Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

Тънките сметки на фасилити бизнеса

Управлението на сгради у нас стана бизнес за милиарди.
S 250 e97d6321 e1db 4d84 b9de ce7a291327ea

Промените в икономиката се случват толкова бързо, че с едно леко разсейване може да пропуснем създаването и развитието на цял един нов бизнес сектор. За мнозина например е изненада, че т. нар. фасилити услуги, или казано по-конкретно - всички дейности по поддръжката и управлението на сгради, вече са сериозен икономически фактор с милиардните си обороти. Според изследване на Института по фасилити и имотен мениджмънт към Технологичния университет на Виена размерът на брутния доход в сектора у нас е приблизително 3 531 000 000 лева. При това използваните данни от Евростат са за 2013-а, което значи, че днес парите са още по-големи.

Браншът все още е раздробен и десетки фирми се борят за вниманието на клиентите. С разширяването на пазара обаче неминуемо възниква необходимостта от дружества с по-големи технически възможности, които да предложат пълен пакет услуги, и то на европейско ниво: като се започне от почистване, пожарна безопасност и други инсталации, телекомуникации, енергийна ефективност, паркинг системи и т.н. А най-бързият и логичен отговор на това предизвикателство е консолидацията, както впрочем се случи при кабелните и интернет операторите. Началото на окрупняването дори вече е факт. С няколко сделки новосъздаденото дружество "Мундус Сървисиз" стана най-големият играч в този сектор у нас. Първоначално то обедини две от най-големите фирми - "Фасилити Оптимум България" ЕАД и "Вики Комфорт 2004" ЕООД. През първото тримесечие на тази година се случи придобиването и на друго важно име в бранша - "Ей.Ес.Ес. - България" ООД. Така на практика в едно се сляха три от петте дружества с най-големи приходи на пазара на фасилити мениджмънт услуги в страната. Другите две компании са "Планекс Инест" и "ВНП Фасилити" ЕООД, което е ексклузивен партньор на германската група Dussmann.

От анализите, които Комисията за защита на конкуренцията е правила, за да разреши консолидацията, се вижда, че "Мундус Сървисиз" вече държи до 30% от самостоятелните пазари на поддръжка и почистване, както и до 20 на сто от общите фасилити мениджмънт услуги. В същото време в сегмента "поддръжка" останалите конкуренти ще имат значително по-малки дялове - "Магнум 7" ще е с 10-20%, а "Веолия енерджи България" и "Билфингер Ейч Ес Джи Фасилити Мениджмънт" ще имат между 5 и 10 на сто. Подобна е ситуацията и при фирмите, специализирани в почистването - "Шерита-М", "Бориван" и "Комекс РМ" ще държат 5-10 процента, а "Василка" ще има до 5 на сто. Колкото до предоставянето на комплексната услуга, там пазарният дял на следващия по големина играч "ВНП Фасилити" се изчислява на 5-10 процента. "ИСС фасилити сървисиз", "Окин България" и "Фърст фасилити БГ“ пък ще държат под пет на сто от бизнеса.

Всъщност, съвсем скоро положението отново ще се промени. Причината е, че "Мундус Сървисис" АД е уведомило КЗК за намерението си да осъществи концентрация посредством придобиване на контрол върху "ВМ аутомейшън" ЕООД. Въпросната компания предоставя инженерни решения и интегрирани фасилити услуги за енергийна ефективност и автоматизация за предприятия и офис сгради. Става дума за индустриална и битова климатизация, отопление и вентилация, хладилно оборудване, резервно и непрекъсваемо токозахранване (UPS и дизелови/газови генератори), прецизна климатизация за технологични центрове за данни, както и инфрачервено зоново отопление. Макар че сделката ще засили значително позициите на "Мундус Сървисис", антимонополната комисия без съмнение ще я одобри, тъй като формално двете предприятия оперират в съвсем различни сфери. В действителност обаче всичко това минава под общия знаменател на фасилити мениджмънта, който у нас все още не е ясно дефиниран. Показателно е, че на сайта на "ВМ аутомейшън" се появи съобщение от управителя Илия Йовчев, в което се казва, че компанията ще продължи да предоставя услугите си по всички сключени договори, а след присъединяването си към икономическата група на "Мундус" ще има възможност да предложим и по-висококачествени решения в комбинация с широка гама фасилити мениджмънт услуги.

В създаването и окрупняването на "Мундус Сървисис" има и една любопитна подробност. Учредители са "Емпауър Кепитал фонд Кооператиф" У.A. (EMPOWER Capital Fund Cooperatief U.A.) (с 42.5%), люксембургското дружество "Кей Джей Кей Фънд II" (42.5%), както и собственикът на "Вики Комфорт 2004" Лъчезар Петров (с 15% от капитала). Но посоченият на първо място фонд е собственост на програмата JEREMIE (Joint European Resources for Micro to Medium Enterprises) - онзи прословут финансов инструмент, който бе създаден с над 680 млн. лв. от оперативната програма "Конкурентоспособност 2007-2013" и националния бюджет, за да отпуска нисколихвени кредити на микро-, малки и средни фирми. Тази програма се управлява от дружеството "Джереми България", чийто собственик е Европейският инвестиционен фонд (със седалище в Люксембург), който държи всички акции от свое име, но в полза на България. Или казано иначе, държавната компания се е превърнала в основен акционер на най-голямото предприятие у нас, занимаващо се с фасилити услуги.

Какво обаче се случва със самия бизнес по поддръжка на сгради? Прави ли той по-изгодно ползването на модерните офиси, или се превръща в скъп разход за малките фирми? По презумпция комплексните услуги намаляват харчовете за почистването, за ремонтите, за поддържането на зелените площи и дори с воденето на счетоводство. Само че в някои случаи излишното включване на допълнителни услуги води до непосилни сметки. 

Най-общо клиентите на такива услугите могат да бъдат разделени на няколко групи. Около 40% от пазара се падат на административните и офис сградите. Търговските обекти - като молове и магазини, имат около 30% дял, а останалото се разделя между жилищните сгради и институциите с клонова мрежа като банки, застрахователни компании, мобилни оператори... Голяма част от собствениците на офис сгради в страната обаче все още управляват и поддържат обектите си чрез собствени екипи. Едни го правят, водени от разбирането, че така е по-евтино, а други - за да печелят от сервизните такси, които събират от наемателите си. Впрочем именно заради последното редица строителни компании създадоха свои собствени фирми за поддръжка и съответно принуждават клиентите си да сключват договори с тях. Поради което при покупката или наемането на имот все по-основен става въпросът: "Каква е месечната такса?".

Преглед на офертите показва, че цената за наемането на специалисти за управлението на имотите се движи между 1 и 3 евро за квадратен метър, в зависимост от специфичните особености на обектите и обема на поръчаните услуги. Едно е например да говорим само за почистване и поддръжка на офисите, а съвсем друго за енергийна ефективност, опазване на околната среда и интелигентни системи за управление. Охраната, особено денонощната, също вдига сериозно сметките заради необходимостта да се платят заплати на най-малко петима човека. 

Изчисленията показват, че за един средноголям офис от 300 кв. м месечната такса може да варира от 300 до 900 евро. Колкото повече фирми делят една сграда, толкова по-евтина излиза поддръжката за всяка от тях. Но ако собственикът е един (както е при хотелите и моловете, да речем), ситуацията е коренно различна. И в такива ситуации най-често се прибягва до дългосрочни договори, които водят до понижение на цените.  

Съвсем отделна е темата, че в България има множество фирми, които предлагат фасилити мениджмънт, без да имат необходимия капацитет за това - ползват се подизпълнители за почти всяка дейност, поради което не може да се гарантира постоянно качество. Съответно, клиентите се чувстват излъгани (и с право), че плащат повече, отколкото получават. Един пример в това отношение е поддръжката на фасадите. Грижата за външните стени не се изчерпва само с почистването на зацапаните прозорци. Климатичните условия, резките температурни промени и влагата оказват негативно влияние върху цялата постройка и е необходимо няколко пъти годишно да се прави профилактика. Проблемът идва, когато са те убедили, че плащаш за всичко, а получаваш провесен с въже мияч на стъкла. Иначе този вид услуга варира между 1 и 6 лв. на кв. метър.

Facebook logo
Бъдете с нас и във