Банкеръ Weekly

Финансов дневник

ВОЙНАТА НА ЛИХВИТЕ

Надпреварата между банките за все повече клиенти и за все по-голям периметър на кредитния пазар предизвика верижна реакция по свиването на лихвените равнища. Само за една седмица четирите най-големи банки в България оповестиха, че предлагат жилищни заеми с изключително ниски лихви. Първа атакува Ейч Ви Би Банк Биохим, която явно се опитва да проведе истински щурм на пазара за ипотечни заеми и да повтори успеха си от 2002 г., когато ударно навлезе на пазара на потребителските кредити.
В началото на октомври 2005 г. шефовете на Ейч Ви Би Банк Биохим обявиха, че ще отпускат жилищни заеми в евро, по които ще събират лихва от 3.6% през първата година, а през останалия период на погасяване лихвата ще е 8.6 процента. За кредитите в левове ще се отпускат срещу 6.9% за първата година и 8.6% за останалия срок на обслужване. Веднага
последва контраудар
от Банка ДСК и БУЛБАНК.
Бившата спестовна каса хвърли на пазара оферта, че отпуска жилищни заеми в левове с промоционална лихва от 4.9% за първата година и 5.7%, ако клиентът се съгласи да фиксира лихвата за първите три години. По жилищните кредити в евро Банка ДСК обяви, че ще начислява 3.8% лихва през първата година или 5.5%, в случай че лихвата се фиксира за първите три години. А за останалия срок до пълното изплащане на заема - 10% годишно.
БУЛБАНК пък предлага на клиентите си да изберат фиксиране на лихвата за една, три, пет, десет или двадесет и пет години, като в зависимост от срока тя варира от 5.88 до 7.78% годишно.
Специални промоции на жилищни заеми с по-ниски лихви имат Пощенска банка и Райфайзенбанк (България), които оферират между 5.75 и 5.8% за първата година от погасяването. А след това лихвата, която Пощенска банка начислява до пълното изплащане на заема, става 8.4% годишно, а на Райфайзенбанк (България)- 8.5 процента.
Разразилата се лихвена война по жилищните заеми тепърва ще се ожесточава. Още преди година в.БАНКЕРЪ прогнозира, че
ипотечното кредитиране ще се наложи като приоритет
за банките. Интересът им към този пазар е провокиран от няколко обстоятелства. Първо, ипотечните и по-скоро жилищните заеми са неразработена докрай територия. В края на 2004 г. общият размер на тези кредити бе 408.3 млн. лв., докато в края на август 2005 г. той е нараснал четирикратно и е повече от 1.66 млрд. лева.
Освен това търсенето на жилищни заеми се покачва паралелно с масовото строителство на нови жилища в големите градове на страната. И банките се стремят да стимулират този процес, като предлагат все по-изгодни условия по ипотечните си заеми.
На следващо място, отпускането на жилищни заеми е по-изгодно за кредитните институции, отколкото да предоставят потребителско и дори фирмено финансиране. Според наредбите на БНБ единствено заемите, обезпечени с ипотека на жилище, се оценяват с риск в размер на 75% от номиналния им размер. За всички други кредити той е 100% от предоставената на заем сума.
Намаляването на лихвите по жилищните кредити създава възможности за
печалба от спестявания, чрез вземане на заеми
Гражданите могат да вземат обезпечен с ипотека кредит при лихва между 5.7 и 6.48% за първите три години на обслужване и вместо да купуват жилище, да ги оставят на дългосрочен депозит, който ще им носи годишен доход от между 7 и 8.75 процента. Такива лихвени равнища по депозитите над три години предлагат например Банка ДСК, СИБАНК и Първа инвестиционна банка. Хора с месечни доходи над 1000 лв. могат да вземат ипотечен кредит от 30 хил. лв., да ги вложат като дългосрочен депозит в друга банка и те да им носят лихва от 8.75 процента. Ако изплатят заема за три години, докато им се начислява промоционална лихва от 6.48%, вместо за договорените двадесет или двадесет и пет години, печалбата е очевидна. При такава схема месечните разходи, които клиентът ще заделя от джоба си, за да изплати дълга предсрочно, са 781 лева. Те заедно с дохода от депозита - 219 лв. на месец, ще са достатъчни за предсрочното изплащане на кредита в рамките на три години. След това обаче ще му остане влогът от 30 000 и годишната лихва от 2625 лв., която той носи и върху която не се дължат данъци. Разпределена по месеци, сумата е около 219 лв., докато месечният необлагаем доход в България за 2006 г. ще е 180 лева.
Същата схема важи и ако клиентът реши да изплати за три години дългосрочен заем, например от Банка ДСК, чийто размер 25 000 евро. Той може да договори с кредитните инспектори, че за първите три години ще плаща промоционална лихва от 5.5% годишно. Ако остави получените 25 000 евро на тригодишен депозит в СИБАНК, това ще му носи лихва от 8.8 процента. В случай че изплати кредита предсрочно за тридесет и шест месеца, това ще струва на клиента по 636 евро месечно плюс дохода от лихвата по депозита в размер на 183 евро на месец (2169 евро годишно). Но след погасяването му кредитополучателят ще разполага с депозит от 25 хил. евро, който ще му носи необлагаем годишен доход от 2196 евро, или по 183 евро на месец (359 лева).
Операцията може да стане още по-изгодна, ако клиентът вземе дългосрочен заем при промоционална лихва от 3.6% за първата година и след изтичането на този срок изтегли нов кредит от друга банка, пак на промоционална лихва, с който да погаси първия. Банките обаче са се усетили за тази възможност и затова категорично не желаят да се откажат от таксите за предсрочно погасяване на кредитите. Въпреки това схемата е приложима, ако човек притежава два апартамента, които да залага един след друг и ако има време да се занимава с подобни еквилибристики за един продължителен период от време - да кажем 20 години. При използването на комбинация с годишно рефинансиране на ипотечния заем от 25 хил. евро, при промоционална лихва от 3.6%, за двайсет години клиентът може да погаси целия кредит само с годишния доход (8.8%) който получава от депозирането на взетите назаем пари. Разбира се, винаги съществува опасност банките да усетят подобни схеми и да откажат поредното рефинансиране. Но в такива случаи клиентът винаги може да върне заема, като използва парите от депозита. Подобни комбинации ще са възможни и печеливши, докато банките се надпреварват да ухажват гражданите по две направления - като ползватели на дългосрочни жилищни кредити и като източник на дългосрочни депозити. В такава ситуация лихвите по ипотечните заеми ще намаляват, а по дългосрочните депозити ще останат сравнително високи.
Според някои финансови експерти през следващите едва-две години
средните лихвени равнища
по ипотечните заеми за граждани ще паднат от сегашните 8-9% до 5-6% годишно. Тази тенденция ще продължи, докато въпросните кредити не заемат около 25% от общия размер на отпуснатите от банките заеми. Казано по друг начин, пазарът ще се успокои едва след като жилищните кредити достигнат 5 млрд. лева. След това банковите експерти прогнозират, че ще започне процес на секюритизация на този вид финансиране. Очакванията са, че банките ще създадат специализирани дружества, на които ще прехвърлят отпуснатите вече ипотечни заеми, а въпросните фирми ще се финансират, като пуснат на пазара ипотечни облигации. И в това няма нищо необикновено - такива структури съществуват в почти всички големи западноевропейски кредитни институции. Прехвърляйки им отпуснатите ипотечни заеми, банките намаляват кредитния риск, който са поели, и се предпазват от инкасирането на големи загуби при евентуално рязко намаляване на цените на имотите. Разбира се, тази политика невинаги успява. Факт е, че германската Ейч Ви Би инкасира през 2003 г. няколко милиарда евро загуби именно заради нередовно обслужвани жилищни кредити и поради обезценката на ипотекираните по тях имоти. Подобна опасност застрашава всички банки у нас, които акцентират върху бързото развитие на жилищното кредитиране, без да се съобразяват с тенденциите на пазара. Неслучайно във финансовите среди се коментира, че при една стагнация на българския пазар на жилища съществува опасност някои банки да се превърнат в агенции за продажба на недвижими имоти.

Facebook logo
Бъдете с нас и във