Банкеръ Weekly

Финансов дневник

ИПОТЕЧНИТЕ ЗАЕМИ СА БАНКОВИЯТ ХИТ

ЖИЛИЩЕТО НА КРЕДИТ ИЗЛИЗА 2.6 ПЪТИ ПО-СКЪПО (нов за преналиване)Най-много жилищни кредити до края на юни - над 136 млн. лв. (55.8% от всички раздадени в страната), е отпуснала Банка ДСК. Далеч зад нея - с 35.2 млн. лв. (14.4%), се нарежда ОББ. Следва я Българска пощенска банка, отпуснала ипотечни заеми за 22.3 млн. лв. (9.15% от всички). След нея са БУЛБАНК и БАКБ, които контролират по 3.7% от този пазар. За да се вземе двадесетгодишен кредит за покупка на монолитно жилищеот Банка ДСК - в столичния квартал Гоце Делчев например, което е около 70 кв. м, на не повече от пет години и струва 28 000 евро (54 800 лв.), клиентът трябва да разполага с около 11 000 лева. Те са му нужни, тъй като банката отпуска кредит до 80% от стойността на жилището. Годишната лихва е 12.75 процента. Така месечните разходи за обслужването на заема (в продължение на 20 години) ще са 506 лева. Освен това клиентът ще трябва да плати на банката 740 лв. различни такси и комисиони. В тях се включват и 30 лв. за разглеждане на искането за заем, 0.3% от размера на заявката (те се събират за оценка на искането за кредит), 30 лв. за оглед на жилището и 25 лв. за вписване на ипотеката. След десетата година се събират още 35 лв. за изготвяне и вписване на нова ипотека. Клиентът плаща още 1% от размера на кредита като такса за ангажимент и 0.08% за застраховка на жилището, която е в полза на банката. Още 15 лв. се плащат за управление на заема.Ако заемополучателят не разполага с лични средства, за да плати остатъка от 20% от стойността на жилището (в дадения пример - с 11 хил. лв.), той може да вземе от Банка ДСК седемгодишен потребителски кредит. Месечните вноски за обслужването му ще са 216 лева. Освен това клиентът отново ще трябва да плаща такси и комисиони, чийто общ размер ще е около 128 лева. С други думи, ако купи 70 квадрата апартамент в кв. Гоце Делчев с двадесетгодишен жилищен кредит и седемгодишен потребителски заем, гражданинът ще трябва да се бръкне с 868 лв. за такси и комисиони и да плаща през първите седем години по 722 лв. месечно за погасителни вноски. След като издължи потребителския кредит, месечните му вноски ще намалеят до 506 лева. Ако се съберат всички разходи по придобиването на 70-квадратния апартамент, направени за 20 години, ще излезе, че за него клиентът трябва да плати 139 584 лв. - 2.6 пъти повече отколкото, ако брои веднага парите (стига да ги има).По-големите такси оскъпяват жилището купено с кредит от ОББ. Месечната вноска по заема за покупка на апартамент от 70 кв. на стойност 28 000 евро (54 800 лв.) отново е 506 лв. (при 12.75% годишна лихва). И тази банка финансира до 80% от стойността на жилището (43 840 лв.). Останалите около 11 000 лв. клиентът трябва да осигури от собствени средства или да ги вземе като десетгодишен потребителски заем, по който ще трябва да плаща още 156 лв. месечно.Таксите и комисионите, които ОББ събира по жилищния кредит, са около 803 лева. Още 474 лв. се плащат за разглеждане и оценка на заема. Ако вземе и потребителски кредит, клиентът ще дължи и такса за управление. Тя се удържа както за потребителския, така и за жилищния кредит. С други думи, през първите десет години месечните разходи на клиента за обслужването на двата заема ще са 662 лева. А след погасяването на потребителския кредит той ще трябва да плаща още десет години по 506 лв. на месец. Към тях се прибавят и споменатите разходи за такси и комисиони - 1277 лева. Така на двайстата година от покупката на жилището от 70 кв. м клиентът ще е похарчил 140 993 лв. - т.е. 2.6 пъти повече, отколкото, ако си го купи сега за 54 800 лева.Максималният срок на погасяване е 12 годинипри жилищен кредит от ПИБ. Финансирането на апартамент ще излезе по-евтино, независимо че лихвеният процент е по-висок - 15.25% годишно, а месечните вноски са много по-големи, отколкото в цитираните примери. За сметка на това обслужването им е много по-експедитивно (само седем дни) в сравнение с други банки, където разглеждането на документите и одобряването на заема отнема две и повече седмици. ПИБ предоставя заем, който покрива до 75% от стойността на придобиванот жилище. С други думи, ако се купува апартамент на стойност 28 000 евро (54 800 лв.), банката ще отпусне кредит от 21 000 евро (41 072 лв.) с максимален срок на погасяване 12 години. Останалите 7000 евро (13 728 лв.) клиентът трябва да осигури от собствени средства. За подобни случаи ПИБ предлага седемгодишен потребителски кредит.Месечните разходи за обслужването на жилищния заем са 321.54 евро (629 лв.). Отделно кредитополучателят ще плати 1053 лв. такси и комисиони. Ако вземе и потребителски заем, за да доплати жилището си, клиентът трябва да има по 136.92 евро (268 лв.) месечно за погасяването му и още 487 лв. за такси и комисиони. Изчисленията показват, че общите месечни разходи за обслужването на двата заема са 458.42 евро (897 лв.) плюс еднократно плащане на 1522 лв. такси. С други думи, в края на дванайстата година клиентът ще е платил за апартамента си 114 610 лв. - 2.1 пъти повече, отколкото ако го купи веднага. Дилемата, пред която в повечето случаи са изправени клиентите, е: ще са ли платежоспособни, за да правят по-големи погасителни вноски за по-кратко време, така че жилището да им излезе по-евтино. Всяко съмнение в собствените им възможности ги тласка към искането на по-дългосрочен заем, при който апартаментът излиза по-скъп, но месечните вноски са по-малки. Банките имат изискване за минимален месечен доходна кредитополучателите. При Банка ДСК той е символичен - кандидатът за заем трябва да разполага с по 60 лв. месечно за всеки член от семейството, след плащането на погасителните вноски. Това означава, че покупка на апартамент, струващ 28 000 евро (54 800 лв.) с двадесетгодишен жилищен кредит и седемгодишен потребителски заем, може да си позволи примерно тричленно семейство, което получава най-малко по 1048 лв. на месец (от тях 868 лв. са за погасителните вноски и 180 лв. за живот). Разбира се, едва ли има човек, който да може да преживява с 60 лв. месечно. Банка ДСК е снижила толкова изискването си за доход, за да получат достъп до жилищните заеми и хора, които получават скрити доходи.В това отношение условията на ПИБ и на ОББ са много по-реалистични. Двете банки изискват месечният доход на кредитополучателя да надвишава с 50% погасителната му вноска по кредита. Това означава, че комбинацията от жилищен и потребителски заем за покупка на апартамент, струващ 28 000 евро (54 800 лв.), от ПИБ може да си позволи тричленно семейство, което получава по 1734 лв. на месец. Ако пък жилището се взема с кредит от ОББ, семейството трябва да има месечен доход най-малко 1324 лева. С други думи, двамата родители трябва да получават чисто по около 700 лв. на месец. Хората със средни доходи биха се замислили дали си заслужава да купуват апартамент, чиято стойност при сегашните условия за кредитиране се оскъпява от 2 до 2.6 пъти. Освен ако не измислят някаква схема да печелят от имота си. Изчисленията показват, че инвестицията в жилищни имоти си заслужава, стига човек да има достатъчно високи доходи и възможност да обслужва заемите, с които е закупил апартамента.Забележка: Условията на останалите банки не са разгледани детайлно, тъй като в сайтовете им липсват кредитни калкулатори, които да позволят изчисляването на годишните вноски. (к/в)

Facebook logo
Бъдете с нас и във