Банкеръ Daily

Финансов дневник

Сенчестите играчи на щатския ипотечен пазар

Американските финансови регулатори са нащрек заради опасността от евентуална ликвидна криза на местния ипотечен пазар, оценяван на  сума 11 трлн. щ. долара, която може да окаже разрушителен ефект върху цялото стопанство на страната. Основният рисков фактор, идентифициран неотдавна от Съвета за надзор върху финансовата стабилност (FSOC), оглавяван от щатския финансов министър Стивън Мнучин, е мощният наплив на т. нар. "сенчести банки" в отпускането и обслужването на жилищни заеми, по-специално на особено рисковите.

Слабост в тази ниша установи и професор Нанси Уолас от Калифорнийския университет - Бъркли, една  от авторите на труда "Ликвидните кризи на ипотечния пазар", подготвен през 2018-а съвместно с неин колега от института и трима икономисти на Федералния резерв. Госпожа Уолас посочва, че много от тези сенчести фирми са финансово нестабилни, защото са зависими от краткосрочни банкови кредитни линии, които могат да бъдат оттеглени по време на финансови трусове. А това може да нанесе поражения на жилищния пазар и на икономиката като цяло, защото финансовите компании ще бъдат принудени да орежат или да прекратят ипотечния си бизнес.

FSOC, който бе създаден след финансовата криза от 2007-2008-а (провокирана от ипотеките с висок риск) и в който участват председателят на Федералния резерв - Джеръм Пауъл, и шефът на комисията за ценни книжа и борси - Джей Клейтън, обсъдиха пазара на жилищни заеми през септември. Тогава екип от щатската централна банка, от Федералната агенция за жилищно финансиране и от CSBS (Conference of State Bank Supervisors - организация с идеална цел, отговаряща за лицензирането и надзора на държавните банки и на фирмите за небанкови финансови услуги, включително ипотечните кредитори), отчетоха, че конвенционалните банки са се отдръпнали от ипотечния пазар заради ограничените възможности за печалба и засиления контрол след финансовата криза. И мястото им веднага е било заето от независими ипотечни компании. Те в момента структурират около 70% от гарантираните от агенции жилищни ипотеки и близо 90% от по-рисковите заеми, подкрепяни от Националната правителствена ипотечна асоциация (Ginnie Mae). Шест от десетте водещи "създатели" на жилищни ипотечни продукти през 2018-а са били независими ипотечни кредитори начело с кредитната фирма Quicken Loans.

Небанковите играчи също са увеличили дела си в обслужването на ипотеки до почти 50% от заемите, гарантирани от Ginnie Mae, от Fannie Mae (Националната федерална ипотечна асоциация) и от Freddie Mac (Федералната корпорация за жилищни ипотечни заеми). За разлика от традиционните банки постъпленията на независимите ипотечни кредитори като цяло са резултат от една единствена бизнес линия. От дузината оценени от агенция "Мудис инвестърс сървис" компании от нишата нито една не е получила инвестиционен рейтинг за дълга си. Те не се регулират от Федералния резерв или от Федералната корпорация за застраховане на депозитите. И няма депозитна база, нито достъп до кризисно финансиране от Федералния резерв, от което се възползват търговските банки. За отпускането на заеми тези "независими" играчи зависят от кредитни линии, с които да финансират ипотечните продукти, които продават. Освен това разчитат и на краткосрочно финансиране за покриване на задълженията си когато техните длъжници започват да бавят вноските по погасителните си планове. 

В момента акцентът на регулаторите е върху ликвидността, защото тези краткосрочни дългове могат да се "изпарят" точно когато са най-необходими. Кредитните линии могат да се анулират или ревизират, ако ипотечните фирми нарушат някоя клауза от контрактите, включително да са на печалба поне през едно от крайните две отчетни тримесечия. През миналата година например много от тях са били в нарушение на договорните задължения след като спад на ипотечното рефинансиране ги е изкарал "на червено", твърди Уорън Корнфелд - старши вице-президент в "Мудис инвестърс сървис". Ипотечните фирми обаче успели да получат отсрочки от своите кредитори и да запазят кредитните си линии благодарение на силата на националното стопанство. Което едва ли ще се случи, ако икономическата перспектива се влоши. 

Главният изпълнителен директор на "Джей Пи Моргън Чейз" - Джейми Даймън, подчертава опасността, че много от тези ипотечни компании няма да са в състояние да продължат да отпускат заеми в трудни икономически условия. А Корнфелд се съмнява, че традиционните банки ще се втурнат да "запушват дупките", ако небанковите кредитори напуснат ипотечния пазар. Главният икономист на Асоциацията на ипотечните банкери - Майкъл Фратантони, обаче е оптимист и смята, че няма опасност от ликвиден спазъм, който да нанесе удар върху националното стопанство. И че вероятността хилядите ипотечни кредитори да пострадат в еднаква степен от един и същи финансов шок е "много малка".

Главният изпълнителен директор на Quicken Loans - Джей Фарнър, подчертава, че най-важни са капиталовата база на компанията и способността й да удържи на икономически колебания, а въпросът дали тя е банка или не. Според него независимите ипотечни кредитори са по-добре капитализирани от 93.94% от институциите, гарантирани от Федералната корпорация за застраховане на депозитите. Фарнър не е съгласен и с твърдението, че фирми като неговата са слабо регулирани и отбелязва, че Quicken Loans се контролира от 50 отделни щатски надзорници, както и от федерални агенции като Бюрото за финансова защита на потребителите. 

Facebook logo
Бъдете с нас и във