Банкеръ Weekly

Пари и пазари

ЦЕНИТЕ НА ИМОТИТЕ ПРЕХВЪРЛЯТ БИЛОТО

По всичко личи, че 2004-а ще се окаже пикова за пазара на имоти. През последните две-три години цените им растяха с темпове, по-високи от тези на цялата икономика. Причините са доста - хроничният недостиг на качествени имоти, либерализирането на кредитирането, спекулативните инвестиции. В близко бъдеще обаче най-вероятно ще станем свидетели на спад. Първият признак, според хората от бранша, е намаляващият интерес към жилищата под наем. Поевтиняването на застроените имоти означава, че съвсем скоро строителните предприемачи ще трябва да решат дали да почакат до следващия пик, или да продават и да пренасочат инвестициите си към други по-привлекателни пазарни ниши. Разбира се, това далеч не означава, че се задава тежък период за пазара на имоти. Напротив, той тепърва ще се динамизира на базата на все по-лесния достъп до ипотечните кредити. От друга страна, все повече чуждестранни купувачи проявяват интерес към инвестиции в недвижимост у нас - главно защото цените в България си остават по-ниски от тези в Западна Европа например. Масовият купувач не е чуждестранният инвеститор, той не бива да се приема като фактор на българския пазар на имоти, отбелязва управителят на консултантската и маркетингова агенция Брик Адриан Тихов. Според него далеч по-важен за дългосрочното развитие на пазара е фактът, че все повече българи купуват жилища. По-евтините и достъпни ипотечни кредити и нарасналите заплати са основните фактори, които подкрепят търсенето, въпреки че още е далеч времето, когато то ще достигне нивата в страните с по-развити икономики. Търсенето у нас е все още недоразвито и това позволява на основните играчи сами да определят цените. Само при достатъчно търсене имотите ще се продават на добра цена с изгодна възвръщаемост, смята управителят на Мезон ООД Зоя Георгиева. В този смисъл абсолютен мит e ширещото се схващане, че присъединяването ни към ЕС ще доведе до рязък скок в търсенето на този пазар. Не бива да се забравя, че факторът европейско членство отдавна е калкулиран в цените на някои видове имоти и едва ли ще произведе допълнителен ефект след пролетта на 2007 година. Цените в България отдавна достигнаха своя пик. В Лозенец квадратният метър достигна 1500 евро, при положение че допреди месеци е бил 300-400 евро. Това е цена, подходяща за Унгария, Чехия и Полша - коментира Адриан Тихов. - Разбира се, подобни оферти са единични, но това е презапасяване поне за три години напред. От раз достигнахме тавана на цените, които бихме могли да имаме след пет години членство в ЕС. Нашият старт беше нашият максимум. И други колеги на Тихов смятат, че в ценово отношение българските недвижими имоти са готови за членство в ЕС. В същото време, добавят те, не бива да се забравя и опитът на последните десет страни, които се присъединиха към Евросъюза след приемането им цените на имотите тръгнаха не нагоре, а надолу. А става въпрос за далеч по-качествено строителство. Затова, когато говорим за европейски цени, нека попитаме дали се предлага и европейското качество. Цените в страните от ЕС са наистина по-високи от тези в България, но и качествените показатели на сградите там са несравнимо по-високи, посочва Зоя Георгиева. Колегата й Тихов отбелязва и един друг парадокс - въпреки че жилищният пазар у нас се нормализира, все още се наблюдава огромна жилищна нужда, която дълго време няма да бъде задоволена напълно. Това е така, защото цените на апартаментите са функция на доходите и на лихвените проценти. Първите са много ниски, а вторите са двойно по-високи в сравнение с тези в ЕС и изравняването им ще зависи от редица икономически фактори.Междувременно чуждестранните инвеститори проявяват все по-голям интерес към българските черноморски градове. Това, според Тихов, е причината цените на жилищата, вилите и незастроените имоти в София и Варна да се изравняват. В централната част на столицата представителните жилища се предлагат за около 1100 евро за квадратен метър. Подобни, а дори и по-високи са цените и на новото строителство във Варна. Хората в агенция Брик прогнозират, че цените на незастроените имоти в регулация в двата града ще се увеличават и през следващите години, тъй като са почти изчерпани. Тенденцията за готовите жилища е точно обратната - те ще поевтиняват, твърди Тихов. Погледнете бул. Черни връх. Допреди няколко месеца офисите, апартаментите и гаражите се купуваха на зелено и на строителните преприемачи дори не им се налагаше да слагат обяви продава се. Сега булевардът е окичен с банери за продажби. Не очаквам цените да паднат на предишните нива от 200-300 евро, но няма да има и оферти за 1300-1500 евро за квадратен метър - добавя управителят на Брик. - Едва ли до 2007-а пазарът ще се стабилизира. Играчите на него всячески ще се опитват да спекулират, да правят машинации и да пускат слухове, защото никой не знае какво ще стане след приемането ни в общността.ИНДЕКС Българският пазар на недвижими имоти е все още недоразвит и е невъзможно да се правят каквито и да било прогнози и прецени дали цените са спекулативни и какви са нормалните нива. Отсъствието на надеждни данни за обемите и цените на сделките (обявяват се офертите, но не и реалните цени на сделките, най-вече, за да се избегне начисляването на данъци), прави инвеститорите уязвими. Всички участници на пазара са категорични, че е крайно време да бъде изработен унифициран индекс, който ще се ползва не само от брокерите, но и от банките и други нефинансови институции, които все по-активно намесващи се на кредитния пазар. Според Адриан Тихов от агенция Брик е необходимо да бъде създадена единна информационна софтуерна система, тъй като досегашният индекс РЕМИ не се актуализира своевременно и не дава обективна информация. Един нов индекс ще направи пазара по-прозрачен, от това ще спечелят купувачите и продавачите, оценителите на имоти и анализаторите. Банките, застрахователните компании и другите финансови институции също имат нужда от надеждна информация за състоянието на пазара. Новият индекс ще е полезен и за чуждестранните инвеститори, допълни той.

Facebook logo
Бъдете с нас и във