Банкеръ Daily

За година ръстът на ипотечното кредитиране е над 18 процента

Жилищната истерия продължава

S 250 d8c2a20b 20be 4e3e 907f 1e3ea47f9745
S 250 3ca43343 2a2b 4d42 b689 f998e30f0dcf

Жилищното кредитиране у нас продължава да нараства с рекордни темпове, сочат данните на Българската народна банка. Към края на месец март тази година, общият обем на всички отпуснати жилищни кредити  достига 14.485 млрд. лева. Това представлява рекорден ръст от 18.3% спрямо същия период на миналата година. За сравнение, през март 2021 година жилищните кредити у нас достигаха 12.367 млрд. лева, като тогава годишният растеж бе 11.9%. Така само за година, обемът на отпуснатите заеми за жилище нарасна с близо 2.2 млрд. лева.

Темпът на растеж се усилва минимално през март тази година спрямо февруари, когато увеличението на годишна база достигна 18.2%. Данните за март обхващат и последствията от войната в Украйна, която започна в края на февруари. 

Почти всички жилищни кредити у нас - за 14.01 млрд. лева, 

са със срок за погасяване над 5 години. Същото важи и за валутата, в която са договорени. Мнозинството от кредитите - за малко над 13 млрд. лева, са договорени в левове. Високата жилищна активност, съчетана с ниските лихви и горещия пазар на имоти, провокираха Българската народна банка многократно да алармира, че има опасност от ръст на необслужваните кредити и обезценките, ако икономическата ситуацията се влоши. Именно поради това БНБ взе решение да повиши нивото на антицикличния капиталов буфер, приложим към кредитни рискови експозиции, което банките у нас трябва да поддържат. Новото равнище е 1.5%, като ще влезе в сила от началото на следващата 2023 година.

Сделките с недвижими имоти в България са нараснали с близо 11% на годишна база през първото тримесечие на тази година, сочат данните на Агенцията по вписванията. Темпът на растеж спрямо същия период на миналата 2021 година видимо се забавя тъй като тогава увеличението бе 17%. Така или иначе, според експерти 

пазарът на имоти ще продължи да върви нагоре, 

тъй като някои хора разглеждат инвестицията в недвижимо имущество като средство за защита срещу високата инфлация, която подкопава покупателната способност на домакинствата.

Наем или заем? 

Въпросът за пожизненото номадство или установяването в собствено жилище през последните две години се усложни максимално. Ако преди година и половина-две отговорът беше „почти едно и също е“, сега вече има промяна и тя е многопластова -  банковото кредитиране стана доста евтино, а в същото време наемите и цените на имотите се повишиха.

Най-общо казано, в момента кредитът излиза със 100-150 лева отгоре, обобщава Тихомир Тошев, управител на консултантска компания "КредитЦентър" и оценител на недвижими имоти. Това важи с особена сила за столичния пазар, където цените са най-високи. 

В Пловдив обаче разликата между наем и заем съвсем не е толкова голяма. В някои случаи или е равна на наема, или го надвишава с 50-100 лева. За следващите по големина градове вноската по заема често е приблизително равна на месечния наем.

Бума на жилищното кредитиране у нас бе забелязано и в Европа. За уязвимости в средносрочен план по отношение на жилищния пазар в България предупреди Европейският съвет за системен риск (ЕССР), който препоръча освен настоящите капиталови мерки (т.е. повишаването на буферите) БНБ да започне да използва и мерки, които са насочени директно към потребителя - каквато е например въвеждането на таван на съотношението между обема на отпуснатия кредит към стойността на обезпечението (т.нар. loan-to value, или LTV съотношение). От централната банка се съгласяват с оценката за уязвимостите на пазара, но смятат, че предприетите до момента мерки са адекватни и достатъчни.

Представителите на банковия сектор, поне към края на изминалата година, демонстрираха относително спокойствие, въпреки предупрежденията на БНБ както по отношение на опасността от кредитен бум, така и за опасността от продължителна инфлация. На този фон прогнозите им бяха за предвидима 2022 г. с ръст на кредитирането и ниски лихви. Войната в Украйна обаче със сигурност ще окаже някакво отражение и в банковия сектор с оглед на рисковете от вторични трусове върху местната икономика и компании, което ще накара финансовите институции като минимум да са особено бдителни и вероятно превантивно да провизират част от рисковете.

Войната в Украйна вероятно ще раздвижи пазара на жилища у нас допълнително.

Чуждестранните граждани буквално бягат от България 

и разпродават придобитите у нас имоти. Това сочат последните данни на БНБ. Нетният поток от инвестиции на чуждестранни лица в недвижими имоти е отрицателен в размер на 2.6 млн. евро, при положителен нетен поток от 0.5 млн. евро за януари – февруари 2021 г.

Няма официална информация дали руски граждани с имоти у нас са във фокуса на отрицателната тенденция, но брокери по морето и в Банско коментират, че такава тенденция е налице. Неслучайно в Банско се появиха апартаменти на цени под 300 евро на квадрат, коментират познавачи на пазара.

Едно е ясно – лихвените условия по заемите в момента са изключително благоприятни. На пазара има нива от 2.5-2.6%, което е невиждано в историята ни.

Всички банки имат ориентировъчен калкулатор, който показва вноските при различен срок на кредита. Така например, ако изтеглите 120 000 лева при лихва от 2.6% и срок на изплащане 20 години, месечната вноска се пада по 645 лева. Това е един наем на 3-стаен апартамент в Пловдив, при това на хубаво място. Ако тази вноска не е по силите на клиента, банкерите предлагат и друг вариант, още по-изгоден за тях - по-дълъг срок на изплащане на заема. Така, при 25 години, вноската пада на 547 лева. В първия случай - с по-голямата вноска, след две десетилетия става ясно, че сме върнали на банката 155 000 лв., или с 30 000 повече, отколкото сме взели. Във втория -

след 25 години върнатото е 164 000 лв., или с 44 000 лв. повече.

Сметките са правени при непроменящи се през годините условия, което е идеален модел и едва ли ще се сбъдне. Глобалните промени вече се случват, макар и да не се забелязват от кандидат новодомците.  Федералният резерв на САЩ (ФЕД) вече увеличи основната лихва макар и с 0.25%, ЕЦБ даде ясни сигнали, че това ще случи най-вероятно през есента и в Европа. БНБ засега мълчи точно по тази тема, но от месеци Централната банка повтаря, че вижда тревожни сигнали за потенциално свръхзадлъжняване заради бурния ръст на кредитиране.

У нас банките са свръхликвидни и е малко вероятно да двигнат лихвите до края на годината. Нещо повече, преди десетина дни две банки предложиха още по-ниски лихви. Евентуално покачване на нивата можем да се очаква през 2023-а и то по-скоро в отговор на решение на ЕЦБ.

„Практиката до момента показва, че Европейската централна банка се задейства около 12 месеца след Федералния резерв. Но допускам, че ако ситуацията с войната в Украйна и дефицитът на суровини се задържи, ЕЦБ може да избърза. Два месеца след като ЕЦБ повиши лихвата си, това ще се отрази и на лихвените проценти по кредити", прогнозира Десислава Николова, старши анализатор в консултантската компания „Моите пари“.

Facebook logo
Бъдете с нас и във