Банкеръ Weekly

Нови ветрове в кредитирането

Наплив от ентусиасти в ипотечния бизнес

В далечната 2012-а, когато банките все още се приспособяваха към променения от финансовата криза свят, Йерун ван Хесен - бивш служител на холандската инвестиционна банка NIBC, открил огромна празнина - кредитните институции отказвали да отпускат жилищни заеми. И решил да я запълни, като заобиколи банките и като окуражи други инвеститори - пенсионни фондове и застрахователни компании, да навлязат в бизнеса с жилищни ипотеки. Тези институционални играчи, които по правило влагат пари в облигации и в други ценни книжа, с удоволствие прегърнали идеята му. Защото доходността на инвестициите им непрекъснато се топяла и самата мисъл за по-висока възвръщаемост от ипотечните заеми била съблазнителна отвсякъде. 

Оттогава насам небанковото кредитиране на холандския ипотечен пазар, оценяван на 662 млрд. евро, е в непрестанен подем. Цял рояк от нови играчи на него, включително компанията на самия Хесен - Dutch Mortgage Funding Company, вече имат около 20% дял от ежегодно емитираните нови ипотеки, а е бил почти равен на 0% преди няколко години (по данни на местната консултантска фирма IG&H). Тази промяна усещат осезаемо и холандските банки. Делът на водещите три между тях: "Рабобанк", "АБН АМРО" и "Ай Ен Джи", на пазара на новите заеми за първи път е паднал под 50%, въпреки че запазват доминиращата си позиция от гледна точка на всички издадени ипотеки. Този обрат събуди интерес и извън пределите на Холандия. Има информация, че доста инвеститори от Франция, Германия и Великобритания обмислят да започнат да влагат пари в холандски ипотеки.

Във Великобритания мениджъри на активи, между които и фирмата "Блек рок", се опитват да отпускат дребни ипотечни заеми. А в Щатите през миналата година небанковите институции (познати като сенчести банки) завоюваха рекорден дял от ипотечния бизнес. На Стария континент обаче, където лихвените проценти продължават да падат, Холандия предоставя най-ясен поглед върху новия подход към кредитирането и най-вече към радикално променените отношения между кредитори и длъжници. 

Мнозинството холандски небанкови компании, навлезли на местния ипотечен пазар, са ангажирали на работа специалисти в областта на секюритизацията (процес, при който отпуснати от банките заеми от рода на ипотеките или по кредитни карти се пакетират в търгувани на пазара ценни книжа). Но вместо да продават ипотечни облигации на инвеститорите, както го правеха преди кризата от 2008-а, техни клиенти сега са пенсионни фондове и застрахователи, от чието име те правят ипотечните договори. По този начин тези инвеститори притежават ипотеките - актив, който по правило държат банките. Макар че новите играчи кредитират директно клиентите си, те могат да се възползват и от процеса на секюритизация, обикновено в тандем с инвестиционни банки.

За ръста на небанковото кредитиране помагат и следкризисните регулации. Например влязлата в сила в началото на 2016-а директива "Платежоспособност ІІ" (Solvency ІІ), която регулира застрахователния бранш на територията на Европейския съюз, не толерира инвестициите в гарантирани с активи ценни книжа. За нея истински работещият пазар е този на заемите - по-специално на жилищните ипотеки. 

От участието на небанковите компании в ипотечния пазар полза имат също кредиторите, и клиентите. Един от доволните потребители на този вид услуга например е издействал десетгодишен заем с фиксирана годишна лихва от едва 2.1% от ипотечната компания на цитирания господин Хесен.

За успешното навлизане на новите играчи в ипотечния бизнес принос има и една законодателна особеност на холандския пазар, която позволява на небанковите фирми да отпускат масово заеми чрез мрежата от ипотечни брокери. Един от тези посредници коментира, че само преди десет години 70% от дейността му е минавала през банките. Сега 50% идват от колегите им извън бранша. Освен това в Холандия, както и навсякъде по света заемите с по-дълъг срок до падежа са значително предизвикателство за банките, които зависят от краткосрочно финансиране. При пенсионните фондове например, които управляват средствата на клиентите си с десетилетия, този проблем не съществува. В резултат пенсионните фондове могат да предлагат конкурентни лихвени проценти. Например в ипотечната компания на господин Хесен фиксираната лихва по 30-годишна ипотека с 80% заемни и 20% лични средства може да падне до 2.8 процента. Докато в "Рабобанк" най-ниската лихва е 4%, а в "АБН АМРО" - 4.1 процента. Тези лихви са ниски за потребителите, но са възбуждащо високи за много инвеститори в облигации, особено от държавите, където лихвите са отрицателни. 

Нещо повече, небанковите институции често предлагат поразително проста визия за кредитния процес. Например миналата година група от холандски компании е пуснала схема за отпускане на ипотечни заеми на обща стойност 3 млрд. евро на 2.5 млн. потребители. Те плащат вноски в държавния здравен и пенсионен фонд, който също е инвестирал в кредитите. А това означава, че длъжниците на практика инвестират в собствения си жилищен дълг. Тази уникална по рода си схема включва значителен обем от интереси и до голяма степен ограничава риска.

Разбира се, рисковете не могат да се анулират напълно. Защото в случая с ипотечните облигации всеки инвеститор може да се отърве от тях, докато със заемите не е така. А това предполага, че за пенсионните фондове секюритизацията все пак ще си остане атрактивна.

Друга тревога за инвеститорите е репутацията на отделния потребител, чиято оценка е доста трудоемка, когато трябва да се направи за милиони лица.

На трето място, когато лихвите започнат да растат, облигациите могат да се окажат по-атрактивни за пенсионните фондове, отколкото обикновените ипотеки.

Ипотечният пазар на територията на ЕС се оценява на 7 трлн. евро и политиците са склонни да ограничат доминиращото влияние на банковия сектор на него. Холандският министър на жилищното устройство вече отскочи до Лондон и до Азия, за да рекламира инвестициите в холандски жилищни заеми. Той е оптимист, че в холандския модел има хляб и той може да бъде предложен зад граница на членовете на средната класа, които един ден биха искали да станат собственици на жилища. 

 

Facebook logo
Бъдете с нас и във