Банкеръ Weekly

Финансов дневник

КОЛКО НАЕМА ПОГАСЯВАТ ЕДИН ЗАЕМ

Струва ли си да вземете жилище на кредит и да го дадете под наем, за да изплатите кредита. Нека да пресметнем дали може да се забогатее от ипотечен заем. За да оценим ефекта от покупката на жилище с кредит, е необходимо да установим цените на недвижимите имоти сега и в края на погасяването на заема - например след десет години. Както и разходите по поддръжката на имота, по обслужването на кредита и очакваните приходи от наеми.Оценка на инвестициятаПриемаме, че ще си купите жилище при следните условия: стойността му е 25 000 евро (около 49 000 лв.); размерът на кредита - 80% от стойността на жилището - т.е. 39 000 лв. (20 000 евро); срокът за погасяване на кредита е десет години, а лихвата по него 11.5 процента. Приемаме, че наемът за жилището е 150 евро месечно (около 290 лева).Изчисленията показват, че за такъв тип кредит ще ви се наложи да погасявате по 6580 лв. годишно, а от наема ще получавате 3520 лв. за година. Следователно ще се наложи да финансирате покупката на жилището с 3060 лв. годишно (или по 255 лв. месечно). Което прави 47% от необходимите средства за погасяването на заема. И те трябва да дойдат от собствения ви джоб. Тази сметка обаче излиза, ако не се вземе предвид промяната на цената на недвижимия имот в края на десетгодишния период за изплащане на кредита. При положение че успеем да оценим и тази промяна, ще можем да установим каква точно е действителната изгода от инвестицията. Основната трудност тук е, че никой не е в състояние да предвиди каква ще бъде пазарната стойност на жилището след десет години. Можем да направим някои допускания и да оценим нашето решение, но ще спечелим само ако допусканията ни се окажат правилни.Да приемем, че цената на недвижимия имот ще се променя с процента на инфлацията и че тази промяна ще бъде средно 8% през първите пет години от погасяването на кредита и 4% - през следващите пет. При тези стойности на инфлацията изчисленията показват, че цената на нашия имот от 25 000 евро (при 1% годишна обезценка) ще бъде 40 400 евро в края на десетата година. Следователно стойността на имота ще се повиши с 62%, или с 5.14% годишно. Но ако го продадем на получената в резултат на нашите допускания цена, ще излезе, че нормата на възвръщаемост от инвестицията в този имот е много ниска - 0.02 процента. Това означава, че тя не е изгодна, дори и сравнена с алтернативните инвестиции с най-ниска доходност - като например краткосрочни депозити.Можем да решим и обратната задача - например да видим при каква крайна цена на недвижимия имот бихме получили доходност от инвестицията си в него, равняваща се на 15% годишно? За да имаме споменатата възвръщаемост, недвижимият имот трябва да поскъпне близо три пъти (286%) и да достигне стойност от 96 500 евро. И тук трябва да отбележим, че трикратното поскъпване на един недвижим имот за десет години не е невъзможно. Но невинаги и навсякъде се случва.За кредитополучателя, инвестиращ в жилище, може да звучи малко разочароващо, но резултатите от анализа му ще зависят основно от допусканията, които е направил. Следователно решението, което той ще вземе, преди да инвестира в покупката на жилище, придобито с кредит, ще зависи от това какви ще са очакванията му за цените на недвижимите имоти след време (в нашия случай десет години).

Facebook logo
Бъдете с нас и във