Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

СПЕЦИАЛНИТЕ ДРУЖЕСТВА НА ГРЕБЕНА НА ВЪЛНАТА

Година и девет месеца след като бяха издадени първите два лиценза за дружества със специална инвестиционна цел, те са вече четири пъти повече. Като дейност те бяха непознати за България и тепърва започват да намират мястото си на пазара. А бързината, с която се роят, е достойна за завиждане. В момента на Българската фондова борса се подвизават девет подобни дружества - Актив Пропъртис, Адванс Терафонд, Бенчмарк фонд имоти, Елана фонд за земеделска земя, И Ар Джи Капитал 1, Капитал директ 1, Парк, Прайм Пропърти БГ (бившето Ти Би Ай - БАК - Недвижима собственост) и Фонд за недвижими имоти България. Някои от тях се ориентираха бързо и с незавидна скорост започнаха да трупат капитал. Дружествата със специална инвестиционна цел набират средства чрез издаване на ценни книжа, които след това инвестират в недвижими имоти или изкупуват вземания. Това е така нар. секюритизация на активи. Компаниите, които секюритизират имоти, печелят от отдаването им под наем или от продажба на недвижимата собственост. Тези, които се занимават с вземания, пък формират доходите си от начислената лихва за ползването на парите. Характерно за специалните дружества е, че не извършват самостоятелна стопанска дейност. За целта те трябва да сключат договори с т. нар. обслужващи дружества, които са специализирани в съответния бранш, и да им заплащат за услугата. Те са с минимален капитал от 500 хил. лв., като на учредителното събрание задължително се гласува увеличение на капитала с поне нови 30 процента. Според закона за тяхната дейност поне 30% от учредителния капитал трябва да са собственост на институционални инвеститори - банки, застрахователни или пенсионноосигурителни компании. При кандидатстването за лиценз пред Комисията за финансов надзор трябва да се представи информация за всички лица, които притежават над 5% от акциите в дружеството. Те трябва да декларират произхода на средствата си, както и да представят справки за платени данъци през последните пет години. Това се прави с цел да се гарантира, че в този бизнес ще намерят място само класни инвеститори. И това е едно от преимуществата на тези фондове. Наблюдавайки досегашната практика обаче, експерти коментират, че то обикновено се записва от приближени на учредителите. След това се прави последващо увеличение на капитала, което пък се изкупува от привлечен стратегически инвеститор. В резултат на това делът на основателите се стопява. В същността си специалните дружества са предназначени основно за масовия, индивидуалния инвеститор, който предпочита да вложи по-малка сума и да сподели риска с останалите си партньори. У нас обаче се наблюдава друга тенденция. Дружествата със специална инвестиционна цел са по-привлекателни за по-крупните инвеститори, както и за пенсионни фондове, отколкото за дребните играчи. Явно големите по-добре оценяват факта, че акциите на едно такова дружество са многократно по-ликвидни, отколкото пряката инвестиция - например в недвижим имот. Специалните дружества са изключително атрактивни и с това, че са освободени от данъци - облагат се само дивидентите, които получават акционерите им (в България размерът на този налог е 7 процента). Освен това, според закона, поне 90% от печалбата им се заделя за дивидент. Първите две дружества излязоха на сцената на фондовия пазар в началото на 2004 г. след приемането на закона за тяхната дейност (през пролетта на предишната година). Ти Би Ай - БАК - Недвижима собственост (сега Прайм Пропърти БГ) и Капитал Директ 1 бяха пионерите в тази област. Интересното е, че те дадоха заявка за баланс между дружествата, които ще секюритизират имоти, и такива, които ще секюритизират вземания. С времето се оказа, че инвестициите в имоти са доста по-примамливи. В момента от деветте дружества със специална инвестиционна цел само Капитал Директ 1 секюритизира вземания. Негови учредители са Българо-американската кредитна банка и Българо-американски инвестиционен фонд. Според експерти такова развитие на пазара е донякъде логично, тъй като пазарът на недвижими имоти у нас сега е много интересен и динамичен. Според тях секюритизацията на вземания е близка до инвестициите в облигации, тъй като и тук доходността идва от лихвите по главницата. Естествено в първия случай рискът е по-малък, но и очакваната доходност му съответства. Впрочем в света на инвестициите неизбежно важи правилото, че който рискува повече, печели повече, и обратното. В момента активите на Капитал Директ 1 са 5.9 млн. лева. Това е единственото дружество със специална инвестиционна цел, което се е възползвало от правото да издава облигации. В края на миналата година то успя да пласира 2.6 хил. обезпечени облигации с номинал от 1000 евро всяка. То е приключило шестмесечието с печалба от 93 хил. лева. Другият новатор Прайм Пропърти БГ успя да увеличи капитала си през юли до 15.2 млн. лева. Негови учредители са ЗПАД Булстрад АД и Балканска консултантска компания, собственост на Владимир Каролев и Александър Бебов. То също отчита печалба за първите шест месеца от 144.4 хил. лева. Основните активи на дружеството са два терена - единият на ул. Антим 1 в столицата и другият в с. Свети Влас. До този момент най-много средства е успяло да привлече сравнително младото дружество Фонд за недвижими имоти България (то бе лицензирано на 23 март) - 20.15 млн. лева. Негов учредител е инвестиционното дружество от затворен тип Надежда. Най-новите му инвестиции са в земеделска земя в Добричка област. Освен тях то притежава и площ от 14 554 кв. м край софийското летище. Впрочем земеделската земя привлече вниманието и на инвестиционните компании Елана и Адванс Инвест. На 1 юни тази година Комисията за финансов надзор издаде лиценз на първото дружество, специализирано само в инвестиции в земеделска земя - Елана фонд за земеделска земя. Неговият живот е седем години. Очакванията на мениджмънта са до 2012 г. фондът да реализира около 500% доходност. Капиталът на дружеството е 2.5 млн. лв., като най-вероятно през следващата есен ще бъде направено увеличение на капитала му с 10 млн. лева. Адванс Терафонд пък получи лиценз на 14 юли. То също ще инвестира в земеделски земи, в горски и урбанизирани територии. В момента капиталът му е 650 хил. лв., като мениджърите му планират увеличение с 10 млн. лв. през есента.

Facebook logo
Бъдете с нас и във