Банкеръ Daily

Управление и бизнес

Ръст на лихвите би туширал сделките с имоти

Датската JYSK изграждане на най-големия си дистрибуционен център в Югоизточна Европа в "Икономическа зона София - Божурище".

Пазарът на бизнес имоти в България вече навлиза в своята зряла фаза - с по-голямо предлагане на първокласни площи във всички сегменти. Освен това  се  забелязва   и едно успокояване сред играчите, като се очаква през 2019-а и задържане на ценовите равнища и обема от сделки на нивото от миналата година. Това са констатирали хората  от консултантската компания Cushman&Wakefield Forton. А и числата са показателни за това. Общата стойност на покупко-продажбите през втората половина на 2018-а е 317 млн. евро, а за цялата година е почти 668 млн. евро. Резултатът е доста далеч от този през рекордната 2017-а, когато бяха сключени сделки за 957 млн. евро.

Малко над половината от оборота (почти 430 млн. евро) е от

сделки с офис площи

Интересът към тях се дължи на продължаващата активност на ИТ и аутсорсинг сектора, който е и основен двигател на пазара на наеми. А добрата новина е, че България едва ли ще бъде изместена от други държави  като аутсорсинг дестинация. Новите офис зони в София като "Камбаните", районът около "Капитал Форт", "Интер Експо Център", мол "Парадайс" и "София тех парк" продължават да се развиват, а  метрото вече е ключов фактор за имотния пазар. Инвеститорите се оглеждат и в зоната около "Летище София". А през пролетта се очаква да започне строителството и на нова офис сграда на Sofia Airport Center с площ от над 18 хил. кв. метра. В района на The Mall на бул. "Цариградско шосе" вече се строи 20-етажният Balkan Business Center, който ще бъде най-високата офис сграда в тази зона.

Анализаторите отбелязват развитието и на една нова тенденция на офис пазара - споделените офиси. В момента те обслужват под 2% от всички площи в сегмента, но прогнозите са, че интересът към тях ще расте и те ще се развиват още по-динамично с формирането на стартъп и предприемаческата екосреда и култура. От Forton прогнозират по-тясно взаимодействие в перспектива между традиционния пазар и споделените офиси особено при търсенето на по-гъвкави решения за съществуващи наематели.

Безспорно София е най-големият  пазар в офис сегмента. Близо 440 хил. кв. м такива площи се изграждат в столицата, но все още има недостиг на първокласни офис площи. Не се наблюдава натиск върху стойността на наемите, още повече че делът на свободните офиси е около 9.5-9.6%, а и през тази година не се очертава сериозно увеличение на  тези разходи. По тази причина анализаторите не очакват спад в активността на наемателите през тази година. Това пък ще задържи цените относително стабилни, като офертите за наем ще се задържат на 15 евро/кв. м в центъра и на 12-14 евро/кв. м в сградите по главните булеварди.  

Разумната оценка на пазара и съответно ценови оферти донесоха не една и две сделки в този сегмент. В края на годината гръцкият инвестиционен фонд NBG Pangaea REIC купи офис сградата Telus Tower за 76.млн. евро. Сделката е втората  по най-висока цена на пазара на офис имоти от кризата насам. С нов собственик от есента на миналата година е и "Мол България" и двете офис сгради към него. Купувач е испанският фонд SQC Opportunity SCA SICAV RAIF.  Цената за тази продажба обаче не бе обявена.

Индустриални имоти, строени по поръчка

Пазарът на индустриални площи у нас е доста динамичен, но и разумен, а в същото време картата на България е доста пъстра откъм инвестиционен интерес. Но все пак този  пазар  е съсредоточен основно в София и в Пловдив.

Около 150 хил. кв. м са новопостроените през миналата година складове и производствени площи. Още толкова са в строеж, като се очаква така да се преодолее недостигът на модерни индустриални площи. Според Владимир Герджиков, мениджър "Индустриални имоти и развитие на парцели" в Cushman&Wakefield Forton, по този начин ще нарасне и делът на свободните площи от 2-3%, както е в момента - до приблизително 5%, "което е по-здравословно ниво за пазара".  

Сегментът на индустриалните имоти традиционно се развива без съществени колебания в наемните нива. Търсенето и предлагането на такива площи в София е тясно свързано с развитието на търговията и на логистичните услуги. В страната обаче пазарът се движи от нуждите на леката промишленост и производството на авточасти, обобщават анализаторите.

Специфичното за този сегмент в София е големият процент собствени площи и обекти, изградени по поръчка на компаниите, които ги ползват. Само около 25% от общо  предлаганите  площи  са за отдаване под наем. След години на ниска активност през 2018 г. вече се наблюдава ръст на строителството на складови и логистични площи за собствено ползване и предлагане под наем в столицата и този тренд продължава и през тази година. Няма индикации за ръст на наемните цени, което пък може да привлече и нови клиенти. Не бива да се пропуска и фактът, че голяма част от завършените вече проекти със спекулативна цел бяха отдадени под наем още по време на изграждането им. Започна строеж и на  нови складови площи, а други наематели построиха свои бази и напуснаха заеманите до момента. Всичко това безспорно ще се отрази и върху предлагането, и върху търсенето в този сегмент. Например  датската компания JYSK, чрез своето дъщерно дружество "ЮСК България" ЕООД, реализира мащабен инвестиционен проект за изграждане на най-големия си дистрибуционен център в Югоизточна Европа, разположен в "Икономическа зона София - Божурище". Той е на стойност 100 млн. евро. България и "Икономическа зона София - Божурище" са избрани като най-подходящата локация за производство и дистрибуция в Югоизточна и Централна Европа.

Според анализаторите предстои да се развие и потенциалът при индустриалните площи в Северна България. Той е перспективен, от една страна, заради по-ниските разходи, а от друга - и заради наличието на работна ръка в региона. В големите градове - Варна, Бургас, Велико Търново, Плевен, Габрово, Шумен, Русе, също се сключват сделки и пазарът в тях и  около тях се движи по-слабо засега. Но всички те са със стратегическо местоположение, а и Министерството на икономиката има амбиции за зоните във Варна, Ловеч, Враца и в други общински центрове, с които са подписани споразумения за сътрудничество. В "Индустриална зона Видин" продължават да се водят преговори с няколко инвеститори, които предлагат сериозни проекти. "Свободна зона Русе" е атрактивна и развива дейност в подкрепа на бизнеса от 30 години. Затова към нея се получават много запитвания. В зоната има около 40 работещи фирми, като десет от тях имат производства, а останалите използват територията на свободната зона за търговска дейност и за съхранение на стоки.

Влияние върху пазара на логистични площи оказва и развитието на електронната търговия. Според последни статистически данни, през миналата година обемът на продажбите в този сегмент в България е нараснал с една трета и е достигнал 664 млн. лева. На по-развитите пазари, а и в Централна и Източна Европа  електронната търговия е силен фактор за развитие на сегмента на логистичните площи, което е логично, тъй като много от големите търговци се нуждаят от свои регионални центрове за по-бързо обслужване на клиентите и поръчките. България обаче е малък пазар и тази тенденция все още не се усеща толкова силно, констатират от Forton. 

Чуждестранните инвеститори остават по-активният фактор на пазара, като през тях са минали около две трети от покупко-продажбите. Това са предимно компании от Централна и Източна Европа.

Прогнозите

на анализаторите са 2019-а да бъде сходна като резултат с изминалата година - със засилващи се сигнали за успокояване на пазара. Заедно с това не се очаква инвестиционните обеми да надминат стойностите от 2018 г. поради липсата на готов продукт и прогнозите за по-малко наличен заемен капитал. Не бива да се пропуска и прогнозата, че през тази година лихвените проценти може  да се увеличат, което пък може да повлияе върху  броя на сключените сделки, и те да намалеят. В следващите три до пет години възможностите за строителство на нови проекти и впоследствие за създаване  на инвестиционен продукт ще продължат да се реализират, което пък ще привлече вниманието на по-активните инвеститори.

Facebook logo
Бъдете с нас и във