Банкеръ Weekly

внимание!

До 10% харч, преди да помиришем ипотека

Джапанките са предпочитаният летен избор за мнозина, но те могат да причинят сериозни здравословни проблеми, написа преди дни в. "Дейли мирър". Но вместо да ви доразкажа за опасните джапанки - тази изключително актуална и особено важна информация в разгара на лятото, мисля да ви запозная с една друга потребна и навременна тема. Тази за новия дом. В сегашния динамичен момент, когато ипотечните лихви падат, но пък цените на имотите не спират да растат, информацията е добър съветник.

Както може да се очаква, има и проблем: Неподозирано високите съпътстващи разходи, преди да се вземе ипотечен кредит!

Примерно за 100 хил. лв. те могат да достигнат 8%, или 8000 лв., а в редки случаи и до 10 на сто, което са 10 хил. лева. Това показа справка на в. „БАНКЕРЪ“. Става дума за брокерска комисиона на посредника от имотната агенция, която отдавна не е 2% или 2.5% нотариални и държавни такси, такса прехвърляне, дължима на НАП, и т.н.

Тези неща трябва да знае всеки кандидат за заем за жилище, за да не остане изненадан в последния момент, че парите не му стигат, а банката не може да му отпусне повече.

Правилният подход е един и той, може да се каже, е задължителен. Клиентът да се ориентира в пазара на недвижими имоти и да види измежду жилищата на сергията кое е по негова мярка. Става дума и като разположение, и като вътрешно разпределение, и като тип строителство.

След това кандидат-новодомецът трябва да прецени какви пари може да предложи като самоучастие в сделката, за да може да тегли чертата и да се осмели да поиска от банката недостигащите средства. Следва предварителният разговор с кредитен инспектор на една банка, на втора, на трета. Това е необходимо, за да може да направи информиран избор. Различните банки могат да предложат не само различен дял на кредитното финансиране, но и фиксирани или плаващи лихвени проценти, облекчения за първите години и т. н. В зависимост от типа строителство банката може да отпусне от 60 до 90% от цената на имота.

Когато харесаме имот, също е добре да консултираме избора му с банката, защото има доста специфики, като първоначалното одобрение например, което банката ще направи само на базата на доходите ви. Може да получите примерно до 50 000 евро кредит, обаче, ако имотът, който сте харесали, е панелен - процентът на финансиране е различен. Ако имотът е в строеж - в начина на кредитиране има доста специфики. Именно затова, след като харесаме имот, е добре да се консултираме и с банката.

Колкото до фиксираните лихвени проценти, рядко има банки, които го предлагат за повече от 2-3 години, по изключение 6 години. Облекченията могат да бъдат най-различни – от намалена лихва за определен срок до включена в цената застраховка „Живот“ или пък неизискване на такава и т. н.

След като от хаоса се избистрят най-общите очертания на бъдещата схема, клиентът може да започне сериозното ходене по огледи, за да си хареса дом. Когато си каже: „Това ще е“, трябва бързо да тича в избраната банка, за да представи конкретните данни на обекта. Целта е банката да каже вече конкретно какво ще му даде и при какви условия. С „идейния проект“ в ръка кандидатът трябва да тича и при имотния брокер, за да потвърди, че е сериозен. Следва опитът да се намали цената. Обикновено ключовата фраза е: „Възможен ли е коментар на цената?“ Това в превод значи доколко продавачът е хардлайнер или пък е склонен на разумна отстъпка. Брокери коментират, че отстъпка от 5 до 10% е напълно възможна при разговор лице в лице между двете страни по сделката.

Добре е да споменем, че купувачът не трябва да забравя да предупреди продавача, че ще плати с банков кредит. Има случаи, когато продавачи категорично отказват да чакат банката да реши кога ще отпусне заема, приемат само готови пари. Но има и крайни ситуации, когато продавачът е готов да чака над месец до сделката.

При банката историята е по-друга. Има случаи, когато банки чакат до 6 месеца след предварителния договор за кредита - за да може клиентът да си избере имот и да изчисти всички въпросителни около него - преди да му дадат желаните пари.

Така че в гъвкавостта между двата предварителни договора - с продавача на имота и с банката кредитор, е цялата философия на добрата сделка.

В момента вървят две противоположни тенденции - значителен превес на търсенето над предлагането на жилища, в резултат на което цените продължават да растат, и продължаващо намаление, макар и със забавени темпове, на лихвите по ипотечните кредити.

Според кредитни консултанти тенденцията на намаление на лихвите по кредитите ще продължи до края на 2017 година. Към края на годината лихвените нива ще се движат между 3% и 3.6 на сто.

Според него обаче тези лихви са твърде ниски за нашия пазар и рисковата премия за България продължава да е висока. Затова и догодина се очаква задържане на лихвите около тези нива. Най-вероятно в края на 2018 и началото на 2019 г., когато междубанковите индекси тръгнат нагоре - SOFIBОR за левовите кредити и EURIBOR за евровите заеми, вероятно ще видим повишение на лихвите.

„Много българи искат да се сдобият с нов, по-хубав дом, въпреки че цените вървят нагоре и в някои квартали на столицата надминаха цените преди кризата от 2008-а. Със сигурност ще има „охлаждане“ на този пазар, тъй като цените растат прекалено бързо, но не и доходите. Ще се окаже, че голяма част от купувачите няма да могат да си позволят да плащат тези цени, ако те растат със същия темп през следващите месеци“, смята кредитен консултант.

Ипотечното кредитиране отбелязва сериозен ръст, защото лихвите слязоха на много ниски нива в България. Дори клиентите се учудват на лихви от порядъка на 3.3% - 3.4 процента.

Допълнителна причина за засилената активност на пазара на имоти е наличието на много кеш в населението. Над 45 млрд. лв. са спестяванията в банките, а отделно и в къщите на хората, по груби изчисления, има още толкова. В дългия период на кризата 2008-2014 г. се обърна тенденцията и хората спряха да харчат, а започнаха да трупат спестявания, които сега започнаха да инвестират.

Поради тези причини се очертава горещо лято на търсене на ипотечните кредити. Много е вероятно това лято да отчетем ръст с около 10% на изтеглените ипотечни кредити спрямо миналата година, прогнозират банкери и имотни брокери.

Моментната снимка е такава: Хората, които имат имоти, се въздържат от продажба, тъй като виждат, че цените на имотите растат, и искат да изчакат по-благоприятен момент за продажба. От друга страна, търсенето е голямо и то не може да бъде задоволено с наличните имоти. Затова виждаме и активност по отношение на новото строителство, започват да се строят нови сгради. В момента то донякъде балансира пазара и помага да няма много голямо забавяне на сделките, но факт е, че имотите за продажба са почти изчерпани.

Около 98% от всички теглени в момента кредити са в лева. В момента интересът към фиксираните лихви не е голям заради краткосрочния период, предлаган от банките. Което кара хората да не избират такива варианти, а да продължават да си избират най-ниската възможна лихва - плаваща за целия период, и да управляват кредита си, като го предоговарят или рефинансират във времето. 

Твърде дълга беше кризата, твърде дълго индексите, които определят лихвите, вървяха надолу. Най-вероятно ще има такова едно обръщане и движение нагоре. Засега очакванията са, първо, че това движение няма да бъде много сериозно - 0.2-0.3 процентни пункта. По-важното тук е хората, когато теглят кредита, да си направят сметка какво би се случило, ако лихвата им се покачи с повече, тоест, ако сега плащат месечна вноска при тегленето 600 лв. и се случи месечната вноска да стане 650 или 700 лв. - дали това много ще затрудни бюджета им.

Въпроси много, жега голяма, но мисленето в тези случаи е задължително.

 

 

Минимални харчове

Банкови такси

Такса усвояване        0.25% - 0.5%    250-500 лв.

Такса за оценка на имота            120-200 лв.

Такса обработка на документа                 20-80 лв.

Други утежнения

Такса прехвърляне НАП    2.5%          2500 лв.

Агенция по вписванията             100 лв.

Нотариална такса                730 лв.

ДДС върху нотариалната такса `                  146 лв.

Брокерска комисиона       3%             3000 лв.

Адвокатски възнаграждения не са начислени

Facebook logo
Бъдете с нас и във