Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

МИНИ СА ЗАЛОЖЕНИ В ЗАКОНА ЗА КАДАСТЪРА

Либерализиран пазар на имоти - след девет години. Двеста и единайсет депутати гласуваха в сряда поправките в конституцията. Според най-спорната сред тях след 2014 г. земя ще могат да придобиват не само гражданите на ЕС, но и на страни извън него, с които България е сключила международни договори. Страшното опира до това, че чуждестранните инвеститори не са свикнали да дават пари за какво да е. Те ще доведат свои оценителски фирми, които ще извадят рулетките и ще определят съответствието на предлагания терен със записаното в нотариалния акт. Тогава чуждестранни юридически и физически лица ще могат да придобиват правото на собственост у нас. Тогава ще излязат на бял свят редица несъвършенства и пропуски в българското законодателство, които в момента по една или друга причина се прикриват или пренебрегват. Геодезистите прогнозират, че през 2014 г., щем не щем, ще се сблъскаме с един неподозиран днес проблем - неточността на нотариалните актове за поземлените имоти, тъй като вписаната в тях площ не отговаря на действителната. Причините да съществува такова разминаване се коренят както в прилагането преди години на редица отменени нормативни актове - като Закона за планово изграждане на населените места и Закона за териториално и селищно устройство, с които се въвеждат регулационните планове (дворищно-регулационни и улично-регулационни), така и в сбърканата поземлена реформа, чието начало бе поставено със Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (влязъл в сила на 4 март 1991 г.). Допълнително мини заложи десет години по-късно приемането на Закона за кадастъра и имотния регистър (в сила от 1 януари 2001 година).По закон кадастърът на землищата на населените места се създава от Агенцията по кадастъра. От своя страна тя възлага изпълнението на дейностите по изработването на кадастралните карти и на кадастралните регистри на правоспособни юридически и физически лица, които използват наготово изготвените по-рано планове за земеразделяне и регистрите към тях. Не е тайна обаче, че в картата на възстановената собственост не са прецизно нанесени границите на републиканската и общинската пътна мрежа, на пътните съоръжения, на железопътната инфраструктура, на пристанищата, на летищата, на канализационните обекти и др. Не са отразени съгласно изискванията за сервитута*, определен в съответния закон (например в Закона за водите, в Закона за железопътния транспорт и т. н.) участъците, отредени за изграждането на стълбовете на далекопроводите (т.нар. стъпки на стълбовете). По тази причина дори и самите притежатели на земеделски земи не подозират, че реалната площ на имотите им е по-малка от отразената в нотариалния им акт. Специалистите обясняват, че това е така, защото в 99% от случаите в документите за собственост не е записано, че върху част от имота е учредено ограничено право на ползване или пък че части от него са собственост на държавата или на общините. Например земевладелците губят между 50 и 300 кв. м, ако в имота им се издига поне един стълб за високо напрежение. Ако пък нивата им се простира покрай магистрална жп линия, по която влаковете минават със скорост, по-висока от 160 км в час, определената от закона сервитутна ивица е с ширина 100 м покрай релсите. Според специалисти е неуместно решаването на този проблем непрекъснато да се отлага във времето и да се очаква, че той ще бъде преодолян магически с приемането на Закона за комасация на земеделските земи. Проблемът се задълбочава от това, че дори и да бъдат установени грешките, няма процедура, по която те да бъдат отстранени.Това обаче далеч не е единствената беда. Вече стана дума, че в процеса на работа по създаването на кадастралната карта на един съдебен район (страната е разделена на 112 съдебни района) фирмите са длъжни да я напаснат с картата за възстановената собственост, създадена по силата на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и на Закона за възстановяване собствеността на горите и земите от горския фонд. Вследствие на неточностите в земеразделителните планове много често границите на имоти се застъпват в т. нар. от специалистите контактни зони. Експертите са на мнение, че това е един много сериозен проблем, който ще доведе до множество съдебни дела в бъдеще, ако собствениците доброволно не се съгласят пропуските да бъдат коригирани. Вина за това състояние носят както Министерството на земеделието, което не е осъществило контрол върху тези детайли, когато се е създавала картата на възстановената собственост, така и структурите, които сега изготвят кадастралните планове. Дори и геодезическите фирми да направят предложение до приемателната комисия за изчистване на контактната зона, но пак опираме до това, че няма ясна и точна процедура как да стане това. Не е за пренебрегване и фактът, че повече от половината влезли в сила регулационни планове на населените места и на селищните образувания не кореспондират с площта според нотариалните актове. В общините има по няколко плана, одобрени в продължение на десетилетия, и документите за собственост са издавани в съответствие с този, който действа в момента. А когато се направят геодезически измервания и изчисления на координатите на граничните точки и площта, записана в документите, разминаването излиза наяве. За съжаление и в този случай законодателят не е определил кой и как ще поправи грешките.Според специалисти от бранша обаче, най-голямата мина, заложена в Закона за кадастъра и имотния регистър, е, че той не урежда въпроса с авторското право над всички материали и данни, събирани в процеса по създаването на единната информационна система. Този на пръв поглед незначителен пропуск създава предпоставки за корупция и ще даде шанс едни и същи фирми да участват във всички етапи по създаването на кадастъра. И което е по-съществено - ще позволи на директора на Агенцията по кадастъра да възлага дейностите през следващите етапи не след търг или конкурс (по Закона за обществените поръчки), а чрез пряко договаряне с кандидатите. Това не е хипотеза - в Закона за кадастъра просто не е отбелязано, че всички материали при създаването на кадастрални планове и карти стават автоматически държавна собственост. В същото време от чл.3, ал.1, т.8 от Закона за авторското право и сродните му права научаваме, че обект на авторско право са проекти, карти, схеми, планове и други, отнасящи се до архитектурата, териториалното устройство, географията, топографията... А от друга страна, в чл.90, ал.1, т.3 на Закона за обществените поръчки се твърди, че възложителите могат да възлагат обществени поръчки чрез процедура на договаряне без обявления само когато възлагането на обществената поръчка на друго лице би довело до нарушаване на авторските или други права на интелектуална собственост, или на изключителни права, придобити по силата на закон или административен акт. *Сервитут - право за ограничено ползване на земен участък, предоставен от неговия собственик на друг собственик на съседен или на друг недвижим имот (например за прокарване или преминаване, инсталиране и експлоатация на комуникации като електропроводи и тръбопроводи, осигуряващи водоснабдяване, или мелиорация). Сервитутът като вещно право върху сграда, съоръжение и помещение може да бъде узаконен и във връзка с ползването на земен участък.

Facebook logo
Бъдете с нас и във