Банкеръ Weekly

Управление и бизнес

Имотите скачат, доходите пълзят

Жилищата в Румъния поскъпват по-бавно от нашите, а заплатите растат по-бързо

S 250 a9331cea 4f10 48a5 b199 384d105563d0

Цените на имотите продължават да вървят нагоре, като скоро не се очаква сериозен спад, казват някои експерти. Жилищата в София за първото тримесечие на 2017-а поскъпват с 18%, твърди агенция за недвижими имоти. Пазарът е в разцвета си - показват го възходящите тенденции и при цените, и при броя на сделките, и при издадените разрешителни за строеж, и при започнатите и въведените в експлоатация нови обекти, обясняват трети. А четвърти прогнозират, че краят на високите цени на жилищата ще дойде чак през 2020-а. 

Подобни изказвания ни заливат като лавина през последните месеци. И едва ли не се създава усещането, че ако не купим веднага, ще сме най-големите будали. Преди да се хванем обаче на приказките на брокерите и "експертите" по цените на имотите, е добре да си припомним, че тяхното неизменно мото винаги е било: "Сега е моментът за апартамента". Дори през 2008-а, миг преди да се спука балонът, пак се чуваха мнения, че точно тогава е най-подходящият момент за сделки. Всичко това до голяма степен е разбираемо - повечето продажби носят по-големи приходи за агенциите. Но няма как да не се запитаме какво наистина се случва на българския пазар на недвижимости? По-достъпни ли са жилищата днес, отколкото преди две, пет или 10 години? Или периодът на евтините домове вече отмина? 

Отговорите на тези въпроси не могат да са еднозначни, при все че има едни сравнително обективни данни, които разкриват доста любопитни неща. Става дума за обобщенията на пазара на имотите, които прави Евростат. Още по-интересното е, че случващото се в България може да се съпостави с другите държави членки на Европейския съюз. Така, ако погледнем първо най-актуалната информация, ще видим, че стойността на жилищата у нас наистина се повишава. Тази тенденция е започнала през 2014-а, но темповете са били поти незабележими. Докато през 2016-а е отчетен ръст от цели 7.5 процента. Което на практика ни нарежда сред петте най-горещи пазари на Стария континент - същото поскъпване има в Швеция, в Латвия увеличението през миналата година е било 7.8%, с един процент повече са нараснали цените в Малта, а рекордьор с 10.4 на сто е Унгария. Средното повишаване на стойността на жилищата в 28-те страни  на ЕС пък е 4.5 процента. Единствените два пазара със спад през 2016-а са Гърция (-1.8%) и Италия (-0.6%).


Ръст на цените на имотите за 2016-а

България: 7.5%

Средно за ЕС: 4.5%


Независимо от това цените в България все още са далеч от пика през 2008-а, въпреки опитите на някои "специалисти" да ни убедят, че доближаваме тези върхови стойности. Общо взето, сега, с натрупаното поскъпване през 2017-а, се доближаваме до нивата за 2009-а. Иначе, ако вземем данните за 2016-а, се вижда, че средната стойност на жилищата е с 15.6% под тази отпреди седем години. Най-ясно разминаването се забелязва при тарифите за квадратен метър. Днес те се движат около 950-1000 евро, докато през 2008-а минаваха 1200 евро. Тоест, ако тенденциите се запазят, бихме могли да отчетем достигане до предкризисните нива едва догодина. 

Нашият пазар обаче се разминава значително с този в другите европейски държави. В съседна Румъния например възстановяването върви много по-бавно. Там движението от спад към ръст се обърна чак през 2015-а, а и по време на кризата отвъд Дунава бе регистрирано едно от най-големите сътресения на имотния пазар в Европа - цените паднаха буквално наполовина. И сега са с една трета по-ниски спрямо 2008-а. При все това квадратният метър при румънците струва с около 150-200 евро повече, отколкото в нашата страна. Или ако приемем за стандарт имот от 75 кв. м, при съседите ни стойността му ще е  88 500 евро, а при нас - 73 500 евро. Само че пречупено през призмата на доходите, едно такова двустайно жилище в Букурещ е по-достъпно, отколкото в София. По последни данни средната брутна работна заплата в Румъния е 3256 леи, или 1392 лева, а у нас - 1036 лева. Което ще рече, че румънците могат да купят споменатия имот със 124 средни заплати, докато ние трябва да отделим 139. 

Такива сметки отговарят най-точно и на въпроса кога е било най-изгодно да си купим нов апартамент. Защото, освен цените на имотите, се променят и доходите. Да речем, в края на 2012-а, когато сме имали най-ниските стойности за квадратен метър - около 720 евро в София, средната заплата е била 789 лева. Което приведено към горния пример означава, че са били необходими 133 такива заплати за придобиването на 75 квадрата. Любопитно е, че пак толкова трудови възнаграждения е следвало да се отделят и в края на 2014-а, когато квадратният метър бе 790 евро, а заплатите - 866 лева. За сравнение, през 2008-а ситуацията е направо стряскаща, тъй като българите е трябвало да отделят повече от 296 заплати (тогава по 544 лв.) за собствен дом. 

В цялото уравнение няма как да не включим и лихвите по кредитите, след като най-голяма част от апартаментите у нас се купуват с помощта на банките. От тази гледна точка сегашното историческо ниско ниво на цената на заемите прави покупката на имоти възможно най-изгодна за последните десетина години. Но не бива да пропускаме важната подробност, че лихвите неминуемо ще тръгнат нагоре, според експертите дори още в края на тази година, което бързо може да промени нещата. 

Колкото до Европа, впечатление прави, че в Швеция, Естония, Австрия и Люксембург спад в цените на имотите въобще не е имало от 2010 г. насам. В първите две държави сумарното поскъпване за последните седем години дори надхвърля 40 процента. Сред най-бързо възстановилите се пазари са и тези в другите две балтийски страни - Латвия и Литва. Междувременно Франция и Финландия буквално стоят на едно място от 2006-а насам, като световната криза почти не им се е отразила. Понижения на цените при тях са регистрирани само в периода 2012-2014-а. На другия полюс е Гърция, където негативните тенденции все още продължават. Показателно е, че в момента имотите там са с около 40% по-евтини в сравнение с 2009-а. В останалите средиземноморски страни като Испания, Италия, Кипър и Хърватска жилищата днес са също много по-достъпни, отколкото преди 9-10 години. 

Facebook logo
Бъдете с нас и във