подобряващата се инфраструктура, качеството на живот и условията за работа са фактори, които ще продължават да насърчават активната миграция от вътрешността на страната, респективно нетно увеличаване на търсенето на жилища. Към тази тенденция следва да се подхожда прецизно, като се отчита и темпът на абсорбиране на новото строителство от последните 10 години. В периода 2012 спрямо 2004, по данни на НСИ , в София населението се е увеличило с около 8% и дори това да отчита само половината от реалната миграция, то в същия период новите жилища са се увеличили с около 18 процента.


За качествени тухлени апартаменти в широк център и престижни квартали с много добра околна инфраструктура (поддържани зелени площи, възможност за паркиране, поддържани общи части) вероятно е цените да нарастват с темп около 5% годишно. За останалите типове жилища и особено за панелни конструкции в крайни/непредпочитани квартали цените най-вероятно ще се задържат около настоящите нива с приемливо отклонение според индивидуалните характеристики на всеки конкретен имот в рамките на около 3 процента.


В четирите големи града - Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора, за качествени жилища в широк център и престижни квартали с много добра околна инфраструктура е вероятно цените минимално да нарастват до около 3% годишно. За панелно строителство и недобра околна инфраструктура няма основание да вярваме, че цените биха се повишили, като в най-добрия случай ще се задържат около настоящите нива. За останалите областни градове тенденцията от обезлюдяване едва ли ще бъде трайно и устойчиво преодоляна. За качествените имоти в идеалния център цените ще гравитират около настоящите. За панелни жилища в крайни или непредпочитани квартали не е изключено цените да продължат да се понижават.


В резюме, в следващите години разумният купувач ще отчита много по-внимателно индивидуалните характеристики на всеки имот. Тези, които в своите инвестиционни намерения ще се водят сляпо от политиката на "Купувайте, защото вече всички имоти ще поскъпват", рискуват да останат разочаровани в дългосрочен аспект.

Facebook logo
Бъдете с нас и във