Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

ОЦЕНКАТА НА ИНВЕСТИЦИОННИТЕ ИМОТИ ЩЕ ЗАТРУДНИ ПРЕДПРИЯТИЯТА

Международен счетоводен стандарт (МСС) 40 се прилага за признаване, оценяване и оповестяване на инвестиционните имоти. Стандартът не се прилага за гори и подобни възстановими природни ресурси, както и за права над полезни изкопаеми, търсенето и добиването на нефт, природен газ и подобни невъзстановими ресурси.РЕЧНИК ИНВЕСТИЦИОНЕН ИМОТ - имот, държан по-скоро за получаване на приходи от наем, за увеличаване стойността на капитала, или и за двете, отколкото за използване при производството, доставката на стоки или услуги, за административни цели, или за продажба. ПОЛЗВАН ОТ СОБСТВЕНИКА ИМОТ е този, който се използва при производството или доставката на стоки или услуги или за административни цели.ПРИМЕРИ ЗА ИНВЕСТИЦИОННИ ИМОТИ:- земя, притежавана с намерение за дългосрочно увеличаване на капитала, а не за краткосрочна продажба в хода на обичайната дейност;- сграда, притежавана от отчитащото се предприятие и отдадена по един или повече оперативни лизинга;- сграда, която не се ползва, но се притежава, за да бъде отдадена по един или повече оперативни лизинга.НЕ СА ИНВЕСТИЦИОННИ ИМОТИ:- имот, притежаван за продажба в хода на обичайната дейност; - имот, който се изгражда или разработва от името на трета страна;- ползван от собственика имот;- имот, който се изгражда или разработва за бъдещо използване като инвестиционен имот. В този случай се прилага МСС 16 до завършване на строителството или разработването, след което имотът става инвестиционен и се прилага стандарт 40.При комплексно използване на даден имот за получаване на приходи от наем и за производството на стоки и услуги, или за административни цели, ако отделните части могат да бъдат продадени поотделно, предприятието ги отчита поотделно. Ако частите не могат да се продадат поотделно, имотът е инвестиционен само ако незначителна част от него се използва за производство или за административни цели.В определени случаи предприятието предоставя спомагателни услуги на наемателите на притежаван от него имот. Такъв имот се третира като инвестиционен само ако услугите са незначителен компонент на споразумението като цяло. Типичен пример е предоставянето на наемателите на услуги по охрана от собственика на офиссградата.В други случаи предоставяните услуги са съществени. Например, когато предприятие притежава хотел, предоставяните на гостите услуги са точно такива. Следователно хотелът е по-скоро ползван от собственика имот, отколкото инвестиционен.Инвестиционният имот трябва да бъде признат като актив само ако:- е вероятно приписваните му бъдещи икономически изгоди да се получат от предприятието;- цената на придобиване на инвестиционния имот може да бъде оценена достоверно.ПЪРВОНАЧАЛНА ОЦЕНКАПървоначално е необходимо инвестиционният имот да бъде оценяван по неговата цена на придобиване. Разходите по сделката се включват в първоначалната оценка. Става дума за хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и т.н. Ако плащането е отложено, цената на придобиване е паричният еквивалент на цената. Разликата между тази сума и общата сума на плащанията се признава за лихвен разход през периода на кредита.ПОСЛЕДВАЩИ РАЗХОДИПоследващите разходи, свързани с признат инвестиционен имот, се капитализират, когато е вероятно, че предприятието ще получи бъдещи икономически изгоди, надвишаващи първоначално оценените. Всички други последващи разходи се признават и отчитат като текущи разходи в периода, в който са извършени.ПОСЛЕДВАЩО ОЦЕНЯВАНЕ СЛЕД ПЪРВОНАЧАЛНОТО ПРИЗНАВАНЕПредприятието трябва последователно да прилага към всеки един от своите инвестиционни имоти възприетата счетоводна политика.Модел на справедливата стойностПри този метод предприятието след първоначалното признаване е необходимо да оценява всички свои инвестиционни имоти по тяхната справедлива стойност. Възникващите разлики от промяна в справедливата стойност на инвестиционния имот се отчитат като текущ приход или разход в периода, през който възникват.При увеличение на справедливата стойност се записва:Дебит сметка инвестиционен имотКредит сметка финансови приходиПри намаление на справедливата стойност счетоводната статия е:Дебит сметка финансови разходи;Кредит сметка инвестиционен имот.Според мен, именно определянето на справедливата цена ще бъде едно от най-големите предизвикателства пред българските дружества, прилагащи МСС. Струва ми се, че българският законодател с лека ръка въведе понятието справедлива цена в действащото счетоводно законодателство, без да се съобразява с деформираната икономическа среда, в която са принудени да работят българските предприятия. Затруднения ще възникнат, тъй като ще е необходима информация, която често ще липсва поради все още недобре развитото пазарно стопанство. При тези условия определянето на справедливата цена ще е свързано с допълнителни разходи, които мениджърските екипи на повечето дружества ще се стремят да избегнат, търсейки равновесие между полза и разходи. И тук възниква въпросът: дали при липсата на традиции, на развити пазари и достатъчно компетентни оценители, определената от предприятието справедлива цена на неговите инвестиционни имоти ще представя вярно и честно неговото имуществено и финансово състояние?Когато е невъзможно надеждно определяне на справедливата стойност, предприятието трябва да оцени инвестиционния имот, използвайки препоръчителния подход в МСС 16, който се прилага до освобождаването от инвестиционния имот.Модел на цената на придобиванеПри този метод след първоначалното признаване предприятието трябва да оценява всеки от своите инвестиционни имоти в съответствие с препоръчителния подход по МСС 16, т.е. по цена на придобиване, намалена с всички натрупани амортизации и загуби от обезценка.ПРЕХВЪРЛЯНИЯЗавеждането на един актив като инвестиционен имот и обратно - прехвърлянето му като друг актив, се прави само когато има промяна в използването му, доказана по надежден начин.При прехвърляне на инвестиционен имот, отчитан по справедлива стойност, в имот, ползван от собственика, или в стоково-материален запас, стойността на имота за последващото осчетоводяване трябва да бъде справедливата стойност на датата на промяната в използването.Например: На 30 юни 2002 г. се прехвърля сграда с отчетна стойност 500 000 лв. от инвестиционен имот в имот, ползван от собственика. Справедливата стойност на сградата към датата на прехвърлянето възлиза на 520 000 лева.Съставя се следната счетоводна статия:Дебит сметка инвестиционен имот 20 000Кредит сметка финансови приходи 20 000Дебит сметка сгради 520 000Кредит сметка инвестиционен имот 520 000илиДебит сметка сгради 520 000Кредит сметка финансови приходи 20 000Кредит сметка инвестиционен имот 500 000Ако имот, ползван от собственика, става инвестиционен имот, който ще бъде отчитан по справедлива стойност, е необходимо предприятието да прилага МСС 16 до датата на промяната в използването. Всяка разлика към тази дата между балансовата стойност на имота съгласно МСС 16 и неговата справедлива стойност се третира като преоценка по МСС 16.Например:Сграда с отчетна стойност 100 000 лв., натрупана амортизация 20 000 лв. и балансова стойност 80 000 лв. се трансформира в инвестиционен имот. Към датата на трансформацията справедливата стойност на сградата е 120 000 лева.Съставят се следните записвания: преди след разлика преоценка преоценкаотчетна стойност 100 000 150 000 50 000амортизация 20 000 30 000 10 000балансова стойност 80 000 120 000 40 000Дебит сметка сгради 50 000 Кредит сметка амортизации 10 000 Кредит сметка резерв от преоценки 40 000Дебит сметка инвестиционен имот 120 000Дебит сметка амортизации 30 000Кредит сметка сгради 150 000При последващо освобождаване от инвестиционен имот преоценъчният резерв се прехвърля в неразпределената печалба.За прехвърляне от стоково-материален запас в инвестиционен имот, който ще бъде отчитан по справедлива стойност, всяка разлика между справедливата стойност на имота към тази дата и неговата предишна балансова стойност се включва в нетната печалба или загуба за периода, т.е. това прехвърляне се третира като при продажбите на стоково-материални запаси.НАПРИМЕР:Стоково-материален запас с балансова стойност 300 000 лв. се трансформира в инвестиционен имот със справедлива стойност към датата на прехвърлянето 320 000 лева.Съставя се счетоводна статия:Дебит сметка инвестиционен имот 320 000 Кредит сметка стоково-материален запас 300 000 Кредит сметка приходи 20 000Когато предприятието завърши изграждането или разработването на инвестиционен имот по стопански начин, който ще бъде отчитан по справедлива стойност, всяка разлика между справедливата стойност на имота към тази дата и неговата предишна балансова стойност трябва да бъде призната в нетната печалба или загуба за периода.ОСВОБОЖДАВАНЕ ОТ ИНВЕСТИЦИОНЕН ИМОТИнвестиционен имот се отписва от баланса при освобождаване или когато е трайно изваден от употреба и не се очакват никакви бъдещи икономически изгоди от неговото освобождаване. Всички възникнали печалби или загуби се включват в отчета за приходите и разходите.Ако продажната цена надвишава балансовата стойност на продадения инвестиционен имот, ще се състави следната счетоводна статия:Дебит сметка парични средства (с продажната цена)Кредит сметка инвестиционен имот (с балансовата стойност)Кредит сметка финансови приходи (с разликата)Когато продажната стойност е по-ниска от балансовата стойност на продадения инвестиционен имот, се съставя счетоводната статия:Дебит сметка парични средства (с продажната цена)Дебит сметка финансови разходи (с разликата)Кредит сметка инвестиционен имот (с балансовата стойност)

Четете още

Параграф22 Daily

Хакнаха и сайта на МВР. Смениха Бъчварова с Джон Траволта

Смешни и жалки некадърници - това е властта в България днес. Още »
Банкеръ Daily

Борисов поиска оставките на депутат от ГЕРБ и зам.-кмет на столицата

Причината е скандална обществена поръчка в София Още »
Банкеръ Weekly
криза

Банковите заплати се сриват

Текучеството е огромно, заплатите - 700 лева. Още »
Facebook logo
Бъдете с нас и във