Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

ЖЪЛТИТЕ ЗАКОПАВАТ БИЗНЕСА С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Ако поправките в Закона за облагане доходите на физически лица, гласувани на първо четене в средата на ноември, минат и през втората парламентарна цедка, ще се получи поредният нормотворчески парадокс. Българските проститутки, чиято дейност все още не е разрешена официално, ще плащат на държавата един данък (патентния), докато собствениците на агенции за недвижими имоти ще бъдат принудени да се бъркат по два-три пъти годишно. Сбъдне ли се тази прогноза (в което все по-малко хора се съмняват), българските жрици на платената любов, работещи в София, Пловдив, Бургас и Варна (примерно), ще продължат да се отчитат пред държавата веднъж годишно, като размерът на патентния им данък е фиксиран на 6600 лева. Каквото изкарат отгоре, нежните души или ще дават на сутеньора си, или ще си го кътат за черни дни. При това, според неофициалните статистики, една елитна проститутка е в състояние да избие патентния си данък само за половин месец, без да се натяга кой знае колко. Тъй като тарифите за стандартно забавление от класа се движат средно по 150 щ. долара за едночасов сеанс. Точно от другата (тъмната) страна на държавното благородство се намират фирмите, занимаващи се единствено с посредничество при покупко-продажбата на недвижими имоти, регистрирани в същите градове. Те също бяха обречени на патентен данък в размер на 6600 лв., който на пръв поглед изглежда нищо работа. Но според собственици на агенции за недвижими имоти, за да могат да си платят всички задължения към държавата, да си покрият разходите и да осигурят заплати на служителите си, те трябва да формират годишен оборот в размер на около 140 000 лева. И то само от... комисиони. Това означава, че ако за всяка продажба, да речем на апартамент на стойност 20 000 щ. долара, фирмата получава 2% комисиона (800 лв.), е необходимо всяка година тя да продава по... 175 апартамента. Което у нас си е чист пазарен абсурд.Умопомрачителната (според Националното сдружение Недвижими имоти) патентна миза бе извикана на живот от правителството на НДСВ, което през декември 2001 г. гласува първата си поправка на Закона за облагане доходите на физическите лица (ЗОДФЛ). С която, въпреки тържествените клетви на едноличния лидер Симеон Сакскобургготски, че по време на новото време животът ще стане по-хубав от песен - патентните данъци бяха увеличени средно с по 20 на сто. Само няколко дни по-късно почти всичко живо, препитаващо се в сферата на услугите, се затича към хладните и спокойни подмоли на сенчестата икономика. Където същинският бизнес се крепи на честната дума (или на заплахата от куршума), разплащането е в брой, а дължимите на държавата данъци потъват в джобовете на съответните... чиновници. Пазарът на недвижими имоти обаче запази относително спокойствие. Причината е, че в следизборната си нормотвроческа суетня хората на финансовия министър оставиха на т.нар. недвижими брокери една-две вратички. Става дума за възможността на фирмите посредници да заобиколят патентния данък, ако развиват, освен чисто посредничество, и някакви други дейности - консултантски услуги, оценки на недвижими имоти, проектиране... В този случай те директно прехвърлят разплащанията си към държавата по Закона за корпоративното подоходно облагане и... патентният въпрос приключва. Втората вратичта бе предназначена за малко по-заможните играчи на пазара - онези, които имат годишен оборот над 75 000 лв., за да се регистрират по ДДС и по този начин да избегнат патентната тегоба. Много скоро НДСВ осъзна декемврийската си грешка и пое курс към втвърдяване на фискалното си поведение. От април тази година досега ЗОДФЛ е променен още три пъти. А в края на миналата седмица на парламентарния тезгах бе поставен и четвъртият проект за ремонт. (Само за справка - Законът за облагане доходите на физическите лица влиза в сила от 1 януари 1998 г. и до края на мандата си през юли 2001 г. синята власт го променя седем пъти). За какво всъщност става дума? Ако проектът мине и на второ четене, собствениците на фирмите посредници в сделките с недвижими имоти (от София, Пловдив, Бургас и останалите градове, обединени от законодателя в т.нар. първа група), ще бъдат принудени да плащат по 1500 лв. годишно за всеки брокер, който са наели на трудов договор. Или, с други думи, ако в една такава агенция добросъвество се трудят петима брокери, собственикът й ще трябва да плаща още 7000 лв. отгоре и съответно годишният му оборот да се удвои, достигайки 280 000 лева. Отново само от комисиони в размер на 2% от стойността на сделките. Но и това не е всичко. В последния, засега, проектозакон за изменения на ЗОДФЛ се предвижда и отпадането на чл.2, ал.4 от Закона за корпоративно подоходно облагане (ЗКПО), което ще лиши агенциите посредници в бизнеса с недвижими имоти от възможността да се раздвояват при плащането на данъци. Тоест, ако те се занимават едновременно и с посредничество, и с консултантска дейност, занапред ще бъдат длъжни да си платят и патентния данък (по ЗОДФЛ), и данъка върху печалбата (по ЗКПО). А не да си избират от двата варианта Какво се случва оттук нататък? Нищо повече от онова, което вече е ни е минало през главата по време на първата петилетка и половина от установяването на демокрацията от български тип: постепенно посивяване на бизнеса с недвижими имоти, масово укриване на доходи (по системата едни пишат поезия, а други фактури) и още по-масово прераждане на брокерите в консултанти или съветници. А колкото до очакванията, че със сегашните промени на Закона за облагане доходите на физическите лица хазната ще бъде зарината от постъпления - това са само приказки за наивници. Според статистиката на Националното сдружение Недвижими имоти, през 2001 г. (когато положението е било далеч по-розово в сравнение със сегашното) са подадени общо 103 патентни декларации от фирмите, занимаващи се с този бизнес, а общата сума на постъпленията е... 43 000 лева.СТРАХИЛ ИВАНОВ, управител на Агенция за недвижими имоти Явлена: Патентният данък се въвежда с цел лесна събираемост на трудносъбираеми пари. Затова се определят някакви суми за онези сфери, в които е трудно да се докаже кой колко печели. С други думи, тази лесна събираемост трябва да бъде логически и икономически обоснована. Според хората в бранша, патентният данък, така както е структуриран, е абсурден и не предполага държавата да събере лесно желаните приходи. По простата причина, че пазарът на недвижими имоти е свит и няма кой да изкара толкова пари, за да плаща такива данъци.За една голяма фирма, работеща в София, патентният данък не представлява никакъв проблем. Тя ще се регистрира по ДДС и просто няма да го плати. Но никъде по света на един пазар не съществуват само големи фирми и структури мастодонти, тъй като конкуренцията е жива само тогава, когато има малки и бързи фирми, принуждаващи и големите също да бързат. Специално при мен оттук нататък нещата изглеждат така: във фирмата работят над 40 души и имаме офиси в няколко града. Ако проектозаконът мине на второ четене, ще се наложи да затворим онези регионални офиси, където имаме по двама-трима брокери. Просто защото те няма да могат да изкарат достатъчно пари и за плащането на всички данъци, и за поддръжка на офисите, и за препитание на семействата си. Освен всичко друго свободата на пазарната икономика предполага да оцелеят най-добрите - при предоставен равен шанс да работят, без да бъдат ограничавани административно. В случая обаче наблюдаваме точно обратното нещо - създава се поредната възможност за монополизиране на един сектор в икономиката, след като предлаганите данъци са непосилни за 90% от фирмите, работещи в него. А може би някой цели точно това - върху нас да се стоварят непосилни данъчни и административни тежести, ние да фалираме и на освободеното място да се намести съответната задгранична акула, ползваща се с протекциите на силните на деня?ОРЛИН ВЛАДИКОВ, председател на Националното сдружение Недвижими имоти:Националното сдружение обединява над 180 фирми от цялата страна, които осъществяват над 70% от оборота на сделките в областта на недвижимата собственост. Законът за облагане доходите на физическите лица беше приет силово през 1997 г., без тогавашното правителство и парламентът да се вслушат в мнението на гилдията и без да вземат под внимание предложението на нашето сдружение, депозирано в Народното събрание. Последиците бяха изключително тежки, защото законът възпрепятства нормалната работа на 90% от фирмите в тази сфера. Миналогодишният пример с патентните приходи в бюджета в размер на 43 000 лв. е повече от показателен за това, че този нормативен акт няма нито законодателен, нито икономически ефект. Нещо повече, по своя характер ЗОДФЛ се оказа и силно антисоциален - много от фирмите съкратиха работните си места, други се сляха, а трети просто не обявиха съществуването си на пазара. Собствениците масово започнаха да не плащат социални осигуровки и да не назначават служителите си по Кодекса на труда. Във връзка с поредните изменения на закона изпратихме становището си до председателя на Комисията по бюджет и финанси в Народното събрание Иван Искров и до министъра на финансите Милен Велчев. Проведохме и срещи с представители от всички парламентарни групи. Буди тревога фактът, че отново, без да се вслушат в професионалистите, на първо четене вече бяха приети законодателни мерки, които драстично се разминават със състоянието на пазара. Абсурдно е фирми от София, Враца и Благоевград (примерно) да плащат един и същи патентен данък (6600 лв. - бел.ред), при положение че оценките на имотите в тези градове са твърде различни, обемът на сделките не е равностоен, а и местните жители не са с еднакви покупателни възможности. Именно заради това внесохме в Министерството на финансите и в парламентарната Комисия по финанси и бюджет девет справки. В тях реално са отразени състоянието на пазара във всички по-големи градове, обемът на реализираните сделки (по данни на нотариалните служби и службите по вписванията), както и приходът, който може да направи една фирма за недвижими имоти. Нашите данни и изводи се различават коренно от параметрите, заложени както в досега действащия ЗОДФЛ, така и в проектозакона за неговата промяна. НАСКО АТАНАСОВ, управител на Виктория инвест: Според нас, размерът на патентните данъци трябва да е диференциран по следния начин:- първа група (София) - 3500 лв.;- втора група (Варна, Бургас и Пловдив) - 2500 лв.;- трета група (Благоевград, Русе и Плевен) - 1500 лв.; - четвърта група (Стара Загора, Враца и Велико Търново) - 700 лв. - пета група (Габрово, Добрич, Кюстендил и Ловеч) - 400 лв. Колкото до шеста и седма функционална група - там просто патентен данък не бива да се плаща, тъй като в тези региони няма фирми, развиващи подобна дейност. Ако това наше предложение бъде прието, ние сме готови като браншова структура да гарантираме минимум 500 фирми от бизнеса, които ще си платят патентния данък, и така ще се акумулира приход в размер на 1 млн. лева. Тоест - само 50 пъти повече от събраното през миналата година. И още нещо трябва да е съвсем ясно - агенциите, членуващи в Национално сдружение Национални имоти, нямат никакво намерение да развиват сенчест бизнес. Но когато от четири години законодателят ни тласка непрекъснато в тази посока, какво да направим, за да удържим фронта? И докога ще го удържаме?

Facebook logo
Бъдете с нас и във