Банкеръ Weekly

Пари и пазари

ИПОТЕЧНИТЕ ОБЛИГАЦИИ ВПЕЧАТЛЯВАТ С ДОХОДНОСТТА СИ

Даниела Владимирова, изпълнителен директор на СКПОК РОДИНА, пред в. БАНКЕРЪ


Тази седмица ръководството на Банка ДСК определи сроковете, в които ще се подготви емисия от ипотечни облигации. До края на февруари трябва да се съставят вътрешните правила на емисията и да се определят нейните параметри - обем, номинална стойност, обезпечения и т.н. До края на март пък тя трябва да бъде регистрирана на фондовата борса, ако дотогава Министерският съвет е одобрил начинанието.
Според Закона за допълнителното пенсионно осигуряване пенсионните фондове могат да влагат до 10% от средствата си в ипотечни облигации. Дългият им живот, съчетан с минимален риск, който тези инструменти носят, ги прави атрактивни именно за инвеститори, интересуващи се от дългосрочни вложения, каквито са пенсионните фондове.
Банка ДСК е един от основните акционери в пенсионната компания Родина. Мениджърите на двете дружества още през декември съобщиха, че готвят емисия на ипотечни облигации, в чиято реализация ще вземе участие и пенсионната компания. А Даниела Владимирова е не само неин изпълнителен директор, но и един от съавторите на Закона за ипотечните облигации.

Г-жо Владимирова, какви, според вас, ще бъдат емисиите на облигации - публични или ще бъдат предназначени за предварително избрани инвеститори? Очаквате ли те да привлекат по-евтин ресурс?
- Според мен, при вземането на решение за емитиране на ипотечни облигации от голяма важност ще бъдат мотивите на емитентите. Ако те искат просто да опитат или се съмняват във възможностите на потенциалните инвеститори, емитентите биха избрали т. нар. непублично пласиране (или закрити емисии). Ако целта им е действително да привлекат финансиране за дългосрочни проекти, вероятно те биха предпочели публични емисии. Те ще имат полезно влияние и за постепенното, но сигурно изграждане на пазар и на доверие в този инструмент (което означава намаление на цената на това финансиране). Като представител на пенсионна компания Родина, един от институционалните инвеститори, бих предпочела емитентите да изберат втория начин на предлагане.

Каква е очакваната доходност при емисиите ипотечни облигации?
- Според мен, ипотечните облигации са много по-сигурни от банков депозит, защото са изцяло обезпечени от вземания по ипотечни кредити. В същото време те се считат за малко по-рискови от държавните ценни книжа и следователно трябва да носят по-висока доходност от тях. Очаквам доходността да е измерима с доходността, която носят общинските облигации (около 9-75%). Смятам, че доходът по еврооблигациите на община София е един добър индикатор.

Какъв ще е начинът за изплащане на лихвата - фиксирана или плаваща, съобразена с основния лихвен процент?
- Начинът за определяне на лихвата зависи преди всичко от това, как се определят лихвите, които банките получават от отпуснатите от тях ипотечни кредити. Кредитните институции не могат да си позволят при плаващи лихви по кредитите да се финансират чрез облигации с фиксиран лихвен процент - това крие опасност от спадане в общите лихвени равнища. По тази причина очаквам ипотечните облигации да бъдат емитирани при плаващ лихвен процент, но като инвеститор бих предпочела те да бъдат с фиксирани лихвени плащания. Като инвеститор бих предпочела също и главницата да не е амортизираща се, а с еднократно изплащане на падежа, но начинът, по който се структурирани портфейлите от банките, трудно би им позволил такъв вид емисия.

Държавата предвижда ли гаранции за развитието на ипотечните пазари и на пазара на ипотечни кредити?
- Законът за ипотечните облигации е изграден на база на европейските модели за ипотечно финансиране и емитиране на ипотечни облигации. Това е логично, тъй като българската правна система е заимствана от европейската или от т. нар. континентална правна система. Законът за ипотечните облигации не е изолиран от общата правна среда и е тясно свързан с редица други български закони - като Закона за публично предлагане на ценни книжа, Закона за банките, Търговския закон, Закона за задълженията и договорите и др.
Има голяма разлика между американския и европейския модел ипотечно емитиране. Американците прехвърлят всички рискове на портфейла от ипотечни кредити върху облигационера - риска да не се връщат кредитите, лихвения риск и рискът от спад в цените на недвижимите имоти. При европейския модел облигационерът поема само риска от евентуален голям спад в цените на недвижимите имоти, и то единствено ако банката изпадне в неплатежоспособност и вземанията по кредитите вече не се събират и се наложи реализация на обезпечението. Атрактивността на европейските закони за ипотечните облигации е най-вече в това, че се елиминира рискът, което на езика на банкерите означава само едно - ниска цена на финансиране.

Facebook logo
Бъдете с нас и във