Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

Трябва да променим мисленето си

Инж. Христин Хараланов е управляващ партньор на Корект Проект - консултантска компания в областта на управлението на проекти, строителен мениджмънт и инвеститорски контрол. Той притежава образователно-квалификационна степен магистър, специалност Строителство на сгради и съоръжения, като разширява своите професионални познания, специализирайки Управление на земи и имоти.
Сред реализираните от Корект Проект ООД проекти са Централна офис сграда на Банка ДСК, офисите на Екс Ес Тауър и ХИС Холдинг, нова производствена сграда на Крафт Фуудс България, многофункционалният комплекс Гранд Плаза в Русе, логистичен комплекс бЕРС и други.

Г-н Хараланов, според статистиката само в София са замразени строителни проекти за милиарди левове. Наистина ли това се дължи на кризата, или просто някои от българските предприемачи не са си организирали добре работата?
- Данните в Камарата на строителите за броя на замразените проекти наистина са такива. Колкото до причините за спирането на строителните дейности, несъмнено по-голямата част от тях се дължат на кризата и на затрудненото финансиране. Немалко обаче са и случаите, в които предприемачите нямат ясна визия за това как да започне, как да продължи и как да завърши проекта. Не им е ясен пътят на финансовия поток. Повечето разчитат на растеж на икономиката, което обаче, както видяхме, не е гарантирано. В същото време при една добре изяснена концепция в началото може така да се структурира процесът, че да няма големи изненада при изпълнението. Отделно, една експертна оценка на дейностите, направена от консултанти по управление на строително-инвестиционни проекти, може да оптимизира значително разходите, което допълнително повишава шансовете за успех.
Вашата фирма е специализирана именно в управлението на такива проекти. Предвид това може ли да кажете какви са най-сериозните проблеми пред завършването на вече започнатите обекти?
- Ще си позволя да обясня по-подробно целия процес и мисля, че ще стане съвсем ясно къде е проблемът. Когато даден предприемач реши да строи, най-често тегли кредит от банка, но разчита и на първоначално финансиране от крайни клиенти, които обикновено плащат до 10% от стойността на съответния имот при сключване на предварителния договор. В подобна ситуация строителят най-често си прави сметката, че има необходимите средства да завърши сградата до Акт 14, след което ще получи нови плащания от крайните клиенти - по всяка вероятност осигурени чрез ипотечен кредит, и така ще успее да завърши целия обект. Какво обаче се случи? Дойде кризата, настана масова психоза и банките силно ограничиха кредитирането. Тогава клиентът отива при предприемача и казва: банката ще ми даде пари само ако сградата има Акт 15 или Акт 16. Само че строителят няма средства да я довърши до тези етапи, тъй като е разчитал именно на ипотечните кредити на клиентите. Така се получава един омагьосан кръг и в крайна сметка се стига до замразяване на проекта.
Вие твърдите, че има начини подобни обекти да бъдат размразени. Как може да стане това?
- Моделът, който сме разработили, се състои от четири етапа. Първият е свързан с предварителната оценка на съответния проект. Преценяваме какъв е обемът на изпълнените към момента ангажименти и какви продажби са реализирани досега. При следващия етап изчисляваме каква е стойността на оставащите строително-монтажни дейности. Едва тогава става ясно дали обектът има шанс, или не. Ако становището е положително, се пристъпва към намиране на начини за финансиране. Общо взето, тук има три варианта. Единият е да се търси проектно финансиране от банка, но като цяло финансовите институции в момента не са склонни да отпускат такива кредити. Друга възможност е да се намери външен инвеститор, но и това е почти невъзможно към момента. Така се стига до третата опция, по която ние работим. Става въпрос за изготвянето на специфичен модел, при който кандидат-купувачите ще гарантират завършването на проекта със средствата за своите покупки.
След внимателен преглед на различните видове строителство се спряхме преди всичко на жилищното строителство, индустриалните обекти и логистичните центрове. Причината за това е, че в тези сегменти има продажби. Както казват колегите - има раздвижване, сближават се очакванията на купувачи и продавачи, което всъщност е и предпоставката за завършването на замразените обекти.
Не е ли трудно да бъдат убедени хората, че парите им ще бъдат използвани именно затова и няма да бъдат измамени? А и как банките ще склонят да им отпуснат кредити, след като вече казахте, че не са склонни да финансират покупки в сгради без Акт 16?
- Знаете, че когато има някакво недоразбиране между двама партньори, а именно - кредитополучател и кредитор, неизбежно трябва да се яви някакъв рефер, някой, който да гарантира, че нещата могат да се случат. Точно това правим ние - контролираме целевото изразходване на средствата във времето, следим за качеството на изпълнението и за спазването на графика. Когато има такъв контрол, притеснението на купувачите намалява, защото знаят, че парите им ще се използват по направление.
Как точно се организира този процес?
- След като направим оценка на моментното състояние на обекта, преценим колко средства ще са необходими за завършването му и в какви срокове може да стане това, отиваме при банката, където представяме подробно случая. Така структурирани, нещата се приемат много по-лесно от финансовата институция и е много по-възможно тя да се съгласи да отпусне примерно шест кредита на купувачи, средствата от които ще бъдат в една сметка под условие и ще се разходват целево, под наш контрол. Личната ми оценка е, че към момента е нужна по-голяма гъвкавост в комуникацията между финансовите институции и консултантите, предприемача и крайния клиент, защото донякъде има неразбиране и това води до пропуснати възможности за всички заинтересовани страни.
А какво се случва, ако апартаментите са вече продадени?
- Ако целият обект е продаден, той не би следвало да е замразен или най-малкото предприемачът не би трябвало да има проблем със сключването на нов заем. Щом е реализиран напълно, значи това е един успешен проект и ако има проблем, то той вероятно е в това, че строителят в някакъв етап не си е организирал правилно средствата.
Имате ли вече успешни примери?
- Към момента имаме един завършен случай и по два преговаряме.
Бизнесмен беше теглил кредит от банка, за да строи сграда. Стигна се дотам обаче, че ако всички дейности са, да речем, 100 единици, той е усвоил средства за 50 единици, но е построил само 20 единици от обема й. Тогава банката се обърна към нас. Ние направихме оценка на моментното състояние и установихме, че обектът може да бъде завършен за още 70 единици финансиране. Така, за да не бъдат загубени първоначалните вложения, банката се съгласи да отпусне оставащите пари, които да се изразходват целево, под наш контрол, за довършване на сградата. В крайна сметка стойността на обекта нарасна до 120 единици и при продажбата на апартаментите нямаше възможност строителната фирма да получи печалби, но поне нямаше и загуби - нито за банката, нито за строителя.
Колко време отнемат такива преговори между предприемач, купувач и финансираща институция?
- Това зависи изцяло от обекта. Какви продажби са направени към момента, на какъв етап е строителството и колко пари ще трябват да завършването му. Ако предприемачът има чисто кредитно досие и ако политиката му на продажби е адекватна на пазарната ситуация, което предполага, че бързо може да намери клиенти, нещата могат да се случат в рамките на два-три месеца. В обратния вариант - ако строителят има големи задължения и обектът му не е достатъчно атрактивен, може и въобще да не се стигне до разрешаване на проблема.
Значи все пак има и неспасяеми случаи?
- Когато банката откаже да се включи в модела, който предлагаме, може да се използва и една друга спасителна мярка, която обаче е по-рискова и предприемачът трябва да вземе сам решението. Става въпрос за следното: ако имате кооперация с 20 апартамента, но сте продали само пет, а обектът е на акт 14, трябва да бъдат продадени поне още четири имота, за да завършите сградата. Само че никой не иска да даде цената, на която предлагате, и сделки няма. В този случай съветваме предприемачите да продадат три апартамента на цена, равна на себестойността на строителството. Идеята е, че така ще загуби от тези имоти, но само от тях, а ще има пари да приведе сградата в по-завършен вид и да получи акт 15, след което много по-лесно може да направи останалите продажби, от които в крайна сметка ще реализира и печалбата.
Дали това ще се случи, зависи изцяло от начина на мислене на хората.
А кой плаща за вашето посредничество и колко всъщност струва тази услуга?
- Ние правим услуга основно на предприемача и е нормално работата ни да е за негова сметка. Общо взето, таксите се начисляват на базата на вложените ресурси в обекта.
Какви са очакванията ви за развитието на строителния сектор? Цените ще продължат ли да падат, или изчерпването на новозавършените жилища ще обърне тенденцията?
- Моето мнение е, че жилищният сектор като цяло ще продължава напред, особено в големите градове. Логистичните центрове също ще продължат да привличат интерес. Колкото до цените, това че има единични сделки на изключително ниски нива, не означава, че всички вървят надолу. По-скоро в тези случаи става въпрос именно за предприемачи, които продават на себестойност, за да си довършат проекта.

Facebook logo
Бъдете с нас и във