Банкеръ Weekly

Съдби

Страхил Иванов: СОФИЯ РАСТЕ КАТО ЛАТИНСКАТА БУКВА I

От гледна точка на инвестиции в строителството София е странен град - разсъждава инж.Страхил Иванов. - Ако бъде погледнат отвисоко, разрастването му прилича на малка буква i от латинската азбука. Точката на буквата съвпада с идеалния център на града, а в тялото й е затворено пространството около булевардите Цариградско шосе в едната посока и Борис Трети в другата. И в двете направления строителството опира и спира във Витоша. За сметка на стълпотворението от инвестиции в тази зона северната част на града е абсолютно подценена. Четиридесет и пет годишният Иванов е управител на агенция Явлена, една от най-известните в бизнеса с покупко-продажба на недвижими имоти. До 1992 година бъдещият брокер работи в рудодобивното предприятие Нипроруда, където първо е техник, после инженер, а накрая го напуска като научен сътрудник. Тръгва си, без да е съкратен, и основава днешната си фирма. Идеята за навлизане в брокерския бизнес му идва при решаването на собствени жилищни проблеми. Съпругата му, която работи като счетоводител в строителна фирма, също го поощрява да навлезе в новото поприще. Около година Страхил Иванов се опитва да събере необходимите документи, за да купи общинското жилище, в което той и семейството му живеят. Междувременно вижда, че хиляди други хора имат същите проблеми. Покупката на общинско жилище е сложна процедура, която обикновено трае над една година и изисква добро познаване на всички административни порядки - пояснява Иванов. - Докато купувах моето, ги изучих от а до я, а това се оказа изключително полезен опит в бъдещата ми работа.През първите шест месеца в частния бизнес, негов партньор е близък приятел. Двамата имат споразумение да си делят разходите, докато си стъпят на краката, а след това всеки да поеме по собствения си път. Работихме съвместно точно половин година. Сега Янко Драгнев е собственик на фирма Холина, която се занимава с външнотърговска дейност и къртачни услуги, а семействата ни продължават да са много близки - разказва брокерът. Според него в момента расте интересът на състоятелните софиянци към терените около Симеоновско шосе, където все още обаче има доста проблеми - недостатъчно развита инфраструктура, липса на училища и детски градини. В близко бъдеще очаква бум и на търсенето на жилища в Малинова долина - територия, която засега също губи от недоизградена канализация, трудности с електроснабдяването и недостатъчното улици. В същото време намалява интересът към бившите свръхскъпи райони в Бояна, където все повече собственици се опитват да продават луксозните си къщи, смята Иванов: Времето показа, че в Бояна бе демонстрирана типично българската черта да се опиташ да надскочиш възможностите си. Всъщност този опит може да се види из цялата страна - огромни триетажни неизмазани къщи, в които обикновено се живее само на първия етаж, а другите стоят празни. Няма логика човек да вложи в строежа на къща всичките си пари. А дори и да ги надхвърли, защото често планираните суми нарастват. Впоследствие собственикът вижда, че поддръжката на една къща е по-скъпа и че ще бъде затруднен да я стопанисва. При покупката и наемането на бизнеспространства и офиси прогнозата на управителя на Явлена е, че в близко бъдеще фирмите ще напуснат жилищните квартали: Създаването на офисцентрове ще доведе до изтегляне на деловите хора от града. Това няма да се отнася за т. нар. даунтаун - министерствата, агенциите, другите ведомства... Близостта до държавната администрация винаги ще остане притегателна сила. Но заедно с нея ще се разширява тенденцията бизнесът да напуска жилищните площи, които зае през 90-те години. Вече се вижда, че България тръгва по стъпките на страните, в които хората с общи интереси искат да печелят от едно и също място. Затова през следващите две-три години офисплощите ще се преструктурират.Добрата агенция за недвижими имоти си личи по това, че помага на клиента да се ориентира във всички плюсове и минуси от придобиването на дадено жилище, казва Страхил Иванов. Сред задълженията на брокера влиза не само да намери търсеното, но и да създаде ясна картина на купувача какви допълнителни разходи ще има, да даде точна прогноза и за цената, на която може да препродаде или даде под наем собствеността си. Купувате, да речем, апартамент от 140 кв. м до Докторския паметник за 80 000 долара. Четиристаен е, има разпределение три спални и хол. Губите още два месеца и около 30 000 долара, за да му направите ремонт, да го обзаведете и оборудвате. Инвестицията ви става 110 000 долара. Реалният наем на апартамента след нея е около 1300 долара. Това означава, че за около осем години ще си възвърнете парите, които сте вложили. Защото точно това е въпросът, който интересува инвеститора. Бонусът на недвижимата собственост е, че след възвръщането на парите тя остава, продължава да носи доходи, обикновено пази цената си и не е свързана с големи рискове. Недостатъците са, че не е толкова бързоликвидна, като например парите, акциите, ценните книжа. В зависимост от исканата цена срокът за реализацията на един имот е между един и три месеца.Становището на Иванов е, че софийският пазар изпитва постоянен глад от съвременно обзаведени жилища. Условието е в тях наистина да има всичко необходимо за модерен градски живот. Особено внимание Иванов обръща на оборудването в кухнята, на наличието на поне две бани и тоалетни и на три спални. Задължително е апартаментите да се предлагат с добра дограма, самостоятелно отопление, стабилна входна врата, охраняем вход и най-малкото един гараж. Ако човек построи или купи такова жилище, няма никакъв начин да загуби - подчертава той. - Напротив, превръща се в рентиер, и то на доста добро ниво. Все пак наем от порядъка на 1300-1500 долара са си пари във всяка една държава. Съгласен съм, че жилища като описаното се предлагат на изключително високи цени. Наблюденията ми обаче подсказват, че те не само не падат, а дори растат.Днес Явлена има три офиса в София и дванадесет в страната. Любопитно е как Иванов мотивира партньорите си в провинцията. Регионалните управители са негови съдружници и имат голяма самостоятелност при вземането на решения. Всеки екип от над пет човека се ръководи от главен брокер. Фирмата е реализирала хиляди сделки, като най-мащабната е осъществена съвместно с консултантското дружество Импакт. Двете дружества печелят конкурс на Министерството на икономиката за приватизационен посредник при продажбата на 35 киносалона. Работата продължава около пет месеца и приключва със 100% изпълнение на задачата. Агенцията работи и като оценител на имоти за няколко банки. Въз основа на оценките й институциите отпускат жилищни кредити в София, Благоевград, Стара Загора, Шумен, Бургас, Велико Търново. Много оценители допускат грешка - споделя Страхил Иванов. - Те оценяват собствеността по цените на предлагането й, по обявите в пресата. Но това не са истинските пазарни цени, на които се извършват сделките. От такива оценки кредиторите не получават точна представа за колко даден обект може да бъде продаден. При нашите оценки гарантираме, че сме в състояние да го реализираме на същата цена.Шефът на Явлена е много доволен от собственото си жилище - тристаен апартамент в Младост. И то най-вече заради съседите си, с които много често прекарва свободното си време: Човек обича да общува с околните, а не да вижда затворени врати. В това отношение имам късмет. Родителите му оставили вила, но той я продал, тъй като нямал време да я поддържа. Познава страната отлично и въпреки че родът му е от Пиринския край, е поклонник на Родопите. Там усещането за България е много силно - признава брокерът. - Но има и други места, които са забравени, а са много стари и носят националния дух. Неотдавна бях в едно запустяло село с хилядолетна история, което се намира близо до Трявна и се казва Войници. Дотам се стига по стар полуразрушен римски път. В самото село също повечето къщи са срутени и сега там е останало да живее само едно семейство.Страхил Иванов има син и дъщеря, които също е запалил по екскурзиите и спорта. Момчето е ученик в шести клас, а дъщерята неотдавна взела дипломата си от Американския колеж в Благоевград.

Facebook logo
Бъдете с нас и във