Банкеръ Weekly

Пари и пазари

Пазарът на имоти обрасна с митове и легенди

Силното лято за имотния пазар в София е преляло в активна есен, твърдят брокери. Според частните посредници е налице устойчиво търсене, което тази година - и особено през третото й тримесечие, постепенно се е уравновесило с нарасналото предлагане на завършена строителна продукция в столицата и още три-четири големи градове. Поне за София тази равновесна цена е около 1000 евро/кв. м и това е довело до едно по-съществено забавяне на темпа, с който растат цените.

Според Националния статистически институт обаче ситуацията е малко по-друга. През септември 2017-а анализите, направени на базата на извадково наблюдение на строителни фирми, чиято продукция надхвърля 75% от общата в отрасъла и при база 2010 г. = 100, показват, че завършеното строителство е под равнището от предишния месец август. И тази тенденция е тревожна поради факта, че именно август, септември и октомври са върхови за целия строителен сектор. Продукцията от сградно строителство намалява с 1.4%, a от гражданско/инженерно - с 0.4 на сто. Което никак не се връзва с публичните изявления на посредниците за някакъв особен бум в предлагането на нови имоти и за осезаем ръст в техните цени.

На годишна база прирастът на строителната продукция през септември се определя от положителния темп при сградното строителство, където увеличението е с 12.3%, докато при гражданското/инженерното е регистрирано намаление от 1.1 процента. Така че нещата не изглеждат толкова розови, макар че няма причина и да плачем.

Ако приемем, че пазарът в София, Пловдив, Бургас и Варна е най-балансиран, макар и да не е представителен за страната като цяло, ще видим че ценовите равнища през третото тримесечие на тази година са се спрели на нива от около 1060 евро/кв. м (по данни на агенцията Bulgarian Properties). При това положение, отбелязват посредниците, годишното увеличение на цените спрямо третото тримесечие на 2016-а е с 14%, а средната покупна цена на жилищата в столицата е 93 хил. евро. Само че съществува разнобой за цените на имотите, и по-точно - откога растат. Брокерите лансират позицията, че цените в София растат от пролетта на миналата година и до пролетта на 2017-а са скочили нагоре между 15 и 18 на сто. Но през последните месеци този растеж се забавя, да не кажем че почти е спрял. Проблемът е какво се смята под ръст на цените - дали очакванията на продавачите, които намират място в офертните им цени, или виденията на купувачите, които накрая плащат цената на придобития имот?

Например в един сравнително малък областен град като Шумен тази година е налице ръст в цените на недвижимостите между 9 и 12 процента. Това съобщава Радио Шумен, цитирайки брокера Елиза Цолова от местна агенция за недвижими имоти. Средната цена на квадратен метър ново жилище в града е около 800 лв., което е значително нарастване спрямо 2016-а, и в същото време е цена поне пет-шест пъти по-ниска от стойността на аналогично строителство в София. Тази картинка обаче крие рискове за по-голяма част от хората, които купуват жилища в Шумен с цел инвестиция. "Инвестицията в момента се възстановява за между 12 и 15 години. Ако цените продължат да растат с тези темпове, това означава, че тези инвестиции няма да може да се откупят за този период и няма да са изгодни за купувачите“ изтъква Цолова.

Ако направим един скок от Шумен към София, ще видим, че според информация на Агенцията по вписванията (където се вписват нотариалните актове от сключените сделки) през третото тримесечие на 2017-а са регистрирани 6300 имотни продажби при 6073 за същия период на миналата година, което е ръст от 3.75% на годишна база. И това число също никак не съвпада с прокламирания от агенциите за недвижимости бурен растеж.

Интересно е да се види и какво се купува. Засега у нас все още господства принципът "малкото е най-добро" - половината от новозакупените жилища са двустайни апартаменти, 35% са тристайни, четиристайните са около 5%, както и едностайните. Средната площ на закупените домове през септември е 84 кв. м - с около 6 кв. м по-малко в сравнение с първите месеци на годината, което говори за определена стагнация в характера и в качеството на самото потребление. Впрочем във всички писания на тема "недвижими имоти" остава абсолютно неизяснен въпросът за съотношението между оферираните цени и цените, на които се осъществяват самите сделки. Според Агенция "Мирела" разликата между офертните цени на продавачите и тези, на които реално се сключват сделките, могат да варират значително - до 20-30% в отделни случаи. Разликата може да се дължи както на неадекватните понякога оценки на продавачите, така и на минималистичните стремежи на купувачите.

Типичен пример за това разминаване дава статистиката. Според "Мирела" офертните цени за най-популярните дву- и тристайни апартаменти в квартал "Белите брези" са 1192 и 1162 евро за квадратен метър. В "Бояна" те са 1115 и 1137 евро, в "Изгрев" - 1312 и 1356 евро, а приблизително толкова са и в кв. "Изток". В "Кръстова вада" - един нашумял напоследък квартал под Драгалевци, цените са на нива от 1265 и 1153 евро, докато в западния  "Люлин 3" те са около 713 евро за квадратен метър.

В същото време цените на реално платените жилища в "Белите брези" са съответно 1250 и 1253 евро; в "Бояна" - 1070 и 1107 евро; в "Изгрев" - 864 и 1008 евро; в "Изток" - 1036 и 1552 евро, в "Кръстова вада" - 1140 и 1129 евро; а в "Люлин 3" - 840 и 841 евро за квадрат. С други думи, в повeчето софийски квартали офертните цени значително - до 10-20%, надвишават стойностите, при които се осъществяват реалните сделки. Това е сигурен сигнал, че при определени обстоятелства и при един добър пазарлък винаги може да се свали оферираната цена. Доказва го и случаят с новопостроен блок в "Люлин 9", където първите купувачи придобиваха жилища средно на цена от 500-550 евро за квадратен метър, докато последните - за 700-740 евро. Обяснението е просто: банките притискаха строителя да връща кредитите си в началото на продажбите, а в края той вече нямаше този проблем и равнищата на цените се изравниха със средните в района.

Налице са и комични парадокси за надценяване на продаваните имоти от техните собственици. При средна цена от 1150 евро за кв. м в квартал "Лозенец" има немалко оферти за над 1800 евро на квадрат. Което е с около 60% над средната пазарна стойност и говори или за глупостта на продавачите, или че те разчитат на глупостта на купувачите и на тяхното непознаване на пазара. Но наивници все по-трудно се срещат. Тази есен например бе продаден парцел от близо 1 декар в западната част на "Драгалевци", намиращ се в златния периметър около култовата улица "Лешникова гора" за над 110 000 евро при първоначална оферта на продавача от близо 145 000 евро, което прави отстъпка при пазареното от близо 25 процента.

Така че пазарът за недвижимости е обрасъл гъсто с митове и легенди, подхранвани от спекулативни настроения. При добър подход и при познаване на ситуацията обаче на него може да се спечели, стига да не се бърза и да се изчаква най-добрият момент за сделка.

Facebook logo
Бъдете с нас и във