Банкеръ Weekly

Финансов дневник

ЖИЛИЩНИТЕ КРЕДИТИ - ЗЛАТНАТА МИНА НА БАНКИТЕ

ДО ДВЕ-ТРИ ГОДИНИ СЕГАШНАТА ЕКСПАНЗИЯ ЩЕ ПРЕВЪРНЕ БАНКИТЕ В АГЕНЦИИ ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИПоследният писък на финансовата мода в България, както вече и тийнейджърите знаят, са жилищните кредити. И доказателство за това са фактите - общият им размер в края на март 2005 г. надхвърля 1.23 млрд. лева. А година по-рано - през март 2004-а, са били едва 465.78 милиона. Тоест - само за 12 месеца заемите за жилища са се утроили. И материализацията на този факт просто бие на очи не само из столичните квартали и градинки, но и покрай околовръстния път и бившите села около София, както и във всички по-големи градове. Те са се превърнали в огромни строителни площадки, на които едва ли не всеки ден никнат нови кооперации, бизнес центрове и хотели. Екологичните параметри се рушат, въпреки платената телевизионна реклама на екоминистъра в оставка Арсенова, призоваваща всеки, който обича природата, да засади поне едно дръвче - на фона на толкова много изсечени, заради бизнеса със строителството. Търсенето на жилища и офиси обаче явно не намалява, иначе предприемачите отдавна да са фалирали. Другият смислен въпрос по темата е: откъде се появиха толкова купувачи на имоти? Нали и досега България бе отбелязвана в справочниците като страна, в която 90 на сто от населението притежава собствени жилища? Статистиката пък сочи, че средните доходи са доста под минимума, необходим за получаването и главно за изплащането на жилищен кредит. Цената на скромен апартамент от 70 кв. метра и в най-непривлекателните софийски квартали не пада под 42 хил. лева. При срок на изплащане от 25 години получателят на заем за такова жилище трябва да плаща на кредитора си по 420 лв. на месец, докато официално обявената средна работна заплата в държавата е 326 лева.Обяснението на описания български феноменсе крие зад три думи: добре облечени бизнесмени. Което означава, че гордите собственици на мастити имоти са предимно нискочели и дебеловрати. Или пък - т.нар. бели якички - настоящи и бивши държавни служители (или на техни роднини) от митниците, държавния резерв и други служби на изпълнителната власт, които разпределят големи бюджетни средства.Немалко дребни търговци от провинцията също правят всичко възможно да си купят апартамент в София - например в близост до пазара, където продават, за да го използват и като склад, и като подслон за нощувка. Все повече родители на студенти от провинцията предпочитат да дадат спестяванията си, за да купят на детето си жилище в големия град, вместо да харчат пари за наеми. Но на фона на общите продажби последните два случая са сравнително изолирани. Освен скътаните пари за черни дни и тези, придобити от наркотрафик, проституция и корупция, покупката на жилище отдавна се е утвърдила и като инструмент за препиране на париПотенциалният клиент на банката просто трябва да докаже, че разполага с необходимите доходи и предлага удовлетворително обезпечение, след което получава парите. А че той ще изплаща кредита си с доходи, които са от черната или сивата икономика и не са обложени с данъци - това кредиторът трудно може да докаже, пък и, честно казано, съвсем не го интересува. Важното е, както се казва - бизнес да става. А бизнесът е сериозен.При сегашното търсене на имотив столицата и в големите градове жилищното кредитиране се очертава като една от най-доходните операции за банките. Цените на жилищата в София се предлагат от 500 евро за квадрат в панелния Люлин до над 1000 евро за престижните квартали Изток, Лозенец, Иван Вазов, Изгрев. Друг е въпросът, че те вече се превръщат в нещо като гета за богаташи, независимо от начина, по който са платени - дали с кредитни, с непрани или с препрани пари. Засиленият интерес на кредитните институции към предоставянето на ипотечни заеми има и друго обяснение - според регулациите на БНБ те са с по-малка степен на риск. Ето защо при тях той се оценява на 50% от номиналния размер на отпуснатия кредит, докато при всички останали заеми той е 100 процента. За банката по-ниският риск означава, че тя може да отпусне доста по-голям брой жилищни, вместо фирмени или потребителски кредити. Което обяснява защо при финансирането на покупки на жилища банките начисляват най-ниските лихвени проценти (при толкова динамичен пазар като българския те все още са високи). От началото на 2005-а повечето банки обявиха промоциипри които получателите на ипотечни кредити ще плащат по тях лихви, които изглеждат приемливи дори за развитите западноевропейски държави. Уточнението е, че те важат само за първата година! А за останалия - по-дълъг период, лихвите са доста по-високи. По този повод Комисията за защита на конкуренцията забрани на банките да привличат клиенти, предлагайки им неясните и подвеждащи условия по кредитите. Това обаче не засегна промоционалните лихви.Райфайзенбанк (България) например предлага за първата година на жилищния кредит 5.6% лихва, Ейч Ви Би Банк Биохим - 5.8%, а ОББ и ДЗИ Банк- 6.5 процента. Тези изгодни условия бяха обявени с единствената цел да се привлекат максимален брой клиенти. След първата година от даването на кредита Райфайзенбанк (България) начислява лихва от 8.5 процента. Ейч Ви Би Банк Биохим събира 11.61%, ОББ - 10.25 процента. При ДЗИ Банк тя е 9.79%, когато клиентът доказва доходите си, и 14.75%, когато заемът се отпуска без излишни въпроси. Банка ДСК след първата година взема лихва 12.75% при доказани доходи и 14.75% без тях.Всъщност обаче драмата за клиентазапочва при изчисляване на таксите и комисионите, които банката-кредитор събира за отпускането и обслужването на жилищния кредит. Те обикновено са различни. Но най-често включваните такси са за разглеждане на искането за заем; за оценка на обезпеченията по него; за ангажимент, че банката ще отпусне (при искане на клиента) обещания му заем; за вписване и за заличаване на ипотека и за предсрочно - пълно или частично, погасяване. Тези еднократни такси най-често надхвърлят 2% от размера на заема. А редом с тях банките събират и годишна такса за управление на кредита. Освен това трябва да се има предвид, че ако кредитът е по-дългосрочен, клиентът ще плаща такса за подновяване на ипотеката. Причината е, че според наредбата една ипотека важи максимум десет години.Шокът Многото такси и различните начини за изчисляването им - месечно, годишно или еднократно - правят съпоставката на погасителните вноски по кредитите доста сложна процедура. А оттам и избора на най-изгодно кредитиращата банка. Затова е добре клиентите, които искат да изплащат заемите си по индивидуален план, да настояват банката да им предостави точни разчети както за вноските, така и за таксите и комисионите. Което обаче се случва твърде рядко.Гражданите могат да предпочетат и друг вариант - да обслужват заема - например за десет години, на равни погасителни вноскиТези, които се спрат на него, лесно могат да сравнят условията в различните банки, като използват кредитните калкулатори в сайтовете им. Например, ако изтеглите от Пощенска банка 100 000 лв. - с десетгодишно погасяване, месечната ви вноска ще е 1220 лв., плюс еднократна такса от 750 лв. за усвояване на кредита. При тези условия - в края на десетгодишния период, ще сте платили на банката около 47.2 хил. лв. допълнително, под формата на лихви, такси и комисиони.При теглене на същия заем от ОББ месечната ви вноска ще е 1335 лева. Тогава погасяването за десет години ще ви струва общо 160 200 лева. В Първа инвестиционна банка (при същите параметри) ще плащате 1120 лв. на месец през първата година и по 1330 лв. през следващите 108 месеца. По 1400 лв. ще излезе месечната ви вноска по заем от Ейч Ви Би Банк Биохим или Райфайзенбанк (България). Разбира се, подобни суми са по джоба единствено за семейства, които нямат повече от едно дете, а двамата родители получават месечно възнаграждение над 1000 лева. По тази причина клиентите с по-ниски доходи се ориентират към максималния погасителен срок - 25 години. За тяхно съжаление обаче подобен кредит засега предлагат само БУЛБАНК, ОББ, Пощенска банка, Банка ДСК и SG ЕКСПРЕСБАНК.При най-дългосрочните жилищни заемимесечната погасителна вноска е много по-малка, но общите разходи за обслужване са далеч по-големи. За двадесет и пет годишен кредит от Пощенска банка - в размер на 100 000 лв. месечните вноски са 790 лв., като при получаването на заема се дължи еднократна такса за управление от 750 лева. Разходите на клиента за целия 25-годишен период на обслужване на заема обаче възлизат на цели 226 000 лв. - 100 000 лв. за погасяване на главницата и още 126 хил. лв. за лихви, такси и комисиони (като тук не се включва таксата за подновяване на ипотеката след десетата година). При теглене на същия заем от ОББ месечната вноска ще е 927 лв., а общите разходи по погасяването му - 278 100 лева. При SG ЕКСПРЕСБАНК месечната вноска е 875 лв., а общата сума, която банката получава от кредитополучателя, за 25 години е 262.5 хил. лева.Ако се съди по изчисленията, направени през калкулаторите на банките, дори и при най-дългосрочните заеми погасителните вноски си остават солениВъпреки това интересът към тях все още е твърде голям (дали защото населението е прекалено невежо, или прекалено алчно). Иначе банките не биха могли да отбележат толкова голям ръст в кредитирането само за година - от 466 млн. до 1.23 млрд. лева. Остава обаче тревожният въпрос: ще могат ли получателите на тези заеми да ги погасяват регулярно. И ако не - как банките са оценявали процента на лошите си длъжници и как ще оправдаят поетия риск. Защото прогнозите на мнозина финансисти са, че две-три години след влизането на България в ЕС банките ще се превърнат в нещо като агенции за недвижими имоти. И ще продават заложените в тяхна полза ипотеки. Засега подобна опасност не се забелязва - само 4% от отпуснатите жилищни заеми не се обслужват редовно. Но това не е основание за оптимизъм. В края на краищата експанзията на ипотечното кредитиране едва започна. Ако тя влече със себе си проблеми, то те тепърва ще се проявяват.

Facebook logo
Бъдете с нас и във