Банкеръ Weekly

Финансов дневник

Възраждането на имотния пазар - сън в лятна нощ

Ръст има единствено в бизнеса с отдаване на жилища под наем

"Видимо оживление на пазара на имотите!" Този рефрен повтарят през три-четири месеца агенциите за сделки с имоти и банките и така е повече от година. Дали пазарът обаче наистина се е съживил ? От информациите в сайтовете на двете големи агенции за недвижимости - "Адрес" и "Явлена", става ясно, че и те имат успехи, но... най-вече в бизнеса с отдаване под наем. Което въобще не значи, че продажбите на имоти са в подем. Банките пък постоянно твърдят, че нараства интересът на клиентите към ипотечните заеми. Търсенето, както може да се очаква, е силно в големите градове, където човек по-лесно може да намери работа, или в университетските центрове - София, Варна, Бургас, Благоевград. Предпочитанията са към по-малки апартаменти - двустайни, разположени близо до добре развити транспортни възли. В София наличието на метростанции е повишило интереса към имотите в квартали като "Люлин ", "Младост" и "Надежда". Интересът към жилищата в "Лозенец" си остава постоянно висок, но реалните сделки не са се увеличили чувствително заради високата цена на имотите в този квартал.


За големия интерес към този пазар говори и фактът, че банките постоянно бълват нови варианти на ипотечни кредити, кой от кой по-примамливи. Залага се основно на първоначално намалените лихвени плащания, като се промотират ниски лихви - от по 4-5% за първата или за още, две или три години в началото на обслужването на заема. Има банки, които предлагат дори то да започне при нулева лихва през първата година. Разбира се, всичко това се прави с цел да бъдат привлечени клиентите.


Това, което е по-важно за кредитополучателите обаче, е те да са съвсем наясно


какви ще бъдат месечните вноски

за възможно най-дълъг период от време. Например при 15-годишен кредит в размер на 50 хил. евро и Годишен процент на разходите от 6.5% (това са лихви плюс такси и комисиони) месечните погасителни вноски ще са около 430 евро. При ГПР 6.8 % месечната вноска за 15-годишен заем от 50 хил. евро ще е 435 евро. Ако ГПР е 7.52%, вноската ще е 438 евро. Това са примери от офертите на различни банки. Вижда се, че обслужването на 15-годишен заем от 50 хил. евро ще струва на клиента не по-малко от 430 евро на месец. За да е сигурен, че подобни разходи няма да вкарат семейството му във финансово затруднение то трябва да има месечни доходи от 1500 евро, или 3000 лева. Добре е да се търси съотношение едно към три на разходите по обслужването на задълженията си спрямо доходите, за да е сигурно, че дори един от членовете на семейството да остане без работа, това няма да го постави в невъзможност да обслужва дълга си.


Въпрос на сложен избор е и


дали човек да живее под наем, или да купи жилище

даже ако разполага с нужните доходи, за да сключи ипотечен заем. Ако разходите му за наема са по-високи от тези за месечната погасителна вноска по ипотечния заем за покупката на същото жилище, просто няма място за колебание - вземането на кредит е възможно. Но дали ситуацията на пазара предразполага към подобно решение? Какви са възможностите за покупка на жилище за 50 хил. евро? Според сайтовете на агенциите на имоти за подобна сума можете да купите двустайно жилище в центъра на София, в квартал "Банишора" или в квартал "Белите брези" или тристаен апартамент в "Люлин I", "Младост I" или в "Слатина". Но пак същите сайтове предлагат двустайни апартаменти в центъра на столицата с месечен наем между 230 и 250 евро. Има и тристайни, тухлени, обзаведени апартаменти в центъра, които се дават под наем в този ценови диапазон.


С


петнадесетгодишен заем от 50 хил. лева

(25 000 евро) пък може се купи едностаен апартамент в столичния квартал "Люлин 7" или двустаен в квартал "Левски" или в "Сухата река". В такъв случай месечните вноски ще са около 430-440 лева. Но, както става ясно, за парите които гражданите ще плащат всеки месец в продължение на петнадесет години, те ще могат да наемат два пъти по-голямо жилище в много по-престижен квартал. При това положение пък едва ли си заслужава да се тегли кредит. Вярно е, че когато купите жилище, то си е ваше, а наемодателят винаги може да ви изгони, като вдигне рязко наема. Така изглежда на пръв поглед. Само че истината е малко по-различна. Не трябва да се забравя и това, че докато заемът не бъде погасен, ипотекираното жилище е под контрола на кредитора. Без негово съгласие имотът не може да бъде продаван, а ако длъжникът спре да обслужва заема, кредиторът може да му го отнеме. Освен това покупката на жилище води и до някои присъщи разходи - като например за общински данъци и такси. Така че едва ли си заслужава хората да влизат в големи разходи, за да обслужват жилищен кредит, след като могат да живеят много по-евтино под наем. Впрочем повечето граждани явно осъзнават този факт и затова независимо от повишения интерес към офертите за ипотечни кредити, не бързат да се обвързват с договор за жилищен заем. Това си личи от статистическите данни, които публикува БНБ. Според тях общият размер на жилищните заеми в края на февруари 2014-а е 9.37 млрд. лв. - не само че не се е увеличил, а дори е намалял с около 30 млн. лв. в сравнение с февруари 2013-а. Само тези числа са достатъчни, за да се види, че съживяването на пазара за продажба на жилищни имоти е доста илюзорно. Истината е, че има шанс да станем свидетели на ръст в продажбата на имоти едва когато доходите на населението започнат да се увеличават трайно, а безработицата да намалява. Подобни радостни събития не се очакват през тази година...

Facebook logo
Бъдете с нас и във