Банкеръ Weekly

тренд

Жилищните заеми ще са по-солени след лятото

Двегодишният рай на ниските лихви по кредитите е напът да свърши. От идващото  лято лихвите по жилищните заеми ще тръгнат бавно нагоре. С  по около  40 лв.  ще се увеличат месечните вноски по новоотпуснатите заеми.

За това предупреждават и  банкери, анализатори и експерти по имоти, направи го  официално и Българска народна банка.

Вноските по ипотечните кредити през тази година ще се увеличат леко, с части от процента на годишна база, прогнозира Левон Хампарцумян, главен изпълнителен директор и председател на управителния съвет на "УниКредит Булбанк". Но според него българинът е доста пестелив по принцип и много рядко  взима заем на ръба на възможностите си. "Кредитът в крайна сметка се погасява от бъдещите ви доходи. Българинът е благоразумен - за разлика от англосаксонците например. Винаги трябва да има буфер при екстремни ситуации, защото  всичко се случва", посочи Хампарцумян.  По думите му броят на взетите ипотечни кредити расте, но условията са доста добри.

По последни данни на Централната банка жилищните кредити са нараснали през последния месец на миналата година в сравнение с декември 2017-а с 11.4 процента. Към Нова година жилищните кредити са  на сума 10.530 млрд. лева.

Пазарът е далеч от червената зона, където всичко е прегряло и цените отиват в небето. Има едно повишено търсене, има доста проекти, които се изграждат и се предлагат, но това е на фона на десетгодишен застой при предишната криза, когато всичко  беше застроено и  се разпродаде, обясни Хампарцумян. Няма големи опашки за придобиване на имоти в страната, но пазарът е доста балансиран.

Банкерът е на мнение, че последните кризи са направили банките доста по-предпазливи, но в следващите месеци не се очаква да има промяна на икономическия цикъл.

Експерти очакват Европейската централна банка да повишава лихвите на всяко шестмесечие с 0,25%, като това ще се отрази и на условията на банките както по депозитите, така и по ипотечните кредити. При купувачите, придобили жилище чрез ипотечен кредит, при всички положения ще има промяна на вноските им.

С между 20 и 40 лв. месечно ще се увеличат вноските по новоотпуснатите ипотечни кредити, прогнозира  пред "БАНКЕРЪ" кредитният консултант Тихомир Тошев. Нарастването ще се усети плавно през годината, по-осезаемо от лятото нататък  в сравнение със сегашната цена  на жилищните заеми. Заради високата ликвидност на банките и под влияние на конкуренцията на пазара, когато започне растеж  на цените на кредитите, той ще бъде минимален.

"По всички отпуснати кредити клиентите трябва да си прочетат внимателно договора за кредит, да видят тяхната лихва за кой пазарен индекс е вързана и да следят движението му. Лихвите по вече  изтеглените  кредити  ще нараснат тогава, когато пазарният индекс, който определя тази лихва, тръгне нагоре." Големите ръстове на ипотечното кредитиране крият рискове. Ако хората не си правят разумно сметката, могат да изтеглят ипотечен кредит, който след няколко години да се окаже, че ще бъдат затруднени да обслужват, защото лихвите не са фиксирани, предупреди Тошев. Той посъветва потребителите всичките им задължения да бъдат не повече от 30% от месечния им доход. Според него банките оценяват добре кредитоспособността на клиентите си. Той очаква кредитният пазар да расте във всички сегменти: "Очаквам ръст между 3 и 5% при ипотечните и между 5 и 8% при потребителските кредити." Според него ще има задържане на цените на имотите като цяло, което ще е плюс за банковото кредитиране.

В САЩ вече се наблюдава покачване на лихвите и тази тенденцията постепенно обхваща и Европа. В България обаче се очаква това движение да е съвсем пестеливо. Причините се крият в силната конкурентна среда, в ниските лихви по депозитите и  в растящия брой на депозитите. 

Тошев припомни, че в началото на 2018 г. очакванията са били  нивата на лихвите да се задържат  между 3.2 и 3.8 процента. В края на годината обаче се вижда, че те са паднали  в диапазона  2.95 -3.6 процента.

"В момента ипотечните лихви са най-ниските, които са съществували досега в България", изтъкна той. 

Така 2018-а е годината стана първата след кризата от 2008 г., в която броят на българите, решили да се възползват от ипотечни кредити, е достигнал най-високо ниво. 

БНБ също предупреди: внимавайте със заемите за жилища, лихвите ще се  покачват.

Бумът на кредитирането от 2018 г., свързан с ниските лихви, с ръста на икономиката, на доходите и с конкуренцията между банките, носят увеличаващи се рискове. Това предупреждение е записано и в последното издание на БНБ  "Банките в България", което оценява състоянието на сектора към септември 2018 година.

Преките рискове са свързани с очакванията за наближаваща рецесия и предстоящо повишаване на лихвените нива. Косвените пък са свързани с външни шокове от спад на икономическата активност в еврозоната, Брексит, търговската война САЩ - Китай и САЩ- Русия.

Най-високи са опасностите при ипотечните заеми, които са дългосрочни и при които ръстът през миналата година бе най-голям - близо 10%, предупреждават централните банкери. Към септември заемите са с 1.4 млрд. лв., или с 12.6% ръст спрямо септември 2017 г., а общият им размер е над 60,3 млрд. лв., отбелязват от Централната банка. За предпоследното тримесечие на 2018 г. заемите за граждани са с 375 млн. лв. повече, фирмените - с 537 млн. лв., а за други финансови предприятия - с 414 млн. лева.

Нетният размер на необслужваните кредити е 3.4 млрд, лв., което е 4.1% от всички нетни заеми, отбелязва статистиката на  Централната банка. Капиталът на банковата система покрива изцяло техния размер. Въпреки това  БНБ препоръчва  на банките да спазват консервативни  стандарти при кредитирането. Причините са две - делът им все още е над средния за ЕС, а при някои кредитни институции високите стойности са съчетани и с по-ниско от средното за системата покритие с обезценка.

През септември миналата година  БНБ обяви, че ще увеличи до 0.5% антицикличния буфер. Това означава, че за всеки заем се отделят по 0.5% като резерв. Намерението бе увеличението да влезе в сила от октомври тази година. Впоследствие срокът бе изтеглен за януари, а за десет банки той бе вдигнат до 0.75 процента. От анализа става ясно, че планът на БНБ е размерът на буфера  да се вдигне до 1% от 2020 година. В края на септември миналата година  общата натрупана обезценка в банковата система бе 4,6 млрд. лева.

Общите активи на банките достигат 103,2 млрд., като през третото тримесечие на миналата година са се увеличили с 3.1 млрд. лева.

Въпреки ниските лихви по депозити, които са близо до нулата, спестяванията растат - към септември те са с 2.4 млрд. лв. повече в сравнение със септември 2017 г. и достигат до 88.6 млрд. лева.  БНБ очаква  свиване на разликата при лихвите по депозити и  кредити.

Ръстът на жилищните заеми има принос за  увеличаване на цените на имотите, което стимулира търсенето на още кредити за покупка, предупреждават централните банкери.

Адаптираме кредитните си стандарти, те са достатъчно консервативни, така че да не допускат прекомерно и неразумно отпускане на заеми, което да застраши системата, коментираха на свой ред членовете на  Асоциацията на банките.

Според Георги Заманов, изпълнителен директор на "Алианц Банк България", няма бум в ипотечното кредитиране, защото все още говорим за брой на ипотечните кредити около 150 хил., което на фона на 2.3 млн. работещи граждани не може да се определи като  "бум".  Относителният ръст на заемите е голям, но като реален брой кредити, съотнесен към броя на домакинствата/работещите - не е чак толкова.  Не можем да се  сравняваме  с някои от развитите страни, където кредитната задлъжнялост на населението, основно по ипотеки, е повече от 50% от БВП. За сравнение, в България тя е 20%, формирана  наполовина от ипотечни и потребителски кредити.

Европейската статистика напълно подкрепя думите на Георги Заманов. B Бългapия, в Pyмъния и в Xъpвaтска пoд 10% oт xopaтa имaт ипoтeĸи пpи нaд 60% oт тeзи в Xoлaндия.  B Eвpoпeйcĸия cъюз (EC) 70% oт нaceлeниeтo живee в coбcтвeни жилищa, a 24.7% oт дoмaĸинcтвaтa в cъюзa имaт ипoтeĸи (срещу  45.3% нa тeзи бeз ипoтeĸи). Toвa пoĸaзвaт дaнни нa Eвpocтaт и плaтфopмaтa Ноuѕіng Fіnаnсе Іnfоrmаtіоn Nеtwоrk. Paзлиĸaтa мeждy cтpaнитe в Изтoчнa и в Зaпaднa Eвpoпa  e дpacтичнa. B Изтoчнa и в Югoизтoчa Eвpoпa дeлът нa нaceлeниeтo c ипoтeĸи e пoд cpeднoтo нивo зa EC.

Със свръхкапитализацията и изчистването на лошите кредити, които в момента са на равнища под 10%, плюс евентуален бъдещ ръст на БВП от около поне 3% годишно, не очаквам банките у нас да изпитат низходящ тренд в близките години, смята Заманов.  Във времето ръстът на лихвите по срочните депозити ще се пренесе и върху лихвите по кредитите. Промените няма да са чувствителни и не биха нарушили обслужването на кредитите, с което напоследък се спекулира, успокоява банкерът.

 

 

Цените на имотите замръзват

Сделките с жилища продължават да се увеличават, но темповете са по-умерени и пазарът постепенно се балансира, като още през първото полугодие може да се очаква задържане на активността. Цените също доближават точка на "замръзване", но все още е рано да се говори за обръщане на тенденцията и голям спад.
Сключените от "Имотека" през изминалата година сделки са с около 7% повече спрямо 2017 г., но от компанията посочват, че междувременно данните на Агенцията по вписванията (АВ) към края на 2018 г. сочат почти идентичен брой сделки с това, което е отчетеното година по-рано.
Традиционно силното четвърто тримесечие на миналата година този път не се отличи с висока активност, в някои сегменти има дори спад. Това може да се дължи, от една страна, на покупките на имоти без разрешение за ползване, които ще бъдат вписани тепърва, но е много вероятно и да е индикатор за задържане на активността.
От агенцията отчитат, че през 2018 г. жилищните имоти в столицата са поскъпнали с около 9.5%, като основни фактори за общия ръст са повишените цени в райони като "Лозенец", "Изток" и "Изгрев", "Иван Вазов", център, "Яворов".

Arco Real Estate пък отчита спад от  7.1% в броя на запитванията за покупка на имот през четвъртото тримесечие на 2018 г. спрямо предходното. Според брокерите ръстът на цените на имотите през 2018 г. е бил с 6.3% по-нисък от предишната година. В началото на 2018 г. той бе стигнал до 8.5% и това поставяше България на 10-о място в ЕС, а в края на годината страната ни отстъпи на 12-о място.

 

 

Facebook logo
Бъдете с нас и във