Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

КОМАСАЦИЯТА НА ЗЕМЯТА - МИСИЯТА ПОЧТИ НЕВЪЗМОЖНА

С наближаването на датата на присъединяването на България към Европейския съюз все по-често у нас се говори за уедряването на земеделските земи, и то в най-кратки срокове. Темата не бива да се подценява, тъй като има отношение към директните плащания в аграрния сектор след 2007 г. - тогава субсидиите от Евросъюза ще се определят на базата на обработваемите декари, а не според количеството произведена продукция. Самият заместник-министър на земеделието Миглена Плугчиева признава пред в. БАНКЕРЪ, че разпокъсаността на земята (бел. а. - 20 млн. имота, средно по 3 дка, притежавани от 2.5 млн. собственици) е воденичният камък, който дърпа сектора надолу и го прави неконкурентоспособен. За съжаление обратният процес - комасацията, не може да стане изведнъж като с магическа пръчка, казва Плугчиева.Едва ли е необходимо някой да бъде убеждаван в смисъла и положителния ефект от окрупняването на земеделските имоти. Само така производителността в отделните стопанства ще се увеличи, а делът на неизползваната земя между парцелите ще намалее. В по-дългосрочен план комасацията ще стимулира развитието на селските райони и ще подобри стандарта на живот в тях. Затова въпросът е по-скоро не дали да се извърши уедряването на стопанствата, а как да стане това - по естествен път, като се разчита на пазарните процеси и инвеститорския интерес, което би отнело десетилетия, или чрез намеса на държавата и поредица от правни и икономически регулатори. Международните финансови институции, като Световната банка и МВФ, препоръчват ролята на държавата да се ограничи единствено до създаването на благоприятни условия за протичането на този процес. Експертите им са на мнение, че е необходимо провеждането на подходяща правителствена политика, която се основава на либерална нормативна уредба за пазара на земята и отдаването й под наем и на подкрепа за комасацията (например чрез създаването на агенции за недвижими имоти). Само че търговията със земеделски имоти у нас е все още слаба, а арендните отношения са недоразвити . Ето защо специалистите от Българска земеделска камара са убедени, че спешно трябва да бъде приет закон за комасацията, който да осигури правната рамка за окрупняването на земеделските стопанства чрез лесни и прозрачни процедури, а държавната намеса да се сведе до минимум, като се предостави максимална свобода на волята на собствениците. Такъв нормативен документ беше написан още през 2001 г. по времето на бившия аграрен министър Венцислав Върбанов, но по една или друга причина той не видя бял свят. Екипът на неговия приемник Мехмед Дикме пък отлага приемането на такъв закон за по-късен етап.Преди няколко месеца в политическия съвет на НДСВ са били обсъдени две възможности за уедряване на земята - чрез създаването на държавна компания Земя, каквото предложение е направено от Министерството на земеделието, или чрез учредяването на дружество със специална инвестиционна цел, в което държавата да има участие. Тази идея лансирали група депутати от Новото време. Процесът на комасация, според аграрното ведомство, ще протече със и без промяна на собствеността. Първият вариант е възможен след влязлата в сила от октомври миналата година корекция в Закона на собствеността и ползването на земеделските земи, с която се постига уедряване на базата на ползвателски отношения. Това е причината отдадените през 2003 г. под аренда земеделски терени да са с 35% повече в сравнение с 2002 г., смятат от Системата за агропазарна информация (САПИ ООД) към Министерството на земеделието и горите.При втория вариант за окрупняване на земеделските имоти, който предвижда промяна на собствеността, ще се прилагат два подхода. Единият е административен - чрез закон за комасацията, който би трябвало да бъде приет до края на годината. А другият е пазарен - чрез Национална компания Земя. По предварителни разчети компанията ще започне дейността си с капитал от 50 млн. лв. и 350 хил. дка от Държавния поземлен фонд. Тя ще бъде 100% държавно акционерно дружество, което ще обедини всички общински земеделски служби. При изготвянето на законопроекта за създаването й , който е на етап междуведомствено съгласуване, е ползван опитът на Германия, където от пет-шест години съществува подобен национален брокер. Появата на този етап обаче на още една държавна компания с пари от бюджета изглежда съвсем неуместно. Затова е голяма вероятността законопроектът да има същата участ като този за учредяването на Националната горска компания. Преди броени седмици той бе беше върнат за основен ремонт от депутатите от парламентарната Комисия за земеделие и гори. Забележки към проектозакона за компания Земя има Министерството на финансите, тъй като не отговарял на изискванията на международните финансови институции за оптимизиране на бюджетните структури и за по-ефективно управление и контрол при изразходването на бюджетните средства. Текстовете на бъдещия закон бяха подложени на критика и от редица аграрни специалисти и брокери на недвижими имоти. Ако чужденци купуват земята евтино, това е измама, но ако го прави държавата, това се смята за подпомагане на земеделието, подчертават в Института за пазарна икономика. Според неговите експерти е сигурно, че използването на бюджетни средства и наличието на държавен мениджмънт на компанията за уедряване на земята ще доведе до облагодетелстване на хора, близки до ръководството на Министерството на земеделието. Тоест с държавното предприятие ще бъде създадена нова възможност за произвол и корупция. От института отбелязват също, че навлизането на държавна компания на пазара на земя едва ли ще ускори по някакъв начин процеса на окрупняването й. Това можело да стане единствено ако се принуждават собствениците да продават имотите си насила. Само че тогава комасацията ще заприлича на колективизацията след 1944 година. Позовавайки се на собствения си опит, и в агенциите за недвижими имоти са скептични доколко един мощен държавен монополист би раздвижил пазара и би стимулирал уедряването на парцелите. Наш клиент ни беше възложил да търсим подходящи райони за лозови насаждения. Проектът беше с бюджет 10 млн. евро. Избрахме землището на с. Лесичево, Пазарджишко. След едногодишна работа успяхме да осъществим 261 нотариално заверени сделки за 700 дка лозя. Но възложителите ненадейно замразиха проекта, тъй като само за три дни купиха същата площ в Румъния, а за няколко месеца - около 20 хил. дка в Аржентина - разказва брокер от агенция Аристо. - Смятам, че множеството проблеми не могат да бъдат решени с административни структури като агенция Земя. Направените в хода на работата ни анализи показаха, че е необходим комплекс от мерки, включително и непопулярни, които да насочат собствениците към продажба или уедряване на земята.Становището на повечето от арендаторите пък е, че вместо да прави държавна структура за окрупняване на парцелите, правителството би могло да въведе диференциран данък и така да стимулира собствениците да продават нивите, които не им носят приходи. За пустеещите земи той да е 50 лв. за декар, за дадените под аренда или наем - 30 лв., а за обработваемата от собствениците земя данъкът да е нулев. Така, смятат те, ще се раздвижи пазарът и по естествен път ще се ускори комасацията. Този вариант обаче е трудноосъществим, тъй като на много места в страната възстановяването на земеделските имоти не е приключило - все още се водят съдебни спорове по земеразделителните планове и собствениците не притежават нотариални актове. И брокери, и аграрни специалисти са за премахването на конституционната забрана за продажба на земеделска земя на чужденци, както и на всички останали бюрократични ограничения, спъващи търговията с нея. Всеки сериозен предприемач предпочита да инвестира в предприятие, построено върху собствена земя. Европейският съюз и Световната банка също препоръчват на кабинета да позволи директните продажби на земя на чужденци. Отварянето на пазара ще има положителен ефект дори и заради увеличаването на цената на имотите. А от това ще спечелят най-вече земеделските стопани, които ще разполагат с по-голям финансов ресурс.

Facebook logo
Бъдете с нас и във