Банкеръ Weekly

Финансов дневник

БАНКИТЕ ЩЕ НАЧИСЛЯВАТ ДАНЪК ПРИ ПРОДАЖБАТА НА ОБЕЗПЕЧЕНИЯ

Банките ще начисляват данък добавена стойност (ДДС), когато продават заложено или ипотекирано в тяхна полза имущество. Поправката изненада беше обявена при разглеждането на промените в Закона за ДДС (ЗДДС) от бюджетната комисия на Народното събрание на 22 октомври и, изглежда, е писана доста набързо.Според новия текст, винаги когато се продава заложена, ипотекирана или запорирана вещ, данъкът се внася от лицето, което извършва продажбата. Това ще важи както за принудителното изпълнение по реда на Гражданскопроцесуалния кодекс (ГПК), така и за публичната продан по Данъчно-процесуалния кодекс (ДПК) или за продажбите на заложени вещи по Закона за особените залози, Закона за банките и чл. 311 от Търговския закон. Предвижда се данъкът да се превежда по сметките на бюджета от съдия-изпълнителя, респ. публичния изпълнител по ДПК, депозитаря по Закона за особените залози или от кредиторите по Закона за банките и по Търговския закон. Целта на промяната в Закона за ДДС е да се въведе тази междинна фигура на лице, което не е собственик на вещта, но извършва продажбата от името и за сметка на длъжника. Теоретично това лице е квазисобственик на заложената или ипотекираната вещ - ако длъжникът не плати, то кредиторът придобива залога и после може да го продаде. Но от гледна точка на Закона за ДДС важно обстоятелство е, че банката, която действа като продавач на чужда вещ, не е осъществила придобиване на залога от длъжника. А пък длъжникът и/или заложният кредитор (респ. съдия-изпълнителят, публичният изпълнител и т.н.) може да не са регистрирани по Закона за ДДС. Така, ако кредитор придобие ипотекиран имот на свой длъжник, който не е регистриран по ДДС, няма облагане, но при последваща продажба той ще начисли данъка само ако самият има регистрация по закона. Но ако съдия-изпълнител (физическо лице) продава имущество на гражданин, на някого, който не е регистриран по ДДС, защо сделката трябва да се облага? С две думи, очертава се пълна каша. Но нека, първо, да кажем какво наложи промяната, която впрочем се въвежда с нов текст в главата за внасяне на данъците, а не в тази част от закона, където се казва кои са облагаемите доставки.Досега беше ясно, че самото учредяване на залог или ипотека не изисква начисляване на ДДС. До 1997 г. се смяташе, че това не е сделка (няма прехвърляне на собственост). В чл. 47 от сегашния Закон за ДДС изрично се казва, че учредяването на залог и ипотека са освободени от ДДС доставки, т. е. все пак има сделка, макар и такава, за която не се дължи данък (това няма да се променя). А пък чл. 49 от Правилника за прилагане на Закона за ДДС уточняваше, че посоченото освобождаване от данък не се прилага при продажба на заложена или ипотекирана вещ с цел удовлетворяване на обезпечения кредитор. Нито в закона, нито в правилника обаче се казваше как трябва да се извърши облагането при реализация на обезпечението и кой от участниците в сделката трябва да преведе дължимите пари на държавата.Опит да се реши този проблем е предлаганият нов текст в Закона за ДДС, който казва, че съдия-изпълнителят, заложният кредитор и останалите продавачи са длъжни в петдневен срок от получаване на пълната цена по продажбата да преведат по сметка на данъчната дирекция дължимия данък, който е за сметка на длъжника. Никъде не се споменава, че за да се начисли данъкът, длъжникът трябва да е регистрирано лице по ЗДДС. Напротив, от текстовете на предложените промени в закона излиза, че данъкът се дължи във всички случаи. Така го и разбраха депутатите. Съветникът на бюджетната комисия Валери Борисов дори предложи да се добави, че не се начислява данък, когато собствениците на разпродаваната стока или имот не са регистрирани по ДДС. Според него, облагането на продаваното обезпечение ще утежни съдбата на повечето длъжници. Всъщност истината е, че поправката ще създаде проблеми и на банките, особено на тези, които отпускат ипотечни кредити за граждани. Тъй като и през ум не им е минавало, че ще дойде ден, когато лица, които не са регистрирани по ДДС, ще бъдат обложени с данъка. По тази причина банките не са добавяли ДДС, когато са правили оценката на ипотекираното имущество. Длъжниците - физически лица, също ще бъдат засегнати, тъй като при нормални условия те биха могли да разчитат, че след като се разплатят с банката при принудителната продажба, могат да получат остатъка от цената. Повечето банки отпускат ипотечни заеми за около 70% от оценката на заложения имот, като същевременно внимават тя да не е прекалено висока. Така апартамент на стойност 30 хил. щ. долара, ще бъде кредитиран от банката с около 20 хил. щ. долара, а купувачът трябва да осигури останалите 10 хил. долара сам. Ако се наложи имотът да бъде продаден поради просрочване на дълга, за него ще бъде получена цена, която е по-малка от тази, за която е купен (поне такава е практиката) - да речем за 25 000 долара. Тя ще покрие главницата, другите разноски и (вероятно) пропуснатите приходи на банката от лихви. След тези операции длъжникът можеше да разчита да получи поне половината от вложените от него собствени средства в покупката на имота. Но ако новата разпоредба бъде приета, той ще загуби и тази надежда, тъй като върху цената ще трябва да се начисли 20% данък, който в конкретния пример е 5000 долара. Накрая може да се окаже, че инспекторите или наеманите вещи лица са завишавали съзнателно оценката на ипотекираните имоти. Тогава банките ще пият една студена вода.Важно условие в проектозакона за ДДС е данъкът да се начислява едва след като бъде платена пълната цена на сделката. С други думи, ако 5% от тази цена не бъдат преведени, ДДС не може да бъде платен.Друг любопитен въпрос е свързан с принудителното изпълнение по Данъчно-процесуалния кодекс, при което не се начислява ДДС върху продаваните вещи (чл. 202, ал. 2). Странно защо обаче в проекта за промени на Закона за ДДС се предлага и продажбите, извършвани по този ред, да бъдат облагани с данъка.

Facebook logo
Бъдете с нас и във