Банкеръ Weekly

Общество и политика

ДЪРЖАВАТА НЕ НАСЪРЧАВА ПОТРЕБИТЕЛСКИЯ КРЕДИТ, А БАНКИТЕ НЕ ПРАВЯТ ПОДАРЪЦИ

Демокрацията позволи всеки сам да избира къде да живее и какъв дом да обитава. Но веднага изникна демонът на безпаричието, който предопределя решението - поставено в пълна зависимост от условията за банково кредитиране и от личната платежоспособност. Закупуването или строежът на нормално многостайно жилище се оказаха по възможностите само на малобройната група на солиднопреуспелите слоеве. Останалите слоеве, за да осъществят своята мечта, могат да разчитат на по-сложни схеми, задължително включващи и кредитните институции. Но сега и при тях порядките се промениха. По думите на хора, опитали да се доберат например до ипотекарен кредит от ДСК за надстройка на апартамент, кредитните инспектори от касата само дето не ни поискаха и пълна кръвна картина...


Тези горчиви признания подсказват зараждащия се конфликт между почти европейските стандарти, с които банките се опитват да подхождат към потребителското кредитиране и материалния хал на българския гражданин, съсипан от рестрикции и кризи.


Затова търсенето на потребителски заеми ще нараства, а възможностите за избор на подходяща кредитна институция едва ли ще се увеличават.


Банки и клиенти пред сфинкса на родните парадокси


Първото и най-важно условие за получаване на банков кредит е платежоспособността. А първият за това индикатор е доказаният месечен доход. На негова основа се изчислява чистият доход, който трябва да покрива както погасителната вноска, така и всички разходи за издръжка на длъжника и неговото семейство.


Според Виолета Радева, началник управление Активни операции в ДСК, първите симптоми за възраждане на жилищното кредитиране са се появил още в средата на 1997 г., когато драстично паднаха и лихвите по кредитите. Тогава ДСК промени повечето от своите вътрешни правила, опитвайки се да яхне очаквания прилив от заемоискатели. Успехът е налице - само за второто полугодие на 1997 г. касата е разрешила 3000 жилищностроителни кредита.


Съществуват и наивни опити банките да бъдат измамени. Повечето кандидат-кредитопалучатели ползват най-различни трикове, за да докажат платежоспособност. Най-популярният е свързан с признание за участие в черната икономика: да, заявяват гражданите, ние разполагаме с нужния месечен доход, но не можем да го декларираме, защото ни идва на ръка. И това е национален фолклор. Защото въпреки спадът на лихвите цената на заемите по жилищното кредитиране си остава твърде висока - 14-16% годишно.


Съществуват и особености. Касата разрешава заеми със срок до 20 години, но в такива случаи вместо стандартните процедури се предпочита индивидуалното договаряне - в зависимост от размера на заема и платежоспособността на клиента.


Пазарът и фискът определят дали ще има кредит


Въпреки широко разпространеното мнение, че банките приемат под ипотека всеки имот, истината е съвсем друга: влогонабиращите институции приемат единствено пазарно оценено и продаваемо обезпечение. Основният принцип е да се ипотекира това, което се кредитира. Само в редки случаи банките приемат ипотека и върху жилище в незавършен вид. На прост език това означава, че всеки имот има стойност, но ако за него няма пазар, той няма цена.


По принцип банките и ДСК изискват финансираната сделка да се докаже - да има документ, че тя се извършва. Но и това не е достатъчно надеждна гаранция. Големи проблеми създава бягството от данъчно облагане на участниците в покупко-продажбите, особено когато те са частни лица. До края на 1997 г. нито един купувач или продавач не е изповядал в нотариата истинската цена на сделката. Смисълът на подобни икономии е ясен - да се спестят държавните такси и данъци. Затова пък кредитните инспектори се сблъскват с парадокс - често пъти купувачът иска кредит, по-голям от обявената цена на имота. Но е ясно, че никоя банка няма да разреши заем от 15 млн. лв., при положение че заемът се иска с мотив - осъществяване на сделка за 7 млн. лева.


Трудно получават кредит заемоискателите със свободни професии. На практика те не могат да ползват никакъв кредит, защото не могат да докажат платежоспособност. В същото положение изпадат и повечето еднолични търговци, облагани с патентен данък. Въпреки че са длъжни да водят едностранно или двустранно счетоводство, те обикновено не го правят. Патентният данък също не може да определи дохода на едно домакинство, защото банкерите искат да се покаже и документ за оборота от дейността.


Америка има опит, но ние нямаме дълги пари


През 1992-1993 г. по линия на Американската агенция за международно развитие е действал проект за жилищно кредитиране, финансиран от Държавния департамент на САЩ. Написани са и дебели доклади за стратегията при дългосрочното жилищно кредитиране. За съжаление подобни разработки, правени у нас, са останали в нечия каса и продължават да събират прах.


Проблем за нормалното протичане на кредитния процес в тази сфера са късите пари на българските банки. Финансирането на индивидуалното жилищно строителство изисква привличането на дългосрочен ресурс, с който безпроблемно да се отпускат дългосрочни кредити. Засега в България няма ипотекарни банки, емитиращи специални облигации с матуритет, равен на разрешените жилищностроителни кредити. Ресурсът, който ДСК и търговските банки привличат, е твърде краткосрочен, за да позволи дългосрочно кредитиране. В същото време не е разработен механизъм за предлагане на преференции, когато гражданите спестяват за жилище или пък го изплащат.

Facebook logo
Бъдете с нас и във