Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

ВСИЧКИ СРЕЩУ КУПУВАЧА В СДЕЛКИТЕ С ИМОТИ

Христо Бойков - управител на фирма за недвижими имоти BH, пред в. БАНКЕРЪГ-н Бойков, кое бе най-характерното за пазара за недвижимости през 2003 година?- През изминаващата 2003 г. у нас се случи нещо доста интересно. Всички участници на пазара за недвижимости - продавачи, брокери, агенции, медии и дори правителството, се обединиха срещу купувача. В резултат цените се повишиха напълно необосновано и без каквато и да е икономическа логика. Днес движеща сила на този пазар е страхът на хората, които имат свободни пари. И искат да ги вложат в недвижимост, за да ги предпазят от обезценяване. Страхът обаче е лош съветник, особено когато става дума за чисто икономическо решение.Как се оформи тази тенденция и кой стои зад нея?- Всичко започна в началото на годината от една идея, наложена от хора от кабинета. С активното участие на Николай Василев като вицепремиер и тогава министър на икономиката, на Красимир Катев като заместник-министър на финансите и на Националното сдружение Недвижими имоти (НСНИ), бе създаден и наложен в общественото пространство индексът РЕМИ. Оттогава този индекс показва едно и също - покачване на цените на недвижимите имоти. Как става това обаче при състоянието на нашата икономика - не е ясно. Вярно, цените на недвижимостите са един от основните показатели на западните държави - поскъпването им означава ръст на икономиката, увеличено благосъстояние на хората и оптимистични прогнози за бъдещето. Защо обаче ние започнахме да се сравняваме със страни като Чехия, Унгария, Полша, дори Великобритания и Франция по цени в тази сфера? Нима има сериозен анализатор, който ще открие доближаване на българската икономика към тази на посочените държави? Без съмнение целта на правителството в случая е друга - чрез вторични показатели да покаже, че у нас има значителен икономически ръст и че бъдещето ни е повече от оптимистично. Поради тази причина на всяка от многобройните форуми, свързани с имотите и строителството, през последните месеци непрекъснато се внушава - всяка година до 2010-а имотите у нас ще поскъпват с 15 процента. Добре би било обаче, ако тази прогноза има реално основание. А реакцията на пазара?- Това поведение на кабинета и агенциите за недвижими имоти доведе до истинска суматоха и паника на вътрешния пазар. Още повече че периодът съвпадна с поевтиняването на щатската валута. И тъй като българите по традиция държат спестяванията си в долари, естествено бе да потърсят вариант за инвестиция, след като загубиха по 0.60-0.70 лв. на долар от курсови разлики. Обръщайки се към недвижимите имоти, те с ужас констатираха, че цените растат главоломно. Евентуалните купувачи бяха засипани с твърдения на правителствени източници, че по цени ще гоним и достигаме Прага, Будапеща, Варшава и дори Москва. Агенциите и брокерите повтаряха непрекъснато същото, потвърждавайки и засилвайки очакванията в медиите. В резултат на създаденото обществено очакване продавачите вдигнаха цените в сравнение с 2002 г. с невероятните 50-70 процента. Намесиха се и банките - може би единственото положително нещо в цялата история - като започнаха да дават по-достъпни кредити на желаещите. В тази ситуация купувачите повярваха на вдигнатия шум, активизираха се и сами допълнително създадоха невероятна конкуренция и условия за скок на цените на малкото останали за продажба имоти на пазара. Никой обаче не каза конкретно какви са основанията за поскъпването - дали дойдоха многобройни инвеститори, които масово изкупиха апартаментите в столицата, или пък за няколко дни панелките, които всички оплаквахме преди година и които трябваше да поевтинеят поради износване и необходимост от ремонт, изведнъж станаха по-сигурни и добри?Не навлязоха ли в действителност повече чужденци на пазара на недвижимости у нас?- Истината е, че на 1000 сделки в столицата тези с участие на чужденци са средно шест-седем. Подобен незначителен процент по никой начин не може да повлияе сериозно на цените. Масово навлизане на чуждестранни граждани няма и едва ли ще има. А и дошлите не искат да купуват жилище в Надежда, Младост, Обеля или Сухата река. Те търсят мезонети, етажи от къщи и фамилни жилища. Но независимо от това продадена преди две години гарсониера в Сухата река за 10 хил. долара днес се предлага за 17 хил. евро. Двустаен панел в Люлин, оценен през 2001-а за 14 хил. долара, днес вече струва 20 хил. евро. Така се създаде омагьосан кръг, в който сме всички ние и от който излизането ще е трудно и болезнено. Докога все пак може да продължи това изкуствено поддържане на високи цени?- То ще продължи, докато не бъдем отрезвени от реалността. Измислени фактори могат да подведат пазара, но никога за дълго време. Според мен, нещата ще лъснат още след приемането ни в НАТО догодина - когато се види, че това не е свързано с масирани покупки на имоти и жилища в страната, че няма икономическа причина квадратен метър жилищна площ в столицата да струва на строителя 200 евро, а да се продава за 800-900-1000 евро, каквито сделки вече има. Печелившите в случая са - строителните предприемачи, брокерите и агенциите, чиито комисиони нарастват, тъй като са процент от стойността на сделката, държавата и нотариусите, които пък събират такса за всяка сделка.Има нещо абсурдно в цялата тази ситуация?- Най-странното е липсата на елементарна логика. Защо никой не попита дали това пощуряване на цените е валидно за цялата страна? С какво влизането ни в НАТО и след още няколко години - в Европейския съюз, ще оскъпи къщите в Каспичан, Ихтиман или Пордим? А апартаментите в Казанлък или Айтос? Очевидно е, че това няма да стане дори в моменти на най-силен скок на цените. Така България постепенно, но неотклонно придобива латиноамерикански вариант на развитие, поне що се отнася до недвижимостите - няколко града с нереално високи цени (София, Варна, Бургас, Пловдив) и останалата част на страната с ниски, даже под себестойността на имотите.Намесени ли са и някакви лични интереси в поскъпването?- Не, за радост няма такива данни. Тоест няма данни, че хората, които, използвайки служебното си положение, предизвикаха това, са се възползвали от станалото за лично облагодетелстване. Според мен днешната ситуация при недвижимите имоти е резултат на стечение на обстоятелствата, на неправилно разбран държавен интерес и страх у хората, разполагащи със сума пари, позволяваща им покупка на жилище. Това обаче няма да продължи дълго - просто декември 2003-а е върхът на ценовото развитие на този пазар. Оттук нататък можем да очакваме слаби колебания в двете посоки (поскъпване или поевтиняване), а до края на 2004-а и постепенно връщане към нормални и икономически обосновани цени на имотите. Под икономически обосновани разбирам тези, които са около себестойността на строителството, плюс надбавка за местоположение, екстри и търсене в момента... Но надбавка реална, а не 70-120% или близо до такива стойности. Излиза, че някои трябва да се притесняват от загуби през следващата година?- Загуби могат да се прогнозират за тези, които са закупили неизгодно (скъпо) жилище - в краен непрестижен квартал, панел, лошо ново строителство, лоша архитектура, ниски тавани, липса на инфраструктура. Възможно е да се стигне и до загуби на банките, кредитирали такава покупка - след като заемополучателят не успее да върне заема си, имотът ще трябва да се продава, но на една доста по-различна цена от първоначалната. Същевременно спечелилите в ръководения от хаоса и непроверените слухове пазар ще вложат парите си в нови покупки на поевтинели имоти, за да извършат преразпределение на собствеността върху жилищата в страната и поне 10-15% от българите да останат без собствен имот.Разговора води Красимир ТодоровТалицаСредни цени на жилищни имоти в София, в евро на кв. метърРайон ЦенаИзгрев 750Драгалевци 727Център 535Яворов 510Хиподрума 516Лозенец 545Медицинска академия 535Иван Вазов 532Симеоново 495Стрелбище 456Зона Б5 447Дианабад 444Гоце Делчев 434Гео Милев 430Забележка: Данните са от електронния сайт Имот.бг

Facebook logo
Бъдете с нас и във