Банкеръ Daily

Финансов дневник

Сега в Щатите, после и в Перник

Спукването на имотния балон зависи от остротата на „карфицата” - ипотечната лихва

Увеличаването на лихвите е карфицата, която пука имотните балони. Колкото по-бързо и по-рязко се забие "подострената" лихва, толкова по-внезапно и мощно  ще се спукат те.

Това вече е факт в Съединените щати. Увеличаването на основния лихвен процент там през юли от 0 до 1,5% се отрази непропорционално силно на лихвите по ипотеките. Тази по 15-годишните ипотеки се удвои от 2.3 до 4.8% (+2.5 процентни пункта). А по 30-годишните нарасна с почти 90% – от 3.1 до 5.8% (+2.7 пр.п.).

Това е резултатът от случващото се в икономиката като цяло. След отварянето на затворената от ковид пандемията икономика цените на материали и суровини, използвани в строителството, започнаха скоростно да поскъпват. Освен тях цените на крайните потребителски стоки също нараснаха главоломно. Това допринесе за допълнителното увеличаване и на цените на имотите, коментират от фирмата "Тавекс".

В първата седмица на септември Европейската централна банка очаквано повиши със 75 базисни пункта трите основни лихвени процента. Заедно с това Управителният съвет заяви, че „очаква да повиши още лихвените проценти на следващите няколко заседания, за да забави търсенето“.

Тази стъпка, както и последните решения на Федералния резерв, можем да разглеждаме като

начало на дългоочакваната „нормализация“,

след като повече от десетилетие централните банки се опитваха да ни убедят, че цената на парите е нула, коментират от Института за пазарна икономика. 

Тоест предстои да станем свидетели на тежък махмурлук, какъвто е неизбежен след продължителна и тежка злоупотреба с пристрастяваща субстанция, каквато всъщност е достъпът на правителства, бизнес и домакинства до почти безплатни кредити.

Европейската икономика върви към рецесия или поне стагнация в следващите тримесечия – най-вече заради войната в Украйна и енергийните доставки и цени, но тези ефекти ще се засилят и от затягащата се парична политика. Процесът на овладяване на инфлацията с действията на централната банка предполага „охлаждане“ – по-ниска инвестиционна активност и по-малко потребление. България има силно отворена икономика и спадът в стопанската активност в еврозоната води както до по-ниско търсене на български стоки и услуги, така и до отлагане на поне част от новите инвестиционни намерения за разширяване на капацитета на чуждестранни, а и местни предприятия в страната. Твърде вероятно е да видим стагнация в индустриалното производство, макар и минимално повишение на безработицата, задържане на реалния ръст на доходите и спад в продажбите на свързаните с големите износители доставчици на материали, стоки и услуги.

Въздействието по линия на дългосрочните ипотечни кредити ще е най-отчетливо – съвсем логично за кредити със срок на изплащане над 20 и дори над 30 години. Към юли задълженията на домакинствата към банки по жилищни кредити достигат 15.4 млрд. лева, което все още е под 10% от очаквания БВП, въпреки разширяването на достъпа и значителния спад на лихвите в последните поне 4 години. Това 

дава основание за плах оптимизъм

по отношение на риска от свиване на разполагаемия доход на домакинствата заради нарастване на месечните вноски. Но в същото време облекчените условия за покупки на жилища с кредит заедно с нулевите лихви по депозитите повишиха цените на имотите и „захраниха“ строителния бум, особено в София.

В селища-спални като Перник цените на жилищата поскъпнаха чувствително, което при по-рядко вдигане на ипотечните лихви ще ги направи неизгодни, ако са купени с инвестиционна цел и ще затрудни закупилите ги за първо жилище. Според брокери на недвижими имоти цените на жилища в относително престижни райони на Перник са се удвоили от началото на пандемията до сега.

Ръстът на заплатите у нас обаче частично намалява опасността от неплатежоспособност. В реално изражение средната заплата, дефлирана с ръста на инфлацията, не се променя спрямо предишната година. През второто тримесечие, както и през първото, водещо значение има нарастването на показателя в частния сектор на икономиката (15.4%). Но и заплатите в обществения сектор отчитат ускорен темп на растеж от 7.8 процента. Възходящата динамика на доходите от труд е подкрепена от почти всички дейности. Най-висок темп на растеж на заплатите има в административните и спомагателните дейности (21%), следвани от търговията (18%). За разлика от тях средната заплата нараства по-слабо в хуманното здравеопазване и социалната сфера (0.8%)

Поради тази причина анализите все още отчитат ръст на кредитирането у нас и през второто тримесечие на годината. В края на юни годишният растеж на кредита за частния сектор се ускорява до 12.6 % спрямо 11.2 на сто в края на май. Принос за въпросната динамика имат както домакинствата, така и нефинансовите предприятия в синхрон с положителното развитие на пазара на труда, частното потребление и износа през второто тримесечие.

На практика запазващите се

ниски лихви при растяща инфлация

допринасят за продължаващото високо търсене на кредити от домакинствата, които се увеличават с 14.7% в сравнение с юни 2021 година.

Високо остава и търсенето на жилищни кредити (с ръст от 18.2% на годишна база), като за това влияние оказва и продължаващото нарастване на цените на недвижимите имоти.

Среднопретеглените лихвени проценти по жилищните кредити, отпускани от българските банки, са се понижили през юни до 2.51 процента. Към края юли те удариха ново рекордно дъно от едва 2.47 на сто. И това се случва по време когато Европейската централна банка повиши за първи път от цяло десетилетие насам лихвените проценти като опит да се справи с високата инфлация.

В действителност лихвите по кредитите за покупка на жилище са единствените, които през последните около две години се движат в една посока – надолу.

Статистиката на Българската народна банка показва, че само за юли средният лихвен процент по заемите за жилище се е понижил с 0.02 пр. пункта. Това е допълнителен стимул за жилищното кредитиране, което, както отбелязахме, надхвърли 15 млрд. лв. и продължава да расте.

Лошото обаче предстои.

Facebook logo
Бъдете с нас и във